Государственное регулирование земельных отношений в РФ

Главный вывод из приведенных  фактических данных состоит в  том, что земли сельскохозяйственного  назначения еще не стали объектом купли-продажи для развития товарного  производства в России. При этом и существующее законодательство, и  происшедшая демонополизация собственности  на землю являются реальной предпосылкой для оборота земли и развития товарного производства с различными формами концентрации и централизации  земли и капиталов.

Вопрос о земле и  земельном рынке служит предметом  постоянных обсуждений и среди экономистов, и среди политиков. Земельный  вопрос привлекается, скорее, для прикрытия несостоятельности государственной аграрной политики, чем для оценки истинного положения дел в а фарном секторе страны. Впервые «земельный вопрос» был использован для оправдания неудачных попыток решить продовольственную проблему страны за счет создания фермерских хозяйств без существенных государственных затрат на основе «чувства хозяина». Социологические опросы 2001 г. показали, что подавляющее большинство фермеров в качестве факторов, препятствующих развитию их хозяйств, ссылались не на нехватку земли, а на трудности материально-технического снабжения (и сбыта продукции) и плохие социальные условия на селе. С тех пор условия для развития фермерского хозяйства не улучшились, хотя правовая проблема купли-продажи земли уже по существу не стояла. ¹³

Дело в том, что создание рынка земли не может служить  самоцелью. Развитие земельного рынка  должно выступать средством повышения  эффективности сельского хозяйства  России, роста доходов и улучшения  социальных условий сельского населения. Проблема заключается, не столько в том нужен или нет земельный рынок, сколько в том, в какой мере существующие земельные отношения и в целом состояние российского аграрного сектора позволяют раскрыться экономическим функциям рынка земли как одного из объективно необходимых элементов рыночного механизма, способствующего экономически эффективному развитию сельского хозяйства.

В экономическом смысле рынок  земель сельскохозяйственного назначения - это совокупность экономических  институтов, обеспечивающих решение  таких задач как реализация прав собственников земельных участков на получение общественно нормального  дохода при их продаже; равный для  всех покупателей – потенциальных производителей сельскохозяйственной продукции доступ к сделкам купли сельскохозяйственных земель; стимулирование их рационального использования и поддержание постоянной возможности перераспределения в пользу наиболее эффективно хозяйствующих субъектов и т.п. Формально многоукладная аграрная экономика вынуждена развиваться в квазирыночной среде: земельная собственность не получила адекватного рыночного содержания и экономически не реализуется.

Владение, использование, распоряжение - это юридические категории нрава собственности на землю. Экономическая суть частной собственности на землю как на объект хозяйствования реализуется не в абстрактной возможности купли-продажи земли, а в количественно определенном доходе от ее использования в соответствии с целевым назначением

Доход от хозяйствования на земельном участке определяет его  покупку и производительное потребление. Этот доход выступает и в качестве основного объективного фактора  формирования рыночной цены того или  другого земельного участка независимо от конкретных методик его оценки. Иначе говоря, приобретая землю сельскохозяйственного  назначения, покупатель ориентируется, как доказывалось ранее, в первую очередь на будущий потенциальный  доход от использования земельного участка по его прямому назначению.¹⁴ Нет сомнения, что главным препятствием к формированию реального рынка земли в России служит убыточность более 80% сельскохозяйственных предприятий всех форм собственности и наличие устойчивой тенденции к снижению рентабельности сельскохозяйственного производства (табл. 2)

Убыточность сельскохозяйственных предприятий можно расценить  как отсутствие у земель сельскохозяйственного  назначения не только содержательных, но и формальных признаков товара, а как следствие - отсутствие у потенциальных покупателей экономического интереса к приобретению земли и ее последующему производительному использованию. Одновременно желающие продать сельскохозяйственную землю интуитивно сознают, что потенциальная доходность земли сильно занижена вследствие финансового кризиса, спровоцированного непродуманной аграрной политикой и общей системой рыночных преобразований в стране.

Таблица2.Финансовые результаты работы сельскохозяйственных предприятий в 1995-2001 гг. (по всем видам деятельности).

За 8-9 лет аграрных реформ действительно рыночные условия  для развития земельного рынка не были созданы. Вполне очевидно, что  для формирования рынка земли  решающее значение имеет сегодня  экономическая составляющая-уровень доходности сельскохозяйственных предприятий и признание общественной значимости производимой ими продукции.

Подъем сельского хозяйства  в России большинством политиков  и экономистов связывается с  огромными финансовыми вливаниями государства в эту сферу хозяйственной  деятельности. Их отсутствие в бюджете  государства отодвигает, по мнению сторонников такой позиции, решение  аграрного кризиса на неопределенно  длительный срок.

Главное место в механизме  государственного воздействия на развитие аграрного сектора принадлежит  созданию минимально достаточных общих  условий для развития сельского  хозяйства на принципах рыночного  хозяйствования.

По объективной оценке экономистов, исследующих современные  проблемы аграрного сектора России, основные причины, как кризисного состояния сельского хозяйства, так и возможного его преодоления, лежат за пределами отрасли - в сфере макроэкономического регулирования¹⁵.

Экономический анализ свидетельствует  о наличии огромных резервов повышения  доходности и рентабельности сельскохозяйственных предприятий, которые могут быть практически реализованы только за счет соответствующих усилий государства. Это осуществление государственной политики разумного протекционизма во внешней торговле продовольственными товарами и сельскохозяйственным сырьем. По некоторым расчетам, потери отечественных производителей от импорта продовольствия и сырья за 2001-2007 гг. составили около 12-13 млрд долл. в среднем в год. Следовательно, это одновременно и потеря потенциально возможных доходов отечественных производителей продукции сельского хозяйства. Существенным резервом повышения доходности сельхозпредприятий признается их освобождение от затрат на содержание социальной и инженерной инфраструктуры в сельской местности, которые включаются в издержки основного производства и повышают их общую величину почти на 10%.

 В последние годы  эти затраты устойчиво превышали  общую сумму дотаций и компенсаций,  выделяемых сельскому хозяйству  бюджетами всех уровней. Большие  возможности для повышения доходности  сельскохозяйственного производства  содержатся в усилении контроля над целевым использованием бюджетных средств.

Главный вывод состоит  в том, что до тех пор, пока сельское хозяйство России будет оставаться убыточным, рынок земли как объективно необходимый элемент рыночной экономики, способствующий развитию товарного сельскохозяйственного производства, формироваться не может. Вполне осознано и другое - его формирование невозможно и без создания государством условий для преодоления аграрного кризиса и эффективного развития сельскохозяйственного производства в стране.

Глава 3. Состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России

3.1. Проблемы развития российского земельного рынка

Вопрос о земле всегда был  актуален для России. Наша страна земельным  вопросом больна всегда. Земельный  рынок развивается, число сделок растет, но с огромными издержками.

В районах повышенного земельного спроса, - вокруг крупных промышленных центров, на Юге, где высок удельный вес товарной продукции и где  за счет этого имеется большой  экспортный потенциал, устанавливается  группа крупных игроков на этом рынке - больших агрохолдингов и сельхозорганизаций. Эти компании приходят в агробизнес, часто серьезно нарушая имущественные  права земельных дольщиков и  первичных сельскохозяйственных производителей.

Вторая проблема - это неумеренная  концентрация земли в руках отдельных  физических и юридических лиц. То есть в условиях, когда более 50% сельских семей имеют достаток ниже прожиточного минимума, происходит их обезземеливание. Люди, по сути, лишаются последней возможности  себя прокормить. А это означает, что земельная проблема, - по сути, вопрос экономический и технический, - может быстро переместиться в  политическую плоскость. Ведь уже есть информация о возникновении организаций  по защите прав собственников земельных  долей, проводятся акции протеста в  ряде сельских районов. Мировой опыт свидетельствует, что существуют объективные  пределы концентрации земли в  одних руках. А вот устанавливать  эти пределы должны региональные власти. В средней полосе это может  быть до 5000 га у сельхозорганизаций, а для фермерских хозяйств - несколько сотен. Однако устанавливать эти пределы должны все же власти на местах¹⁶.

А теперь рассмотрим проблемы развития российского рынка.

Первая проблема - законодательство. Закон практически не ограничивает площади земель в руках одного хозяина. Вот и появились у  нас сегодня латифундии по 200, 300 тысяч  га. Даже в Подмосковье уже есть собственники, которые владеют 150 тысячами га. Отрегулировать ситуацию рыночными  методами сейчас не представляется возможным: не сложилась еще правовая система, в сфере земельных отношений  часты случаи коррупции, практически  без особого государственного контроля можно перевести земли сельскохозяйственного  назначения в другие категории. Поэтому  ограничить хотя бы временно размеры  земельной собственности в одних  руках было бы полезно.

Следующая проблема - оформление права  собственности на земельный участок.

Сейчас этот процесс зачастую стоит  дороже самого участка. Поэтому получилось так, что рынок земли есть. Но земля  переходит не к крестьянам, а к  олигархам. Не надо лишать крестьянина  земельной собственности. А в  первую очередь необходимо обуздать, конечно, коррупцию. Пока она в силе, не действуют никакие, самые лучшие законы.

Земельный рынок можно разделить  на две части. У нас существует очень активный рынок земель, формально - сельскохозяйственного назначения, но уже как бы выведенный из реального  оборота. Он сконцентрирован вокруг больших городов. Цены здесь устанавливаются  такие, что покупка их для целей  аграрного производства просто невозможна.

Рынок же земель собственно сельскохозяйственного  назначения начинает формироваться  в отдельных областях. Однако далеко не все компании, которые занимаются аграрным бизнесом, хотят покупать землю, поскольку это повышает их затраты. Очень часто они идут на другие способы привлечения земельных  участков.

Ажиотаж вокруг скупки земель вблизи больших городов очень тревожит, поскольку сельхозугодия абсолютно  не защищены от изъятия. В последние  полтора года каждые три дня в  России принимается одно решение  по переводу сельскохозяйственной земли  в иные категории. И, что еще страшнее, это происходит без участия федеральных  органов власти. Государству необходимо зонировать свою территорию. На основе планирования необходимо выделить сельскохозяйственные зоны, куда предусматривается прокладка  дорог, электричества, газа для налаживания  производства. После этого придет пора выделения зон жилищной застройки. Конечно, и при этом цены в этих зонах в цене поднимутся. Но будет  шанс процесс продажи земель в  этих районах сделать публичными и прозрачными, безо всяких взяток и  коррупции. А ведь сегодня вся  процедура перевода земель из одной  категории в другую абсолютно  не прозрачна, а, значит, очень коррупции  подвержена.