Договор участия в долевом строительстве

ПЛАН

Введение………………………………………………………………………….......3

Глава 1: Общая характеристика договора участия в долевом строительстве жилья………………………………………………………………………………….6

       1.1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве………………………………………………………………………...6

        1.2.  Цена и срок договора…………………………………………….......13

        1.3 Форма договора………………………………………………………..17

Глава 2: Содержание договора долевого участия  в строительстве жилья…......20

       2.1 Права и обязанности застройщика…………………………………….20

 2.2 Права и обязанности участника долевого строительства……………26

 2.3 Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве…………………………………………………………….......29

Заключение  …………………………………………………………………………39

Список  использованной литературы……………………………………………...41 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных  жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время  нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

     Этими обстоятельствами была вызвана необходимость  принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ)¹.

     Со  вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота  объектов недвижимости.

     Так, необходимо отметить, что в настоящее  время наблюдается тенденция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами. С принятием ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем:

• гарантия качества выполняемых работ;
• установление законных штрафных неустоек;
• прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации);
• обязательная государственная регистрация данных договоров;
• прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.

     Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.

     Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этом строительство объекта недвижимости является для застройщика бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значительную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном количестве случаев – это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная законом форма приобретения жилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а также непосредственно участвовать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон не исключает возможность для лиц, вкладывающих денежные средства (а это могут быть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели), осуществления дальнейшей перепродажи построенного жилья или иных объектов недвижимости с целью получения прибыли.

     Таким образом, актуальность темы настоящего исследования обусловлена новизной законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевого участия в строительстве.

     Научная разработанность проблем, возникающих  в связи с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не может быть признана удовлетворительной. Большая часть монографических  исследований по вопросам правового регулирования отношений в строительстве написана на основе ранее действовавшего законодательства, в связи с чем значительно утратила свою актуальность.

     Между тем анализ судебной практики указывает  на наличие проблем правового  регулирования отношений в этой области.

     Цель  работы – рассмотреть и изучить правовой режим долевого строительства.

     Достижение  указанной цели предопределило постановку и решение в ходе работы следующих  задач:

• определение понятия, элементов договора участия в долевом строительстве;
• анализ правового положения и ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве;

     Объектом  исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

     Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов в данной области.

     Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Использовались также иные методы исследования: формально-логический, технико-юридический, сравнительно–правовой, системно–структурный.

ГЛАВА 1: ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

     1.1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве

     По  договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется  в предусмотренный договором  срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ).

     ФЗ  юридически закрепил новый самостоятельный вид гражданско-правового договора – договор участия в долевом строительстве. Данный вид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском кодексе РФ².

     На  необходимость введения в гражданское законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которыми физические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения в собственность квартир, а также нежилых помещений в построенных объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой результат обобщения сложившейся договорной и судебной практики, а другие являются совершенно новыми нормами российского гражданского права.

     Предмет договора участия в долевом строительстве  – результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ). Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Как показывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования³.

     Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в  соответствии с нормами ФЗ, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

     Исходя  из буквального толкования ФЗ, можно  сделать также вывод о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Коттедж не входит в состав многоквартирного дома, а является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда, поскольку здесь речь идет не о долевом строительстве. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.). Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с точки зрения О.Ю. Скворцова, не подпадает под регулирующее воздействие ФЗ⁴.

     Хотя  у нас при этом возникает вопрос: а если коттедж строится для двух или трех будущих собственников, то это уже долевое строительство?

     Перечень  объектов недвижимости, которые подпадают  под сферу регулирования ФЗ, остается открытым. Очевидно, что вопрос о  том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие  этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.

     Круг  отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие  при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовой характер. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу РФ.

     При этом, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, ФЗ не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения⁵.

     При определении характерных черт договора участия в долевом строительстве  можно выделить следующие. Данный договор  является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

     Договор участия в долевом строительстве  является консенсуальным, поскольку  его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия⁶.

     Договор участия в долевом строительстве  является возмездным, поскольку предполагает получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор⁷.

     Зачастую, однако, принцип возмездности договоров  долевого участия в строительстве  нарушается.

     Договор участия в долевом строительстве  является двусторонним, поскольку каждая из сторон имеет и права, и обязанности⁸.

     Подобное  деление применительно к каждому  из указанных трех оснований предопределяет особенности правового режима договора участия в долевом строительстве.

     Договор участия в долевом строительстве  не является договором публичным. Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с ФЗ им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной⁹.