Договор участия в долевом строительстве

• на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, после приемки объекта долевого строительства (п. 4 ст. 16 ФЗ);
• право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 ФЗ).

     Итак, налицо количественное преимущество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства. Необходимо согласиться с С.А. Лушкиным, который считает, что ФЗ серьезно ограничивает права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере³².  

     2.3 Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

     В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая  свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные  ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ).

     В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса  должник обязан возместить кредитору  убытки, причиненные неисполнением  или ненадлежащим исполнением обязательства. В отношении размера подлежащих возмещению убытков в гражданском праве действует общий принцип, заключающийся в необходимости их полной компенсации. Это означает, что подлежат возмещению все причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства или причинением вреда убытки.

     Под убытками в соответствии с ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право  нарушено, произвело или должно будет  произвести для восстановления нарушенного  права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

     Установление  неустойки на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств является в гражданском праве довольно распространенным явлением. Хотя право потерпевшей стороны на получение неустойки, в принципе, не обусловлено наличием и размером фактического ущерба, вопрос о соотношении неустойки и убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства имеет важное практическое значение. Основания для требования неустойки и возмещения убытков должны быть однотипны³³.

     Исходя  из того, что основной функцией ответственности  за нарушение обязательства является компенсация потерь, понесенных кредитором в результате нарушения, Гражданским кодексом в ст. 394 устанавливается в качестве общего правила право кредитора получить помимо неустойки возмещение убытков только в части, не покрытой неустойкой. Неустойка в этом случае носит зачетный характер. Однако абз. 2 ч. 1 ст. 394 ГК РФ допускается, что законом или договором может быть предусмотрено возмещение убытков сверх неустойки. В этом случае неустойка выполняет карательную функцию. Как показывает практика, использование такой неустойки в договорных отношениях нередко оказывается результатом злоупотребления доминирующим положением одного из контрагентов, что недопустимо с точки зрения устанавливаемых Гражданским кодексом пределов осуществления гражданских прав.

     Согласно  ч. 3 ст. 393 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными  правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются  во внимание цены, существовавшие в  том месте, где обязательство  должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. Особенно это важно в условиях рыночной экономики с ее постоянно изменяющимися ценами на товары, услуги, работы и банковские кредиты³⁴.

     Застройщик  несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

     Анализируя  существующие в настоящее время  договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства.

     Ответственность за нарушение застройщиком своих  обязательств устанавливается в  следующих случаях:

• нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства;
• нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства;
• существенное изменение размера объекта долевого строительства;
• существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

     В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику  долевого строительства объекта  долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 ФЗ).

     В случае существенного изменения  размера объекта долевого строительства  взыскание неустойки с застройщика  становится возможным лишь после регистрации права собственности на жилое помещение со стороны участника долевого строительства. На момент одностороннего отказа со стороны участника долевого строительства от исполнения договора по мотивам изменения размера объекта долевого строительства основания для взыскания неустойки отсутствуют, поскольку размеры объекта не могут быть четко установлены. Об этом свидетельствует и судебная практика.

     Так, Федеральный арбитражный суд  Волго-Вятского округа рассмотрел в  судебном заседании кассационную жалобу истца – предпринимателя Сымулова Л.П. на постановление апелляционной инстанции по иску предпринимателя Сымулова Л.П. к ЗАО «ТУС» о взыскании (с учетом изменения предмета спора в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) 177657 рублей, из них 66400 рублей неосновательного обогащения (в виде излишне оплаченной суммы), 107900 рублей убытков и 3357 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

     Иск основан на статьях 15, 393 и 1102 Гражданского кодекса РФ и мотивирован тем, что ответчик не выполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве.

     Оценив  условия упомянутого договора, суд  пришел к обоснованному выводу о  том, что размер передаваемой площади  не являлся твердо установленным, а  потому ответчик не нарушил права истца и не причинил убытки.

     Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне  и объективно, представленным сторонами  доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

     Руководствуясь  статьями 287 (п. 1 ч. 1) и 289 Арбитражного процессуального  кодекса РФ, Федеральный арбитражный  суд Волго-Вятского округа решил  оставить кассационную жалобу предпринимателя 

     Сымулова  Л.П. без удовлетворения.

     В случае привлечения денежных средств  гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием  на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает  право собственности на жилое  помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 ФЗ). При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование участника долевого строительства исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

     В случае существенного нарушения  требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (ч. 3 ст. 7 ФЗ).

     В качестве примера ответственности  застройщика за нарушение своих  обязательств по договору участия в  долевом строительстве можно  привести следующее.

     Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел кассационную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» на постановление апелляционной инстанции по иску общества с ограниченной ответственностью «Евролайнс» к обществу с ограниченной ответственностью «Стройцентр» о расторжении договора и возмещения убытков.

     Заявляя в суд требования, ответчик указал, что ООО «Евролайнс» обратилось в Арбитражный суд Костромской  области с исковым заявлением к ООО «Стройцентр» о расторжении  на основании ст. 450 Гражданского кодекса  РФ договора участия в долевом  строительстве и возмещении убытков.

     Решением  в удовлетворении заявленных требований отказано.

     Постановлением  апелляционной инстанции названное  решение отменено. Суд пришел к  выводу, что ответчик нарушил условия  договора в части согласования с  инвестором проектно-сметной документации и проекта на строительство; отсутствовало право аренды земельного участка на момент заключения договора, являющееся существенным нарушением его условий.

     Не  согласившись с вынесенным постановлением апелляционной инстанции, ООО «Стройцентр» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

     ООО «Евролайнс» отзывом на кассационную жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить их без удовлетворения.

     Рассмотрев  материалы кассационного производства и заслушав представителей сторон, суд третьей инстанции не нашел  оснований для отмены обжалуемого  судебного акта в силу следующего.

     ООО «Стройцентр» (застройщик) и ООО «Евролайнс» (инвестор) заключили договор на участие в долевом строительстве, целью которого явилось строительство административного здания, для чего стороны обязались объединить возможности, усилия и ресурсы.

     Платежным поручением истец перечислил ответчику денежные средства в размере в качестве инвестиций по договору участия в долевом строительстве. Посчитав, что ответчик надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по договору, ООО «Евролайнс» обратилось с иском о его расторжении и взыскания убытков.

     В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен  или расторгнут по решению суда:

     1) при существенном нарушении договора  другой стороной;

     2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

     Существенным  признается нарушение договора одной  из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она  в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом для расторжения договора по правилам ч. 1 п. 2 ст. 450 Кодекса не имеет принципиального значения вид договора, в силу чего квалификация договора не влияет на правильность вывода суда о необходимости его расторжения в связи с существенным нарушением его условий одной из сторон.

     Согласно  п. 5 ст. 453 Кодекса предусмотрено, что, если основанием для изменения или  расторжения договора послужило  существенное нарушение договора одной  из сторон, другая сторона вправе требовать  возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.