Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

• в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».
• в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

     Если  использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

     В связи с тем, что в государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уже установлена практика, по которой регистрируется договор аренды и право аренды отдельно. Плата за регистрацию, взимается отдельно за регистрацию договора аренды и за регистрацию права аренды Плата за государственную регистрацию идет в доход местного бюджета и 5% (централизуемая доля) идет в доход Министерства юстиции РФ, а в случае если государственная регистрация подлежит только договор аренды, то местный бюджет и государство не получат половину суммы оплачиваемую за регистрацию.

     Кроме этого в Федеральный Закон  о регистрации есть расхождения  в нормах. В абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального Закона о регистрации указано, что  в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации прав аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

     В предпринимательской деятельности существует практика, что в договор аренды нежилого помещения включается пункт о пролонгации данного договора.

     В этом случае, стороны заключая договор  аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требует государственной  регистрации, а в дальнейшем пролонгируется на такой же срок, то получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. А договор продолжает свое действие еще не один год.

     Стоило  бы предложить внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договора аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

     В случае если договор  аренды нежилых помещений  подлежит государственной регистрации, то необходимо предоставить в Государственное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующий пакет документов:

• Заявление;
• Документы об оплате регистрации.

Для юридического лица:

• доверенность на право представлять юридическое лицо (заверенную подписью и печатью юридического лица);
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
• свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (если они в организации были);
• Устав с изменениями и дополнениями (если они в организации были);
• учредительный договор с изменениями и дополнениями (если они в организации были);
• информационное письмо Госкомстата;
• протокол организации о назначении руководителя (директор, генерального директора);
• решение полномочных органов организаций- участников договора о его заключении (если такое необходимо в соответствии с уставом организации или действующем законодательством).

Для физического лица:

• доверенность на право представлять физическое лицо (удостоверенная нотариально);
• документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ).
• Право устанавливающие документы, которые предоставляют как физические, так и юридические лица:
• карта реестра недвижимого имущества или карта реестра общей собственности;
• выписка из технического паспорта (форма 1а) со сроком давности не более 6 месяцев или экспликацию;
• инвентаризационный план, выданный БТИ;
• доверенность на право заключении договора (если он подписан представителем участника договора);
• подлинники договора в количестве, равному числу участников договора и один экземпляр для учреждения юстиции;
• акт приема – передачи (в том же количестве, что и договоров аренды);
• документ, подтверждающий право собственности на объект зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации право собственности).

     Все документы предоставляются в двух экземплярах:

     первый  экземпляр – подлинный, второй экземпляр – копия нотариальная или заверенная органом, выдавшим данный документ. Подлинники возвращаются по окончании регистрации, в случае если они не нужны для архива государственному учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     В случае если в договор аренды были внесены какие-нибудь изменения, и  дополнительное соглашение к данному  договору оформлены в той же форме, что и сам договор, т.е. письменной, то данное дополнительное соглашение необходимо также зарегистрировать в учреждении юстиции, в том же отделении, в котором, и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения, в противном случае оно не будет иметь юридической силы.

      2. ОСОБЕННОСТИ  ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

     2.1. Основания изменения  и прекращения  договора аренды  нежилого помещения.

     Стороны, заключив договор аренды нежилого помещения, берут на себя обязанности, которые  должны исполнять. Но по разным причинам могут возникнуть ситуации, когда выполнение условий заключенного договора для одной из сторон крайне невыгодно или невыполнимо. В таких случаях данная сторона желает изменить договор или даже прекратить (расторгнуть) его. Однако это сделать сложно, так как законодательство об изменении и прекращении (расторжении) договора носит строгий характер и в большинстве случаев нельзя что-либо сделать без согласия другой стороны. Если же сторона необоснованно откажется от договора или попытается изменить его условия в одностороннем порядке – может повлечь за собой гражданско-правовые санкции.

     В ст. 450 ГК РФ содержатся общие нормы, относящиеся  к изменению и  расторжению любого договора.

     П. 1 ст. 450 ГК РФ распространяется на все, договоры, предусмотренные ГК РФ согласно которого изменения или прекращение (расторжения) договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

     Даже  на основе анализа только п. 1 ст. 450 ГК РФ, относящихся к изменению или расторжению договоров, можно сказать о том, что стороны аренды в любое время по обоюдному согласию могут до истечения срока аренды изменить условия договора или расторгнуть договор, прекратив тем самым свои взаимные обязательства.

     Так, стороны по договору аренды нежилых  помещений, заключенному на пятнадцать лет, могут по соглашению между собой изменить условия или прекратить его действия, не дожидаясь истечения пятнадцатилетнего срока.

     Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно только в случае, если договор заключен на какой-либо срок. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом договором аренды нежилого помещения может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок. В данной норме отражена особенность договора аренды, которая заключается в возможности решения вопроса о расторжении договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд.

     В обзоре практики разрешения споров, связанных  с арендой, установлено, что в  иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

     Например, Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.

     Исковое требование было основано на положениях п. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.

     Решением  суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

     Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований п. 2 ст. 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

     В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества  заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

     Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным  имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

     Первоначально арендодатель обратился  в суд с иском  о выселении арендатора до истечения трехмесячного  срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи, с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

     Настоящий иск арендодателя, предъявленный к  арендатору по истечении  трехмесячного срока, был удовлетворен.

     По  мнению ответчика, изложенному  в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить  арендатору новое  предупреждение о прекращении договора аренды.

     Суд кассационной инстанции  не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без  рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

     Судебные  акты первой и апелляционной  инстанций оставлены  без изменения.³⁵

     Другим  вариантом развития событий является требование одной из сторон договора аренды о его досрочном расторжении вследствие нарушения другой стороной своих обязательств по этому договору.

     В тех случаях, когда возможность  изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или  договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор, может  быть, расторгнут или изменен по требованию суда.

     В гл. 34 ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, касающиеся изменения договора, зато в гл. 29 ГК РФ «Изменения и расторжение договора», закреплены общие нормы, связанные с изменением договоров гражданско-правового характера, которые распространяются и на договора аренды.

       При досрочном расторжении договора  аренды следует обратиться к  специальным нормам ГК РФ.

     Одна  из положительных черт ГК РФ – подробное  и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Ведь Основы гражданского законодательства ³⁶ (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотрены законодательными актами», а Основы законодательства об аренде ³⁷ (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора».