В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК).

     2. Произведенные арендатором отделимые  улучшения арендованного имущества  являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

     В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и  с согласия арендодателя улучшения  арендованного имущества, не отделимые  без вреда для имущества, арендатор  имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

     Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

     Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК).

     В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

     Если  условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

     Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.¹ 
 

2. Отдельные виды  договоров аренды 

            Гражданский кодекс РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий ; 5) договор финансовой аренды (лизинга).

К отдельным  видам договора аренды общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК). 

2.1 Договор проката 

       По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования проката, является участие на стороне арендодателя лица, осуществляющего сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Кроме того, отношения проката возникают чаще всего с участием гражданина на стороне арендатора, что также влияет на правовое регулирование.

     Участие в обязательстве лица, профессионально  специализирующегося на определенном виде деятельности (в данном случае на сдаче имущества в аренду), вносит в отношения сторон элемент  фактического неравенства, поскольку профессионал, безусловно, экономически сильнее непрофессионала. Между тем стороны в гражданском правоотношении должны выступать как равноправные субъекты, их неравенство необходимо нивелировать возложением на экономически более сильного субъекта дополнительных правовых обязанностей. Нормы института проката отражают указанные субъектные особенности независимо от того, кто выступает на стороне арендатора (потребитель или предприниматель, физическое или юридическое лицо). Если на стороне арендатора выступает потребитель - гражданин, к таким отношениям должны субсидиарно применяться нормы Закона о защите прав потребителей.

     Участие в договоре арендодателя-профессионала  требует также установления особых правил, облегчающих его профессиональную деятельность. Этим обусловлены нормы, не допускающие применения к прокату правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 627 ГК), особых правил, касающихся формы и порядка уплаты арендных платежей (ст. 630 ГК), а также запрета на сдачу договорного имущества в субаренду, передачу арендатором своих прав и обязанностей другим лицам, предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 631 ГК).

     Согласно  ст. 626 ГК предметом проката является только движимое имущество. Характер использования  предмета проката (в потребительских  или иных целях) не является квалифицирующим  признаком данного договора, поскольку  ст. 626 ГК не устанавливает таких ограничений.

     Форма и порядок заключения договора. Договор  проката относится к категории  публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). На него распространяется общее правовое регулирование, предусмотренное в  ст. 426 ГК для публичных договоров: арендодатель не вправе отказывать в заключении договора (при наличии возможности его исполнения); оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора и определения его условий. При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката потенциальный арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

     Договор проката должен заключаться только в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК). При  этом допускается как составление  одного документа, подписанного сторонами, так и обмен письмами. Несоблюдение письменной формы договора проката не влечет его недействительности.

     Срок  договора. Закон ограничивает предельный срок проката одним годом, а также  исключает возможность применения к нему общих правил о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (п. 1 и 2 ст. 627 ГК). Это не означает, что арендатор вообще не вправе заключить новый договор, но он должен действовать на общих основаниях с соблюдением правил о публичном договоре.

     Права и обязанности сторон. Поскольку  на стороне арендодателя выступает  предприниматель-профессионал, обязанность  передать имущество арендатору в  состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена обязанностью проверить исправность предмета аренды в присутствии

     арендатора  и ознакомить его с правилами  эксплуатации арендного имущества  либо выдать ему письменные инструкции о пользовании им (ст. 628 ГК).

     При обнаружении арендатором недостатков переданного на прокат имущества, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор обязан известить об этом арендодателя, а тот — в 10-дневный срок (если более короткий срок не установлен договором) безвозмездно устранить недостатки на месте либо заменить неисправное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК). Таким образом, в отличие от общего правила, предоставляющего арендатору также иные способы защиты и право их выбора (п. 1 ст. 612 ГК), при прокате право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю. Арендатор по договору проката может воспользоваться правами, предоставленными ст. 612 ГК, если арендодатель в установленный срок не исполнит обязанностей, указанных в ст. 629 ГК.

     Когда недостатки арендованного имущества  явились следствием нарушения арендатором  правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор не утрачивает права обратиться к арендодателю с требованием  о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить стоимость его ремонта и транспортировки (п. 2 ст. 629 ГК).

     Учитывая  специфику правоотношений проката, закон иначе распределяет между  сторонами обязанности по ремонту  предмета аренды. В отличие от общего правила, возлагающего обязанность по капитальному ремонту на арендодателя, а текущего — на арендатора (ст. 616 ГК), п. 1 ст. 631 ГК обязывает арендодателя производить и капитальный, и текущий ремонт. Нормы о прокате не содержат специального регулирования обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии и несению расходов на содержание имущества. Поэтому в этой части действует общее правило, возлагающее указанные обязанности на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК).

     Арендная  плата по договору проката может  устанавливаться только в виде определенных в твердой сумме платежей (п. 1 ст. 630 ГК). Для защиты экономических интересов арендодателя-профессионала закон установил, что взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК).

     Арендатор не имеет права сдавать полученное в прокат имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности  другому лицу, предоставлять это  имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет является императивным и не может быть отменен по соглашению сторон. Такой подход обусловлен, с одной стороны, публичным характером отношений проката, а с другой — необходимостью защиты профессиональных интересов арендодателя.

     Досрочное расторжение договора. Закон предоставляет  арендатору право в любое время  без указания причин досрочно расторгнуть договор проката в одностороннем порядке, т.е. без обращения в суд. Единственное условие, которое должно быть соблюдено, —письменное предупреждение арендодателя об отказе от договора не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК). Расторжение договора проката по инициативе арендодателя подчинено общим нормам об аренде.²

2.2 Аренда транспортных средств

      Выделение договора аренды транспортного средства в качестве отдельного вида договора аренды продиктовано особенностями  его предмета - транспортного средства. Нетрудно обнаружить, что и ранее в транспортных уставах и кодексах подвергались специальной регламентации отношения, связанные с автомобильным, железнодорожным, воздушным, морским, внутренним водным транспортом. Это объясняется тем, что отдельные транспортные средства, входящие в состав указанных видов транспорта, обладают особыми признаками, имеющими гражданско-правовое значение.

      Так, в ст. 32 Воздушного кодекса РФ (далее - ВК)*(390) закреплено, что воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. В п. 1 ст. 7 Кодекса торгового мореплавания (далее - КТМ)*(391) указано, что под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. В ст. 14 Устава автомобильного транспорта РСФСР*(392) (далее - УАТ) дается лишь понятие подвижного состава. Под ним понимаются грузовые автомобили и автомобильные прицепы различной грузоподъемности (бортовые, самосвалы, фургоны, в том числе изотермические, цистерны и др.), автомобили повышенной проходимости, автомобили-тягачи с полуприцепами, автобусы различных типов, а также легковые автомобили, включая таксомоторы. Таким образом, имеются в виду технические устройства, способные к перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов.

      Если  сопоставить нормы ст. 640 и 648 ГК, регламентирующие ответственность за вред, причиненный  транспортным средством, взятым в аренду с экипажем или без экипажа, можно  обнаружить, что принципы, заложенные в указанных нормах, совпадают  с принципами ответственности за вред, причиненный источником повышенной опасности, закрепленными в ст. 1079 ГК.

      Следовательно, предметом договора аренды транспортных средств являются технические устройства:

      а) способные к перемещению в  пространстве и предназначенные  для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов;

      б) обладающие свойствами источника повышенной опасности;

      в) использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами.

      С этих позиций аренда трубопроводного  транспорта будет являться не чем иным, как арендой сооружения - вида недвижимого имущества, связанного с земельным участком. По второму признаку аренда конной повозки с неизбежностью будет отнесена к аренде движимой вещи, но не к аренде транспортного средства. По этой же причине нельзя будет признать предметом договора аренды транспортных средств велосипед. По третьему признаку к предмету договора аренды транспортных средств нельзя отнести мотоцикл. Закон регламентирует две разновидности договора аренды транспортного средства:

      1) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

      2) аренда транспортного средства  без предоставления услуг по  управлению и технической эксплуатации.

      По  отношению к ним общие нормы  об аренде применяются в той мере, в какой иное не установлено нормами § 3 гл. 34 ГК. Особенности аренды транспортного средства могут быть предусмотрены транспортными уставами и кодексами. Среди действующих транспортных кодексов лишь КТМ содержит специальные нормы, регламентирующие отношения по аренде морских судов, а именно нормы гл. 10, посвященной договору фрахтования судна на время (тайм-чартер), и гл. 11, посвященной договору фрахтования судна без экипажа (бербоутчартер).

2.2.1 Аренда транспортного  средства с экипажем

      По  договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК).