Договор участия в долевом строительстве

     Как следует из материалов дела, в нарушение  спорного договора ответчик не согласовал с инвестором проектно-сметную документацию и проект на строительство, что является существенным нарушений условий  договора со стороны ответчика. Отсутствие у ответчика права аренды земельного участка на момент заключения договора, которое, согласно договору, выступает в качестве «участия» застройщика для достижения общих целей, также является существенным нарушением его условий.

     При таких обстоятельствах суд апелляционной  инстанции пришел к обоснованному  выводу о существенном нарушении  условий договора на долевое участие  в строительстве со стороны ответчика  и удовлетворил заявленные требования.

     С учетом изложенного суд третьей инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта³⁵.

     Участник  долевого строительства  несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей.

     Законодатель  устанавливает ответственность  двух видов:

• неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей;
• расторжение договора в судебном порядке.

     Ответственность участника долевого строительства  перед застройщиком наступает в  следующих случаях:

• Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при единовременном платеже) более чем на 3 месяца (ч. 4 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.
• Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при рассрочке платежей) более чем 3 раза в течение 12 месяцев или 1 раз, но более чем на 3 месяца (ч. 5 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.
• Нарушение установленного договором срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 ФЗ). Участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день  просрочки.

     Таким образом, законодатель подчеркивает особый характер договора участия в долевом  строительстве – не предпринимательский, а потребительский, когда незначительная просрочка платежа участником долевого строительства (гражданином) не влечет за собой расторжение заключенного договора³⁶.

     Ответственность участника долевого строительства  за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями).

     Если  участник долевого строительства при  единовременной оплате всей суммы в  счет цены договора или оплате первого взноса (при оплате частями) нарушит установленный договором срок внесения денежных средств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считается расторгнутым, а обязательства по нему – прекращенными без взаимных претензий сторон друг к другу.

     В случае неполучения застройщиком денежных средств на оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение  тридцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке  расторгнуть договор, письменно  уведомив участника долевого строительства об этом.

     При расторжении договора по указанному основанию застройщик не возмещает  участнику долевого строительства  какого-либо ущерба, вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственности перед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательства застройщика перед участником долевого строительства при расторжении договора заключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевого строительства, за вычетом неустойки.

     Анализируя  ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве за нарушение обязательств, можно сделать следующие выводы.

     Как показывает практика, право расторгнуть  договор с неплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками³⁷. Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.

     До  вступления в силу ФЗ застройщики  расторгали договоры с участниками  долевого строительства в случае просрочки оплаты последними во внесудебном порядке, причем зачастую при первой же просрочке. Введенный ФЗ порядок означает существенное ограничение прав застройщика. Проблема в том, что все время, пока длится суд, сохраняется неопределенность по поводу прав на квартиру, застройщик будет лишен финансирования, а также возможности привлечь в договор участия в долевом строительстве нового участника взамен недобросовестного. Данное правило может привести к тому, что отдельные застройщики сократят схемы инвестирования, связанные с рассрочками на период строительства, перейдя на единовременное взимание платы по договору. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение 

     Итак, в ходе исследования было дано понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве.

     Из  всего вышеизложенного можно  сделать следующие выводы:

     1. Договор участия в долевом  строительстве является договором  консенсуальным, возмездным, двусторонним. 

     2. Элементами договора участия  в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

     Сторонами договора участия в долевом строительстве  являются участник долевого строительства  и застройщик.

     Предметом договора участия в долевом строительстве  является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.

     Цена  договора участия в долевом строительстве  состоит из суммы денежных средств  на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства  и денежных средств на оплату услуг  застройщика.

     Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     3. Участник долевого строительства  и застройщик имеют как права,  так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства примерно равное.

     4. В случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательств  по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

           Федеральный закон № 214-ФЗ, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данный Федеральный закон, а именно:

1. установить разумный срок приемки готового к передаче объекта;
2. позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Федерального закона.

     В целом значение Федерального закона № 214-ФЗ в связи с тем, что он наконец-то закрепил уже сложившиеся  отношения и определил природу и структуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однако для дальнейшей эффективной его реализации необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.

     Список  использованной литературы

1.     Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 23.07.2008) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
2. Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть 1), ст. 3430.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 08.05.2009) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594
4. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.
5. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.
6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001
7. Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительсва жилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. – 2005. – № 9.
8. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19.09.2008 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2008, № 2.
9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2008 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2008, №9.
10. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2006 по делу № А29-2784/2005-2э «В удовлетворении иска о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве отказано правомерно, т.к. спорный договор соответствует действующему законодательству» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).
11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2006 № А31-8126/20 «Исковые требования о расторжении договора и взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве, удовлетворены правомерно, т.к. материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).
12. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9.08.2005 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «В иске о признании договора о долевом участии в финансировании строительства незаключенным отказано, поскольку договор содержит все существенные условия» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).
13. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8.08.2006 г. по делу № А21-3538/02-С2 «Суд правомерно удовлетворил требование общества о расторжении договора долевого участия в строительстве, поскольку в судебном заседании ответчик в соответствии со ст. 49 АПК РФ признал иск в части расторжения указанного договора и признание иска было принято судом» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).
14. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.05.2007 г. по делу № А06-2631-18/2007 «Суд, анализируя условия спорного договора, правомерно квалифицировал его как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с элементами договора строительного подряда, поскольку обязательства сторон договора направлены на достижение общей цели – строительство жилого дома» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).
15. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2.10.2007 г. № Ф03-А73/01-1/1918. Дело № Ф03-А73/01-1/1918 // СПС «КонсультантПлюс» (документ опубликован не был).
16.   Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. 2008. N 5. С. 32
17. Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора // Адвокат. 2007. N 8
18. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2
19. Воронцов Л.Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения // Главбух. 2005. N 5.
20.  Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. 2009. С. 86.
21. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2008. - №2
22.   Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 2006. С. 33.
23.   СПС «Консультант Плюс»