Правовое регулирование земельных отношений в России

     И снова встает вопрос – нормы какой  отрасли права имеют приоритет  в данном случае? Интересно отметить тот факт, что единой судебной практики по применению новейшего земельного законодательства не существует, и  в каждом конкретном случае суд может рассмотреть данный спор по своему собственному усмотрению. Таким образом, создается ситуация, когда огромное количество недвижимости (как земли, так и зданий и сооружений) оказывается  на грани угрозы фактического исключения из экономического оборота и, в том числе, сферы ипотечных отношений.

     Именно, исходя из сложившейся ситуации, суды были вынуждены признавать возможность  заключать договора залога зданий и  сооружений без одновременного залога земельного участка, на котором данные здания и сооружения находились. Однако вышеуказанные нормы Закона об ипотеке и разъяснения ПВАС РФ прямо противоречат действующему земельному законодательству РФ, и носят, по видимому, временный характер, рассчитанный на переходный период переоформления прав на землю в РФ.

     Проблемы  различия в правовом регулировании  по сути одних и тех же ипотечных  сделок, совершаемых со зданием и  земельным участком в зависимости  оттого, что является ''непосредственным'' предметом сделки, носят необоснованный характер и не соответствуют одному из основных принципов регулирования земельных отношений закрепленных в ЗК РФ – принципу единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

       При изучении данной проблемы  на первый взгляд может показаться, что правило о возможности ипотеки земельного участка без расположенных на нем зданий и сооружений вполне разумно, и соответствует пониманию земельного участка как основного, базового объекта недвижимости, который может и должен быть самостоятельным предметом ипотечных отношений. Однако дальнейшее изучение данной проблемы показывает ошибочность такого подхода. Рассмотрим гипотетический пример, когда предметом ипотеки стал только земельный участок, а здания и сооружения расположенные на нем остались вне сферы ипотечных отношений. В соответствии с действующим законодательством, в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения  в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка будет определяться соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом (ст. З40 ГК РФ, ст.64 Закона об ипотеке). По сути, при реализации с торгов данного земельного участка, продаваться будет уже не тот ''первоначальный'' земельный участок, обладающий определенной рыночной стоимостью (определяемой в зависимости от площади, месторасположения и т.д.), а земельный участок, значительно меньшей по площади, обремененный постройками, находящимися в чужой собственности, да еще и обремененный сервитутом. Совершенно очевидно, что привлекательность такого земельного участка для потенциальных покупателей (а соответственно и цена, за которую его можно будет реализовать) значительно снизится и залогодержатель не сможет удовлетворить свои денежные требования (конечно, если размер земельного участка не будет несоизмеримо больше чем площадь земли непосредственно находящейся под строениями). Таким образом, в данном случае теряется основное назначение ипотеки как таковой – обеспечение уплаты залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Кроме этого, как мной уже отмечалось, данная правовая норма прямо противоречит одному из основополагающих принципов построения земельных отношений – принципу ''единой судьбы'', так как позволяет разделять юридическую судьбу земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

     Такое значительное отличие в правовом регулировании ипотечных отношений  в части, касающейся земельных участков, было обусловлено несколькими факторами. Во-первых, Закон об ипотеке и  часть I ГК РФ, регулирующая ипотеку земель,   были приняты намного раньше ЗК РФ, и не могли учитывать все тенденции быстро изменяющегося новейшего земельного законодательства. Во-вторых, данные нормативные акты были приняты во времена активных преобразований в сфере земельных отношений, когда преимущественное количество земельных участков находились в собственности государства, и предоставлялись иным субъектам гражданского права в бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование, аренду, как служебные наделы и т.д. При таком положении вещей, когда в подавляющем числе случаев собственник недвижимого имущества и собственник земли, на котором это имущество располагалось, не совпадали проблема ''единой судьбы'' не могла быть разрешена.

     Однако, на данном этапе реформирования земельных  отношений,  считаем актуальным поставить вопрос об изменении соответствующих норм ГК РФ и Закона об ипотеке. В  целях реализации принципа «единой судьбы» необходимо закрепить в ГК РФ и Законе об ипотеке правило о том, что в случае, когда земельные участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному собственнику, при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, внесение в уставной капитал, ипотека и т.д.), а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства данные объекты недвижимости должны выступать предметом сделки вместе.[18,c.105] Однако данное правило не должно исключать возможности самостоятельной ипотеки отдельных зданий на данном участке. В этом случае просто необходимо будет первоначально осуществить выделение земельного участка, «связанного» с таким зданием.

     В соответствии с действующим законодательством  при ипотеке земельного участка  право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ст.65 Закона об ипотеке).

     Однако  самовольное (хотя и законное) возведение построек на заложенном земельном участке  может  повлечь ситуации, приводящие к ухудшению состояния земельного участка, и, соответственно, прав залогодержателя. Оно может быть вызвано рядом причин, например:

- ограничением  прав землевладельца вследствие  обременения сервитутом зданий  и сооружений, возведенных на земельном участке (ст.277 ГК РФ);

- изменением  целевого использования участка  из-за вновь построенных (реконструированных) объектов;

- признанием  постройки самовольной на основе  правил ст.222 ГК РФ;

- ухудшением  экологического состояния участка  и т.п.

     На  указанные причины, влекущие ухудшение состояния заложенного земельного участка залогодержатель, безусловно, должен иметь возможность адекватно реагировать, чтобы защитить свои права. В данном случае Закон наделяет залогодержателя правом требовать изменения договора об ипотеке земельного участка, вплоть до включения в предмет ипотеки возведенного строения. Право залогодателя на возведение зданий, сооружений на заложенном участке без согласия залогодержателя имеет одно исключение. В случаях, когда по условиям договора об ипотеке выдается закладная, право залогодателя на возведение зданий, сооружений должно быть закреплено в закладной, где определены условия возведения залогодателем  на заложенном земельном участке зданий, сооружений (ст.65 Закона об ипотеке).

     Одним из существенных элементов договора об ипотеки является оценка закладываемого имущества. В соответствии с действующим  законодательством, оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (ст.67 Закона об ипотеке). Следует отметить, что настоящее положение было введено относительно недавно ФЗ РФ №1-ФЗ от 05.02.2004г. До этого момента, цена земельного участка в договоре об ипотеке не могла быть ниже его нормативной стоимости, определяемой ежегодно в административном порядке органами исполнительной власти субъектов РФ. Привязка участников ипотечных отношений к строгим, административным рамкам негативным образом влияла на формирование  рыночных отношений в этой сфере и не учитывала значительную динамику колебания цен на рынке земли в зависимости от многих факторов. 

     Так, например,  строительство резиденции президента в пригороде Санкт-Петербурга (Константиновский дворец), активное развитие инженерной инфраструктуры (модернизация дорог, строительство новой дороги, соединяющий данный район с аэропортом) привели к тому, что за короткий период времени цены на землю в данном районе выросли, в среднем в 5 раз (с 700 до 3-3,5 тысяч долларов США за сотку, а в районе резиденции президента до 7 тысяч долларов США). Однако возможно и обратная ситуация, когда негативная информация (например, о строительстве вредного в экологическом плане предприятия) приведет к значительному падению цен на землю, прилегающую к пятну вероятной застройки, за относительно короткий промежуток времени. В указанных обстоятельствах, только реальная рыночная оценка, проведенная в соответствующими требованиями действующего законодательства, способна адекватно оценить реальную рыночную цену земельного участка, а значит исходя только из нее возможно формирование равноправных отношений между всеми заинтересованными участниками ипотечных отношений в сфере земли.

     Государственная регистрация ипотеки возникшей  в силу договора об ипотеки, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной ипотеки земельного участка необходимо представить в регистрирующий орган следующие документы:

1. Заявление о проведении государственной регистрации ипотеки, составленное залогодателем или залогодержателем;
2. Нотариально удостоверенный договор об ипотеке земельного участка и его копия;
3. Документы, указанные в договоре об ипотеки в качестве приложений (как мной уже отмечалось ранее,  в качестве обязательного приложения к договору об ипотеки земельного участка выступает копия  плана (чертеж границ) данного земельного участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);
4. Документ об оплате государственной регистрации;
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве их приложений, их копии (в том случае, когда выдача закладной предусмотрена договором об ипотеке);

     Как показывает сложившаяся практика ипотечных  правоотношений, в некоторых случаях, для проведения государственной  регистрации земельного участка  также могут потребоваться следующие дополнительные документы:

1. Свидетельство установленного образца, удостоверяющее право собственности (иное право) продавца на конкретный земельный участок (земельную долю). Может потребоваться в случае обнаружения несоответствия записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе на земельный участок (п.8 ст.12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
2. Письменное согласие супруга или другого сособственника, если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов;
3. Письменное согласие арендодателя земельного участка, в случае залога права аренды, если получение такого согласия предусмотрено договором аренды земельного участка и т.д.;

     Государственная регистрация ипотеки возникающей в силу закона осуществляется учреждением юстиции без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины.

     После поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество, данные документы проходят в месячный срок правовую экспертизу. Цель данной правовой экспертизы – изучение представленных на государственную регистрацию документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения обременения (право залога) земельного участка. По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов, регистрирующий орган может принять следующие решения:

1. О регистрации ипотеки земельного участка;
2. Об отказе в регистрации ипотеки земельного участка;
3. Об отложении государственной регистрации ипотеки земельного участка;

     Государственная регистрация ипотеки земельного участка может быть отложена не более  чем на один месяц по следующим  основаниям (ст.21 Закона об ипотеке):

1. Непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо из документов, предусмотренных в п.2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке (например, отсутствие в предоставленном на регистрацию ипотеки пакете документов,  кадастрового плана земельного участка, отсутствие акта оценки нормативной цены земельного участка и т.д.);
2. Несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (например, несоблюдение нотариальной формы договора  ипотеки);
3. Необходимость проверки подлинности предоставленных документов;

     Принимая  решение об отложении государственной  регистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее государственную регистрацию, запрашивает  необходимые документы или требует  устранения выявленных нарушений. При невыполнении требований указанного органа в установленный срок должно быть отказано. 
 

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

    Анализируя  изменения, произошедшие за последние  несколько лет в сфере правового  регулирования  земельных отношений  в Российской Федерации, можно  определенно сделать вывод о том, что земля постепенно становиться все более ''полноправным'' объектом недвижимого имущества. Принятие в 2001году нового Земельного кодекса РФ, разрабатываемого на протяжении практически 7 лет, послужило кардинальным толчком к вовлечению земли в гражданский, рыночный оборот, подняв правовое регулирование земельных правоотношений на принципиально новый,  качественный уровень.

     Однако, специфика правового регулирования  земельных отношений такова, что  ЗК РФ представляет собой лишь ''вершину айсберга'' значительного количества нормативных актов, осуществляющих правовое регулирование в сфере оборота земель в РФ.  Тем не менее, в ближайшем времени стоит ожидать дальнейшего увеличения законодательных актов в данной сфере, учитывая тот факт, что они были предусмотрены в Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999г.-2002г.», однако по объективным причинам до сих пор не приняты (например, ФЗ РФ «Об оценке земель», ФЗ РФ «О землях городов и иных поселений», ФЗ РФ «О порядке изъятия земельных участков в государственную и муниципальную собственность» и т. д.)[37,cт.3397].