Правовое регулирование земельных отношений в России

     В пятых, при отсутствии у собственника здания, расположенного на чужом участке, вещного или обязательственного права в отношении этого участка  законодатель, тем не менее, вынужден признавать за собственником право  пользования этим участком (п.2 ст.272 ГК РФ, ст.553 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ). Однако законодатель не дает четкого определения характера права, которое в этом случае собственник здания приобретает в отношении земельного участка, без чего невозможно определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для ЗК РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву понятием ''право на использование'' в отношении земельного участка. При этом и ГК РФ и ЗК РФ, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка,  в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть.[18,c.97]

     Следующей особенностью совершения сделок с земельными участками является обременение  их в некоторых случаях сервитутом. Под сервитутом (от лат. servitus – служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении[28,c.454]. Применительно к земельному законодательству, под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком. Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей. В соответствии со ст. 216 ГК РФ сервитут относится к вещным правам, и предметом сервитута является сам земельный участок, а не действия определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа.

     Выделяется  два вида сервитутов – частный  и публичный. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующем установление сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (ч.3 ст. 274 ГК РФ). Публичный сервитут устанавливается законом и или иным нормативно правовым актом Российской Федерации, субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (ч.2 ст. 23 ЗК РФ).[20,c.109]

     В отношении сервитута  ГК РФ закрепляется право следования – то есть сервитут сохраняется при переходе прав на земельный участок, который обременен  этим сервитутом к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ч.2 ст. 275 ГК РФ). В этом смысле сервитут носит акцессорный характер по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен.

     Существенной  особенностью совершения сделок с земельным  участком является невозможность в  ходе сделки  изменения его целевого назначения и режима использования. Под целевым назначением в  широком смысле следует понимать особое направление использования земель, в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях. Как уже отмечалось, земля является  средством производства, местом проживания людей и расположения всех существующих природных объектов. Использование любого  земельного участка имеет свои определенные особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории земель. Если сравнить способы использования, например, земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, то нетрудно заметить, насколько различной будет эксплуатация этих территорий, а значит, и охрана, и задачи собственников и пользователей земель, а также полномочия органов управления при решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями. Приобретая земельный участок важно иметь представление о его целевом назначении, поскольку благодаря ему будущий потенциальный собственник или арендатор получает землю с целым «набором» правовых условий ее использования и охраны, изменить который могут только уполномоченные государственные органы в установленном законом порядке.[13,c.105]

     Так же существенной особенностью совершения сделок с земельными участками  является положение, в соответствии с которым, только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Данное требование содержится в нормах ГК РФ (например, ст.554 ГК РФ), ЗК РФ и иных нормативно правовых актах. Земельный участок, границы которого не установлены и не описаны в установленном порядке, сведения о котором не содержатся в государственном земельном кадастре не может быть объектом гражданско-правовых сделок, ибо невозможно совершать сделки с вещью, которая конкретно  не определена и не существует в юридическом плане.

     На  практике данное требование реализуется  в виде обязательного наличия  плана земельного участка прилагаемого к  договорам при заключении сделок с землей. Основным документом, регламентирующим порядок составления плана земельного участка, является «Правила оформления кадастрового плана земельного участка»[21,c.2]. Данные Правила устанавливают требования к оформлению выписки из государственного земельного кадастра (ГЗК) в форме кадастрового плана земельного участка. Кадастровый план земельного участка представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Кадастровый план земельного участка содержит в себе все существенные признаки, позволяющие индивидуализировать конкретный земельный участок, а именно: общие сведения о земельном участке, план (чертеж, схема) границ земельного участка, сведения о частях и обременениях земельного участка, описание границ земельного участка и т.д. Изготовление кадастрового плана земельного участка осуществляется рукописным, машинописным (в том числе с использованием компьютерной техники) или комбинированным спосо 

     2.Проблемы государственной регистрации в связи с распоряжением земельными участками 
 

2.1 Порядок осуществления государственной регистрации прав на  земельные участки и сделок с ними 
 

     Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти  и общества правоотношений. Прекрасно охарактеризовал общественную значимость публичного регулирования такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость,  Д.И. Мейер. По его словам, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти  путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие»[12,c.185].

       Правовая  основа современной системы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплена в ГК РФ и ЗК РФ. Государственная  регистрация недвижимости предусмотрена  ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (в том числе и земельные участки), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Гражданский кодекс РФ, а также ст. 25 и 26 ЗК РФ, устанавливают обязательную государственную регистрацию, и отсылают к специальному Федеральному закону от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

       Общей концептуальной основой  системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество в Российской Федерации является совмещение двух систем – регистрация прав и регистрация сделок.  В свою очередь, в мировой практике государственной регистрации недвижимости сложились две достаточно автономных системы регистрации – ''англо-саксонская'', в основе которой лежит принцип регистрации сделок с недвижимостью (то есть регистрация самих документов), и ''континентальная'' – базисом которой является непосредственная  регистрация  права на недвижимое имущество (регистрация правового титула).

       При регистрации документов все соглашения, касающиеся недвижимости (прежде всего  земли), регистрируются в учреждении регистрации документов. Там же остается на хранении копия зарегистрированного документа. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые как бы наслаиваются на ранее зарегистрированные.  Потенциальный покупатель может просмотреть в регистре все документы, опосредующие всю цепь перехода прав на земельный участок с целью убедиться, что продавец вправе осуществлять продажу. Имеющиеся в регистре данные позволяют выяснить, каким образом и на каких основаниях продавец приобрел данный земельный участок. Проверка обычно начинается с последней сделки, а затем анализируются все предшествующие ей. Но даже если проведен анализ последовательного ряда передачи прав на недвижимое имущество, у покупателя не возникает полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были безупречно законны и не могут быть оспорены. Регистрация документов не требует последующей регистрации прав и по существу является технической операцией, поскольку в рамках данной системы производится лишь учет документации. Эта система не дает полного представления об объекте недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности, сопряжена с необходимостью длительного хранения большого количества документов, поэтому она не получила широкого распространения.[26,C.94]

       Прежде  чем приступить к непосредственному  исследованию порядка осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, следует определить принципиальное различие между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом, так как это два совершенно различных института гражданского права.

     Государственная регистрация права на земельный  участок - это акт признания и  подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на земельный участок в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следует отметить тот факт, что помимо государственной регистрации прав на земельный участок органами публичной власти может также осуществляться иная, специальная регистрация земельных участков (например, в соответствии с ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре», осуществляется кадастровый учет всех земельных участков, расположенных на территории РФ). Однако данный учет носит лишь вспомогательный, технический характер и каких-либо прав на земельный участок не закрепляет и не  порождает.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриваться  одновременно и в качестве правового института и, юридического акта.

     Как правовой институт, государственная  регистрация представляет собой  совокупность   правовых  норм,   регулирующих   общественные отношения  по поводу признания специальными уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав.  Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, непосредственно сопряженных с возникновением, изменением и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок. В этом смысле государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость.[21,c.21]

     Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними проводится уполномоченными учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения земельного участка.

     В соответствии со ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливается следующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации, регистрация таких документов;
2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3. Установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав;