Правовое регулирование земельных отношений в России

     В соответствии с ч.2 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности  на земельный участок  распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный слой) и замкнутые водоемы,  находящиеся на нем лес и растения. Каждый из указанных выше объектов имеет свою определенную правовую специфику, а именно:

     Почвенный слой.  Что касается поверхностного (почвенного) слоя, то в настоящее время не установлено ограничений на обладание им. Собственник земельного участка вправе заниматься сельскохозяйственной деятельностью, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка. Помимо этого, собственник земельного участка вправе проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (ст. 40 ЗК РФ). Следует отметить, что законодательство устанавливает определенные разумные границы, за которые не следует выходить владельцам земельных участков при осуществлении их правомочий. Так ст. 285 ГК РФ устанавливает общую санкцию за использование земельного участка с нарушением законодательства – изъятие земельного участка. В  данной статье приведены следующие основания изъятия земельного участка – участок используется не в соответствии с целевым назначением, его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительно ухудшает экологическую обстановку.

      Замкнутые водоемы.  В соответствии  со ст.31 Водного кодекса РФ[1,c.40] предусматривается, что содержание права собственности на водные объекты определяется гражданским и водным законодательством.  Основная особенность содержания права собственности на воды состоит в том, что понятие владения не применимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена. В соответствии со ст.40 ВК РФ, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. При этом, ВК РФ не устанавливает предельных размеров обособленных водных объектов. В соответствии со ст. 40 ВК  РФ, предельный размер обособленных водных объектов определяется земельным законодательством Российской Федерации. В свою очередь, ЗК РФ также не содержит правовых норм, регулирующих предельные размеры обособленного водного объекта.

      Лес и растения.  Леса, в соответствии со ст. 19 Лесного кодекса РФ[5,c.20], являются исключительной собственностью Российской Федерации. В соответствии со ст.12 Лесного кодекса РФ, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

      Недра. Земельный кодекс РФ (ст.40 ЗК РФ) определяет, что собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы, в соответствии с законодательством Российской Федерации.        

     Закон РФ «О недрах» (ст.12), разрешает добычу  общераспространенных полезных ископаемых собственниками и владельцами земельных  участков. В соответствии с данной  правовой нормой, собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе (например, торф, известняк и т.п.), и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

     Воздушное пространство над  земельным участком. Использование воздушного пространства над  земельным участком ограничивается для частных собственников в соответствии с нормами Воздушного кодекса РФ. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании лицензии, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом. Высотное строительство осуществляется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также в соответствии с градостроительным планом развития данной территории.[16,c.59]

      Таким образом, проанализировав правовое положение, как самого земельного участка, так и непосредственно связанных с ним иных природных объектов, мы приходим к выводу, что понятие земельного участка  в Земельном кодексе сформулировано достаточно узко.

     Земельный участок, как объект недвижимого  имущества, наделен  важным правовым качеством – оборотоспособностью. Применительно к земельному участку, оборотоспособность понимается, как возможность земельных участков свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица)  либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Оборотоспособность земли как объекта гражданских прав зависит от двух оснований: собственно допускаемой законом оборотоспособности земли и состава земель (распределения их по категориям в зависимости от целевого назначения), что следует признать в целом соответствующим ст. ст. 129, 209 ГК РФ.[14,c.40] При этом, ч.3 ст. 209 ГК РФ дополнительно подтверждает правило о том, что в отношении владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами действуют общие нормы гражданского права при условии включения данных объектов в оборот соответствующими законами о природных ресурсах.

     Изучая  правовое положение земельного участка, следует остановиться на одной принципиальной проблеме – проблеме соотношения норм гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных правоотношений. Суть данного вопроса состоит в определении степени «вмешательства» земельного права в сферу действия гражданского права. Как отмечала Иконицкая И.А., «В последнее время вышло значительное количество комментариев к ЗК РФ, в которых прослеживается теоретическая посылка, что нормы ЗК РФ являются нормами специальными по отношению к нормам ГК, и, следовательно, они имеют приоритет при регулировании земельных отношений. В этой связи возникает вопрос о том, что такое общее и специальное законодательство? В какой мере эта формула может быть применена к таким законам, которыми являются кодексы, например, ГК РФ И ЗК РФ? И может ли ЗК РФ быть специальным по отношению к ГК РФ?»[10,c.110]. Учитывая значительную проблематичность поставленного вопроса, однозначно ответить на него весьма сложно.

      Ряд ученых отрицает существование земельного права как отрасли права, и  исключают тем самым наличие  вопроса о соотношении   норм этой отрасли и норм гражданского права (В.А. Дозорцев). Некоторые

авторы  полагают, что земельные отношения  в условиях рынка земли должны регулироваться только нормами земельного права (Н.Н. Осокин). Ряд авторов в  целом  признают наличие проблемы соотношения норм гражданского права и земельного права в регулировании земельных отношений, но предпочтение отдают либо нормам земельного права (Ю.Г. Жариков, Н.И. Краснов), либо нормам гражданского права (И.Ф. Панкратов). Многие исследователи данной проблемы исходят из реалий, складывающихся в условиях рынка земли, и решение проблемы видят в правильном определении соотношения норм гражданского права и норм земельного права (И.А. Иконицкая, Е.А. Суханов и др.).

      Указанная проблема носит настолько актуальный и принципиальный характер, что ряд ученых в области земельного и гражданского права  заявляют о целесообразности обращения в законодательные органы с предложением о создании комиссии из компетентных лиц – представителей науки и практики - с целью выработки предложений по внесению в ЗК РФ  и ГК РФ кардинальных изменений, основной задачей которых будет четкое  разграничение норм гражданского и земельного права в сфере регулирования оборота земель в РФ.[10,c.104] 
 

1.2 Особенности совершения гражданско-правовых сделок

с земельными участками 
 

      Приступая к изучению особенностей совершения сделок с земельными участками, обозначим  один, казалось бы, очевидный вопрос – нормами какой отрасли права  регулируется порядок совершения сделок с  землей?

      Гражданским законодательством, как известно, регулируются  имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной состоятельности их участников.  В связи с этим в ГК РФ специально оговаривается, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, в том числе к административным отношениям (включая, естественно, и земельные отношения), гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п.3 ст.2 ГК РФ).[11,c.13]      

     Основным  принципом, определяющим построение современной  системы правового регулирования  сделок с землей, является принцип  «единого объекта недвижимости».[11,c.10] Он основан на том положении, что земля является главной вещью, а другие расположенные на ней объекты недвижимости - ее принадлежностями. Суть данного принципа состоит в том, что юридическая судьба «единого объекта» как единого целого должна определяться исходя из сделок, совершаемых с земельным участком. Все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ).

     Целесообразно будет изучить особенности оборота  земель с расположенными на них объектами недвижимого имущества. Это положение обусловлено тем, что подавляющее число земельных участков, вовлеченных в гражданский оборот, обременено объектами недвижимости (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), и, осуществляя параллельный анализ норм законодательства, регулирующего порядок совершения сделок с данными видами недвижимого  имущества, мы сможем выявить отличительные особенности и проблемы в их правовом регулировании. Действующее законодательство, в целом, отличается определенной непоследовательностью при регулировании оборота земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости, что подтверждается следующими положениями:

     Во-первых, при совершении сделок гражданское  законодательство рассматривает земельный  участок и расположенные на нем объекты недвижимости в одних случаях как единое целое, в других – как два самостоятельных независимых объекта. Например, по правилам ГК РФ продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка (ст.552 ГК РФ). В свою очередь,  при совершении сделок по залогу недвижимости (ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.[6,c.2]

     Во-вторых, Земельный кодекс РФ провозгласил принцип ''единой судьбы'' как воплощение общеизвестного положения гражданского права – ''принадлежность следует судьбе главной вещи'', в соответствии с которым, земельный участок рассматривается как ''главная вещь'', а все, что прочно связано с ним (здания сооружения и т.д.), является его принадлежностью (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ). Однако сам Земельный кодекс РФ отнюдь не всегда рассматривает здание или сооружение как принадлежность земельного участка. В соответствии с ч. 4 ст. 35 ЗК РФ  не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, строений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данное положение свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении.

     В третьих, в гражданском законодательстве имеются существенные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственным  предметом сделки. Так, если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допускается (п.1 ст.64 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается (ч.2 ст.69 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Кроме того, в соответствии со ст. 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускаются только на основании решения суда, в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст.237 ГК РФ, а также ст. 55 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможно и во внесудебном порядке. Реализация данного правила на практике может создать определенные проблемы в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.  Если взыскание будет обращаться на земельный участок и объект недвижимости расположенный на нем, то вполне возможна ситуация, когда здание будет отчуждаться во внесудебном порядке, а отчуждение земельного участка будет проходить длительную судебную процедуру (теоретически возможно прохождение данного дела через все судебные инстанции), что, учитывая загруженность нашей судебной системы, может повлечь существенные негативные последствия для залогодержателя.

     В четвертых, выявлен ряд прямых противоречий касающихся правового регулирования  сделок с земельными участками. Так, например, ч.4 ст.35 ЗК РФ устанавливает прямой запрет на отчуждение земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на его территории зданий и сооружений, в случае если они принадлежат одному лицу. В свою очередь правовая норма ст.553 ГК РФ допускает такое отчуждение.