Договор участия в долевом строительстве

     Прямо такая обязанность для застройщика в законе не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж). Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, назвать такой договор публичным нельзя¹⁰.

     Договор участия в долевом строительстве подпадает под признаки договора присоединения. Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок¹¹.

     При юридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшего  определения его правовой природы  имеет классификация по принципу результата (направленности результата)¹². Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований («общецелевые»¹³), на выполнение работ и на оказание услуг».

     Если  по отношению к первым двум группам  договоров по указанной классификации  положение договора участия в долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам договоров об оказании услуг или выполнении работ не является столь однозначным.

     Некоторые юристы предлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг и отождествляют его с договором возмездного оказания услуг¹⁴, агентским, или посредническим, договором¹⁵. Однако, на наш взгляд, эти аргументы не являются убедительными.

     С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими причинами, например отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активного участия в проекте. В такой ситуации застройщик, несомненно, оказывает дольщику услугу по реализации инвестиционного проекта.

     И, наконец, хотелось бы отметить, что  более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных  объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц¹⁶.

      1.2 Цена и срок договора

     Остановимся подробнее на таком элементе договора как цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст. 4 ФЗ). В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.

     Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора.

     Строительство – это деятельность объемная и  нестабильная, поэтому вопрос изменения  цены – самый сложный среди  условий договора¹⁷. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А лицо, оказывающее услуги, как известно, не всегда может предусмотреть все нюансы предстоящей работы, поэтому и стоимость услуг достаточно неустойчива¹⁸. В связи с этим, думается, законодателю необходимо более детально разработать вопрос об изменении цены. Нередко на застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные со строительством (благоустройство прилегающих территорий, передача части построенного жилого фонда муниципальным властям и т.п.). С учетом того обстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежные средства исключительно на строительство, достаточно затруднительно реализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнении всего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству. Принимая во внимание, что слагаемые цены по договору (а таковых слагаемых всего два – сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) сводятся к затратам и вознаграждению, представляется невозможным, чтобы застройщик выполнял и традиционно возлагаемые на него обязанности по смежным со строительством вопросам. В противном случае застройщик не сможет руководствоваться принципом целевого использования средств либо будет вынужден исполнять возложенные на него «попутные обязанности» за счет денежных средств, направляемых на оплату его услуг¹⁹.

     Следует сказать, что ценообразование отдается полностью в руки сторон рассматриваемого договора, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет стабильность законодательства в сфере строительства, а также повышение профессионализма чиновников в соответствующих органах. Ведь на практике за время возведения объекта законодательная база может измениться несколько раз, а ошибки и неграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства²⁰.

     Таким образом, по моему мнению, необходимо предложить ввести в договор, а именно в пункт касающийся цены, графу, предусматривающую дополнительные затраты. Благодаря этой графе застройщик, не нарушая принципа целевого использования денежных средств, выполнял «попутные обязанности», а участники долевого строительства могли отстаивать свои права касающиеся не только объекта долевого строительства, но и благоустройства прилегающей территории. При этом застройщику не пришлось бы оплачивать «попутные обязанности» из «своего кармана», а исходить из дополнительных затраты. В свою очередь дольщики не пугались вопроса изменения цены, т.к. появилась бы некоторая стабильность.

     Продолжим рассматривать элементы договора, одним  из них является срок .Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является одним из существенных и обязательных условий договора участия в долевом строительстве (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ). Законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 1 ст. 6 ФЗ).

     В ФЗ нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому  на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует  свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта. В случае если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор в порядке, предусмотренном ГК РФ глава 29 ГК РФ. М.А. Бобровникова отмечает, что стоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этой возможностью, так как на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию строительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами²¹.  По моему мнению, учитывая какие неудобства приносит застройщик изменением срока участнику долевого строительства, необходимо отменить такую возможность застройщику, либо добавить норму позволяющую в случае изменения срока сдачи объекта требовать уменьшения цены, либо возмещения морального вреда или упущенной выгоды.

     Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим  для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнима. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 рассматриваемого ФЗ передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3 Форма договора

     Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²² (ст. 17 ФЗ). Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы.

     Требование  о государственной регистрации  договора участия в долевом строительстве  и уступки прав требований по договору означает, что в соответствии с  п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 4 ФЗ такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация договора введена законодателем в целях прекращения практики «двойных продаж» квартир, т.е. исключения возможности заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства²³. Судебной практикой отмечалось, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение²⁴.

     Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве…, утвержденная Министерством юстиции РФ, определяет правовое положение не только граждан – участников долевого строительства, выступающих частными инвесторами, вкладывающими денежные средства в строительство будущего жилого дома, но и строительных фирм – застройщиков²⁵. Согласно данному документу правила государственной регистрации таких договоров едины на всей территории страны.

     Думается, что повышенные риски будущих  собственников жилья, выступающих  в качестве кредиторов строительных фирм, несколько уменьшатся, так  же как и стоимость квартиры, оплаченной на начальной стадии строительства.

     Государство, выступающее как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязывает  строительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок под новостройкой, строительная фирма имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Проверка выполнения всех этих условий строительными фирмами возложена на государственный орган – Федеральную Регистрационную Службу .

     Из  вышеизложенного можно сделать  следующие выводы:

Договор участия в долевом строительстве  является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.  Элементами договора участия в долевом строительстве  являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

     Сторонами договора участия в долевом строительстве  являются участник долевого строительства  и застройщик. Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости. Цена договора участия в долевом строительстве состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.