Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Июня 2010 в 03:14, Не определен
Диплом
Иной
порядок изменения или
При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявления иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
ГК РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязательность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.
Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в Арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору (квитанция об отправке). В противном случае иск арендодателя будет возвращен Арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 Арбитражно-процессуального кодекса РФ (далее по тексту АПК РФ)).
Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском об изменении или расторжении договора аренды.
Обязательное
изменения или расторжения
Суть досудебного порядка состоит в следующем: заинтересованная сторона до обращения в суд обязана направить другой стороне предложение с изменениями или расторжением договора аренды. Другая сторона, которой направлено предложение, обязана в срок, указанный в предложении или в договоре, а при его отсутствии в тридцатидневный срок направить стороне, отправившей предложение: либо извещение о соглашении, либо извещение со своими вариантами изменения договора. В случае, если заинтересованная сторона в изменении или расторжении договора получила согласие, то стороны заключают соглашение, в порядке указанного выше. В случае, если сторона, направившая предложение об изменении, получила отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора, либо неполучение ответа на соответствующее предложение имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть или изменить договор в судебном порядке, который и разрешит возникший спор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В случае получение заинтересованной стороной предложения с иными условиями, то она может согласиться с изменениями контрагента, тогда порядок внесения изменений будет такой же, что и в первом случае. Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора, не согласилась со встречным предложением контрагента, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора. В этой ситуации, условия, подлежащие изменению, будут определены решением суда.
Необходимо помнить, что нельзя изменить условия, которые уже исполненные, потому что нельзя изменить то, что уже не существует. Например, в договоре аренды нежилых помещений указано, что арендодатель до ххх даты проводит капитальный ремонт, арендодатель исполнил свои обязательства, а арендатор отправляет арендодателю предложение об изменение этого пункта и обязательства, которое уже исполнено возлагает на себя.
Нарушение
досудебного порядка
В ст. 453 ГК РФ установлены последствия изменения и расторжения договора.
В случае изменения договора соответствующим образом, меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе. Например, стороны согласились на увеличение арендной платы, то арендатор оплачивает арендную плату в новом размере, в остальной части договора аренды нежилого помещения (например, сроки внесения арендной платы, условия об использование данного помещения и т. д.) сохраняются в прежнем виде, а стало быть, в прежнем виде сохраняется соответствующее этим условиям содержание обязательства аренды.
При расторжении договора аренды он прекращает свое действие и вместе с этим прекращается и основанное на нем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силу обязательств прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.
Если
изменения и расторжения
При изменении и расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента осуществления в законную силу решения суда об изменении и расторжении договора.
Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора. Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Так, в приведенном примере стороны могут согласовать, что излишне выплаченная до момента изменения договора аренды, арендная плата подлежит возврату.
П. 5 ст. 453 ГК РФ установлено, что если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушению его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков: согласно ст. 15 ГК РФ, причиненных изменением или расторжением договора, а потребовать же уплаты неустойки за допущенное ухудшение арендуемого нежилого помещения арендодатель вправе лишь тогда, когда уплата такой неустойки предусмотрена в заключенном договоре аренды.
Суд при расторжении договора, может определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.
В случае, если арендодатель подал иск не только о расторжении договора аренды, но и выселении из арендуемого нежилого помещения, то арендатор обязан освободить нежилое помещение после вступления в силу решения суда. Если арендатор не освобождает арендуемое нежилое помещение, то арендодатель по истечению 30 дней после вступления решения суда в силу, может обратиться в Службу судебных приставов для исполнения данного решения суда.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»43 выносит постановление о возбуждении исполнительного производства и предоставляет арендатору 10 дней для добровольного освобождения нежилого помещения. В случае не исполнения арендатором в 10 дневный срок таких требований, то в соответствии со ст. ст. 45 , 81 и 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве» Службе судебных приставов принудительно выселяет арендатора из нежилого помещения.
В
настоящей работе, на основе материалов
федерального, регионального
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения можно предложить следующие рекомендации: