Договоры аренды нежилого помещения

     Впрочем, договором аренды могут быть установлены  и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.

     Если  иное не предусмотрено договором  аренды, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

     3) условия, в отношении  которых по заявлению  одной из сторон, должно быть достигнуто  соглашение.

     Потребность в таких договоренностях возникает  тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договора не выражает.

     Например, требования, которые предъявляются  к качеству отделки нежилого помещения передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий договора аренды действующим законодательством и не выражают природу данного договора. Поэтому, если арендатор хочет взять данное помещение в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может потребовать внести в договор аренды условие об эстетическом виде конструктивных элементов сдаваемого помещения (окрашивание, оклеивание). В связи с этим данное требование арендатора становится существенным условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по нему условию необходимо провести должные соглашения, чтобы они затем нашли подобающее (достойное) отражение в тексте договора. Кроме данного примера, существенным условием по заявлению одной из сторон, может быть любое условие (как срок увеличения арендной платы, так и проведение капитального ремонта и др.)

     Теперь  перейдем к рассмотрению обычных и случайных договорных условий.

     Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон, они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываются на соглашение сторон.

     Только  в данном случае соглашение сторон подчинить договор обычным условием, содержащимся в нормативных актах, выражается в самом факте заключения договора данного вида. В этом случае, если стороны достигли соглашение заключить данный договор, тем самым они согласились и с условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.

     Например, при заключении договора аренды нежилого помещения стороны соглашаются с условием, предусмотренных ст. 211 ГК РФ, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет его собственник – арендодатель.

     Если  стороны не желают заключить договор  на обычных условиях, они могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.

     Стороны договора аренды нежилого помещения  могут договориться о том, что  риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет арендатор, а не арендодатель.

     Случайными  называются такие  условия, которые  изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияют на действительность договора. Однако в отличие от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным без случайного условия.

     Если  при согласовании условий договора аренды нежилого помещения стороны не решили вопрос о случаях увеличения арендной платы, договор считается заключенным и без этого случайного условия. Однако если арендатор докажет, что он предлагал договориться об увеличении арендной платы, только при увеличении платы за коммунальные услуги или в случае индексации, но это условие не было принято договор аренды нежилого помещения будет считаться незаключенным.

     В содержание договора включают права и  обязанности сторон.²⁰ Между тем права и обязанности сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанного на договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего это обязательственное правоотношение.

     Во  всяком договоре выделяются группы условий, определяющих обязанности сторон, соответственно в договоре аренды нежилого помещения – обязанности как арендодателя, так и арендатора.

     Например, к условиям, предусматривающим обязанности  арендодателя, обычно относят условия: об арендованном нежилом помещении, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным нежилым помещением, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

     В целях изучения договора аренды, условия этого  договора могут быть разделены на две группы:

1. условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя;
2. условия определяющие основные обязанности арендатора.

     Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

     По  сравнению с содержанием обычного (общих норм) договора аренды, содержание договора аренды нежилого помещения не подверглось серьезным изменениям. Арендодателю и арендатору по договору аренды нежилого помещения присуще общие права, обязанности и ответственность сторон договора аренды, хотя гражданское законодательство конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

     Рассматривая  содержание договора аренды нежилого помещения необходимо обратиться к правам, обязанностям и ответственности арендодателя и арендатора.

     Арендодатель  во исполнение заключенного договора аренды нежилого помещения обязан:

     1) предоставить арендатору  нежилое помещение  по передаточному  акту в состоянии,  соответствующем  условиям договора  аренды и назначению нежилого помещения (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

     Особенностями данной обязанности применительно к договору аренды нежилого помещения является то, что факт передачи объекта должен быть подтвержден актом приема-передачи (или иным передаточным документом), подписываемым сторонами, который должен содержать справочную, материально – техническую информацию о сдаваемом в аренду нежилого помещения.

     Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче нежилого помещения, а арендатора – от принятия данного помещения.

     Состояние нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние нежилого помещения определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное нежилое помещение обычно используется. Но в любом случае нежилое помещение должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

     Нежилое помещение должно быть передано в  аренду в установленный срок, который  должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, нежилое помещение подлежит передачи в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления нежилого помещения в аренду арендатор вправе истребовать это нежилое помещение в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

     Арендодатель  отвечает за любые недостатки сданного в аренду нежилого помещения, независимо от того, препятствуют ли они использованию  нежилого помещения полностью или  только частично. В принципе, ответственность  может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

     а) оговорены арендодателем  уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор;

     б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же нежилое помещение или знал о недостатках из средств массовой информации);

     в) должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра нежилого помещения (явные недостатки).

     Арендодатель  отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном нежилом помещение до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

     Согласно  п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, даже если во время заключения договора аренды он не знал  об этих недостатках. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.

     Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду нежилого помещения можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего нежилого помещения и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

     Согласно  п.1 ст.612 ГК РФ, при обнаружении в  нежилом помещении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

     а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения;

     б) непосредственно  удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

     в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.

     Сроки соответствующих требований и уведомлений  определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

     Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки нежилого помещения за свой счет, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору нежилого помещения другим аналогичным нежилым помещением, находящимся в надлежащем состоянии (в случае если аналогичное помещение находиться в собственности Арендодателя, а также если данное помещение подходит арендатору (по месту нахождения, метражу)), либо безвозмездно устранить недостатки нежилого помещения. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного нежилого помещения. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

     Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного нежилого помещения или устранение его недостатков, поскольку нежилое помещение хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора и он может потерять часть прибыли от его использования. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

     2) предупредить арендатора  обо всех третьих  лиц на сдаваемое  в аренду нежилое  помещение (сервитуте,  праве ипотеки  (залога) и т.п.)( п. 2 ст. 613 ГК РФ).