Правовое регулирование земельных отношений в России

Федеральное агентство по образованию

Федеральное государственное образовательное  учреждение

среднего  профессионального образования

«Петровский колледж» 
 

Социально-правовое отделение 
 
 
 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА 
 

ПРАВОВОЕ  РЕГУЛИРОВАНИЕ 

ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В РФ 
 

                  Выполнил:

                  Василенко Вильям Вильямович

                  студент 430 группы

                  специальность 030504 Право  и организация социального 

                  обеспечения

                  Руководитель:

                  _____________ Н.В.Скалкина 
 
 
 

Санкт –  Петербург 2009

СОЖЕРЖАНИЕ 
 

 ВВЕДЕНИЕ            3

1. Земельный участок как особый объект

 гражданско-правового регулирования       6

     1.1 Общая  характеристика  правового  режима

  земельного  участка как объекта недвижимости     6

      1.2 Особенности совершения гражданско-правовых

 сделок с  земельными участками        13

2. Проблемы  государственной регистрации в связи

с распоряжением  земельными участками.      19

     2.1 Порядок  осуществления государственной  регистрации 

прав на земельные  участки и сделок с ними      19

     2.2 Ипотека земельных участков и  порядок ее

 государственной  регистрации        29

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ           42

 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ     45

ПРИЛОЖЕНИЯ           4 

ВВЕДЕНИЕ 

     Актуальность  темы исследования. Земля является одним из важнейших компонентов окружающей среды, незаменимым природным ресурсом, основой осуществления хозяйственной деятельности человека. По площади земель Российская Федерация выступает явным лидером, обладая самым обширным в мире земельным фондом в 1709,8 млн. га.

     Как известно,  в России всегда очень  острым являлся вопрос о земле, о том, кому она принадлежит и на каких правовых основаниях. Обратившись к истории, мы увидим, что причиной многих социальных конфликтов и потрясений являлся именно земельный вопрос, а точнее, - его правовая неурегулированность. За прошедшее десятилетие реформ в нашей стране,  земельный вопрос фактически был оставлен без внимания. Старые нормативные акты, регулирующие правовой режим земель, в Российской Федерации практически не применялись, как противоречащие действующему законодательству, а новые не принимались. Такая ситуация привела к правовому вакууму в сфере рыночного оборота земли. Для выхода из сложившейся ситуации субъекты РФ были вынуждены принимать региональные нормативные акты, регулирующие порядок оборота земель только в отдельно взятом субъекте федерации, которые зачастую противоречили нормам федерального законодательства.

     В настоящее время ситуация кардинально  изменилась. Законодательство, регулирующее оборот земель в Российской Федерации, насчитывает десятки нормативно-правовых актов. Только на уровне федеральных законов действуют Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Водный кодекс  РФ, Градостроительный кодекс РФ,  Лесной кодекс РФ и т.д. В связи с этим, можно было бы говорить о создании целостной системы правового регулирования оборота земли, если бы не одно существенное обстоятельство.  Указанные федеральные законы и другие нормативно-правовые акты, регламентирующие оборот земель в Российской Федерации, зачастую включают в себя противоречивые правила, дублируют друг друга, по-разному регулируют одни и те же отношения, что негативным образом сказывается на правоприменительной практике, и, в конечном итоге, на уровне обеспечения и защиты прав участников имущественного оборота. Как отмечал в своих трудах В.В. Витрянский, «В такой ситуации дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативно-правовых актов, внесение в них отдельных изменений,  представляется тупиковым путем развития законодательства о недвижимости. Теперь на первое место выдвигается проблема качества правового регулирования оборота недвижимости»[11,c.3].

       Гражданский кодекс Российской  Федерации признает земельный  участок полноценным объектом  недвижимости, и содержит  правовые  нормы как общего характера,  определяющие правовой режим  земельного участка, виды вещных прав на него, так и специальные нормы, регулирующие порядок осуществления сделок с земельными участками. В свою очередь, Земельный кодекс РФ содержит значительное количество правовых норм, устанавливающих специальные, отличные от норм Гражданского кодекса РФ правила регулирования оборота земель в Российской Федерации, вступая в противоречие с нормами гражданского законодательства. С учетом того, что  Земельный кодекс РФ является специальным нормативным актом, регулирующим сферу земельных правоотношений, претендует на установление иного, чем в гражданском законодательстве, порядка решения земельно-имущественных вопросов, применение Гражданского кодекса Российской Федерации в этой части представляется  проблематичным. 

     Учитывая  существование значительного количества научных подходов к осмыслению обозначенных проблем, а также их непосредственное влияние на  качество правового регулирования земельных правоотношений в Российской Федерации, изучение  указанной темы представляется весьма актуальным.

     Цель  исследования обусловила необходимость постановки и решения следующих задач:  

• проанализировать особенности процесса становления и развития земельного законодательства РФ на современном этапе исторического развития;
• исследовать правовой режим земельного участка, как объекта недвижимости, определить его значение в системе иных объектов недвижимого имущества;
• определить возможные перспективы дальнейшего развития гражданского законодательства в части регулирования правового режима земельного участка, как объекта недвижимости;
• выявить особенности совершения сделок с земельными участками;
• рассмотреть проблемы, возникающие в процессе осуществления государственной регистрации прав на земельный участок, а также сделок с ним.

     Объектом  исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере владения, пользования и распоряжения землей в Российской Федерации.

     Предметом дипломной работы являются нормы гражданского права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах,  регулирующие порядок владения, пользования и распоряжения землей в РФ. 

1.Земельный участок как особый объект гражданско-правового регулирования 
 

1.1 Общая характеристика правового положения земельного участка как объекта недвижимости 
 

     Прежде  чем дать развернутую характеристику правовому режиму земельного участка, как объекта недвижимости, необходимо дать определение самому земельному участку. Законодательное определение земельного участка появилось сравнительно недавно. Следует отметить,  что Земельный кодекс РСФСР, принятый 25.04.1991г., не содержал легального определения земельного участка, что негативно отражалось на качестве правового регулирования сферы земельных правоотношений.  В настоящее время ситуация изменилась в лучшую сторону, и теперь встает проблема иного характера – проблема множественности определений земельного участка. Практически каждый нормативный акт, регулирующий данную сферу правоотношений, самостоятельно определяет для себя этот вопрос, относительно к области его применения. В качестве примера ниже приводится  определения земельного участка, закрепленных в федеральных  законах, регулирующих земельные отношения в Российской Федерации.

     Земельный кодекс РФ определяет земельный участок  как объект земельных отношений  – часть поверхности земли (в  том числе поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

      В свою очередь,  ст. 261 ГК РФ дает определение  земельного участка как объекта  права собственности, территориальные  границы которого определяются в  порядке, установленном земельным  законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоем, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом. 

     Федеральный закон РФ «О государственном земельном  кадастре»[9,c.3] определяет земельный участок как часть поверхности земли, (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. 

     Анализируя  данные определения, и сопоставляя  их с другими нормативными актами, мы  сталкиваемся  с рядом проблем. Так, например,  Закон РФ «О недрах»[3,c.3] определяет, что недра это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для изучения и освоения. Сопоставляя данное определение с определением земельного участка, приведенным в Земельном кодексе РФ, мы приходим к логическому выводу, что Земельный кодекс распространяет свое регулирование лишь на почвенный слой земельного участка и все, что находится выше его уровня,  в силу того, что в соответствии с п.2 ст.3 Земельного кодекса РФ,  Закон РФ «О недрах», как специальный федеральный закон, имеет приоритет над Земельным кодексом РФ.  Использование почвенного слоя, как разделяющего критерия сфер регулирования между земельным правом и правом недропользования не совсем удачно в силу того, что почвенный слой сам по себе носит движимый характер. Он может быть изъят и перемещен для нужд городского хозяйства, в сельском хозяйстве он может применяться для улучшения плодородности земель и т.д. (п.4 ст.13 ЗК РФ). Кроме того, если, например, на земельном участке изначально отсутствует плодородный слой, а завозится он туда лишь в ходе его освоения и облагораживания, разве при определении правового режима данного участка земли мы должны руководствоваться лишь законодательством о недрах?

     Интересна судебная практика рассмотрения подобных вопросов. Так, гаражно-строительный кооператив (далее ГСК) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) и полномочному представителю арендодателя городских земель (далее Арендодатель) с иском о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, где находится объект ГСК, который является согласно проектно-разрешительной документации подземным сооружением.  В ходе судебного заседания было установлено, что спорный земельный участок был отведен уполномоченным органом власти как под строительство подземного объекта ГСК, так и надземного выставочного павильона ООО в совместное пользование. Арендодателем были заключены одновременно два договора аренды как с ГСК, так и с ООО. Строительство объекта ГСК и объекта ООО производилось  в установленном порядке при наличии соответствующего разрешений органа власти. Строительство объекта ГСК, как подземного сооружения, было осуществлено в котловане, а нулевая отметка поверхности земли совпадает с верхом подземного сооружения. Арбитражный суд указал, что строительство выставочного комплекса поверх подземного сооружения возможно, и что данное обстоятельство не влияет на законность договора аренды земли, заключенного с ООО. Арбитражный суд отказал в иске ГСК о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, на котором находится подземный объект ГСК, указав, что оспариваемый договор соответствует нормам земельного законодательства РФ (действовавшим до принятия ЗК РФ 2001г.) и нормативным актам субъекта Федерации г. Москвы.

     Таким образом, Арбитражный суд в данном примере наглядно показал, что в  соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, была вполне возможна одновременная сдача одного и того же земельного участка в аренду двум совершенно независимым юридическим лицам, при этом заключались два договора аренды на один и тот же объект недвижимости (земельный участок).[15,c.12] С точки зрения гражданского права такая ситуация является недопустимой – ибо как может один объект недвижимости одновременно находиться в полном фактическом владении (пользовании) у двух различных субъектов гражданского права,  не связанных между собой?           

     Земельный участок, как объект недвижимости, обладает большим количеством  сопутствующих  ему элементов, физически связанных  с ним. Это и поверхностный  почвенный слой, и замкнутые водоемы, и кустарно-древесная растительность, находящаяся на данном участке земли. Изучение правового режима земельного участка будет не полным, если мы не изучим правовое положение данных объектов, сопутствующих большинству земельных участков.