Планирование гостиничного комплекса

 

       Содержание

       Введение…………………………………………………………………...3

       Глава 1 Обоснование инвестирования гостиничного комплекса…….4

1. Проведение маркетинговых исследований……………………….4

      1.2 Обоснование направления деятельности, класса и размера гостиницы.…………………………………………………..……………10

       1.3  Описание комплекса, услуги……………………………………….12

4. Характеристика гостиничного комплекса. Оснащение номеров 13

       Глава 2 Обоснование архитектурно – строительной части объекта…18

       2.1    Фундамент…………………………………………………………18

       2.2    Стены………………………………………………………………19

       2.3     Перекрытия………………………………………………………..20

       2.4     Крыша………………………………..…………………………….21

       Глава 3 Обоснование инженерно – технических  систем здания……..23

3.1 Технико-экономические  показатели гостиничного комплекса…..32  Заключение………………………………………………………………34

       Библиографический список……………………………………………35

       Приложения:

       1.Приложение  А-«Генеральный план комплекса»

       2.Приложение  В-«Фасад»

       3.Приложение  С-«План первого этажа»

       4.Приложение  D-«План второго этажа»

       5.Приложение  Е-«Планы номеров»

       6.Приложение  F-«Разрез»

 

Введение 

     Гостиничная индустрия в Тверском регионе  находится в таком состоянии, когда спрос на данный вид услуг  превышает предложение. Само по себе развитие гостиничного хозяйства требует  значительных финансовых вложений. Это  обстоятельство вызывает появление  риска инвестирования (гостиница  относится к типу среднесрочно окупаемых предприятий). Состояние развития гостиничного бизнеса имеет значительную дифференциацию даже внутри самого региона. В частности, в Твери переживает упадок, а в Торжке – подъем. Однако следует отметить, что в ближайшие годы планируется увеличение объемов строительства за счет развития туристского бизнеса (Тверской регион позиционирует себя как один из крупнейших туристских центров, проводится политика, способствующая развитию турбизнеса). Так как туризм и гостиничное хозяйство неразрывно связаны между собой, то из этого можно сделать вывод о целесообразности строительства гостиниц. Также следует отметить, что Тверская область является одним из деловых центров центрального региона России.

     Для строительства гостиничного комплекса  был выбран г. Торжок. На данной территории были выявлены следующие преимущества:

• город расположен в непосредственной близости от трассы Санкт-Петербург-Москва;
• город находится примерно на одинаковом расстоянии между Москвой и Санкт-Петербургом;
• город входит в состав популярного туристского маршрута «Золотое (Пушкинское) кольцо России», а так же в состав других туристских маршрутов, в частности, между Москвой и Санкт-Петербургом;
• промышленные предприятия и администрация города круглогодично бронируют номера в гостиницах;
• в последние годы в городе возросло строительство частных предприятий, персонал которых администрация часто размещает в гостиницах города; также в течение ближайших двух лет в районе города планируется строительство нефтеперерабатывающего завода.

     Целью данной работы является проектирование гостиничного комплекса со спектром дополнительных услуг, вместимость  которого будет составлять 100 человек.

     Для этого будут поставлены следующие  задачи:

• оценка целесообразности строительства гостиницы;
• маркетинговое исследование рынка;
• выбор направления деятельности, класса и размера гостиницы;
• обоснование месторасположения комплекса;
• расчет технико-экономических показателей проекта.

 

 

      Глава 1 Обоснование  инвестирования гостиничного комплекса      

1. Проведение маркетинговых исследований

 

     Маркетинговые исследования – это совокупность технических приемов изучения рынка, разработки товара (гостиничного комплекса  с определенным целевым спектром услуг), а также исследование потребностей конкретных потребителей.

     Для обоснования строительства гостиничного комплекса необходимо провести маркетинговые  исследования, которые дадут объективную  информацию о том насколько целесообразным и эффективным будет результат  строительства.

     Начинать  маркетинговые исследования следует  с выбора целевого сегмента. Сегментом  называется группа потребителей, объединенным по каким-либо критериям (возраст, демографический  признак, покупательная способность  и т.п.).

     Расположение  города в непосредственной близости от трассы предполагает наличие таких  потенциальных потребителей как  водители и пассажиры автотранспортных средств, перемещающихся по Ленинградскому шоссе. Само расположение города между  крупнейшими городами Москвой и  Санкт-Петербургом приблизительно на одинаковом расстоянии от обоих (при  расчете по времени передвижения) делает Торжок удобным перевалочным пунктом, в том числе для туристов, путешествующих по маршрутам, проходящим в непосредственной близости от города или включающим его.

     Сезонность  заполнения номерного фонда будет  сглажена за счет функционирования гостиницы  как мотеля, круглогодичного бронирования номеров предприятиями города для  командированных сотрудников.

     Таким образом, целевым рынком являются туристы, основным – туристы и приезжие граждане, дополнительным – горожане, потребляющие дополнительные услуги гостиничного комплекса, стратегическим – строители  и работники будущего нефтеперерабатывающего завода (в связи с этим возможно расширение и(или) реконструкция здания).

     Для эффективного функционирования гостиничного комплекса большое значение имеет  его месторасположение.

     Строительство гостиничного комплекса в юго-восточной  части города, при въезде в город  со стороны Москвы, было бы нерентабельным в связи с близким расположением  военной вертолетной части и  значительной застроенности территории частными домами. Поэтому была выбрана  территория северной части города (Ленинградское  шоссе) на берегу              р. Тверцы. Выбор основан на том, что  гостиница будет находиться в 400 м. от трассы Санкт-Петербург-Москва, часть  номеров гостиницы будет иметь вид из окна на Тверцу, до центра города можно будет добраться за 10-15 минут, в том числе на общественном транспорте. В двухстах метрах от будущей гостиницы находятся сосновый бор и небольшие «дикие» пляжи на берегу реки (район санатория «Митино»).

     Участок под строительство гостиницы  представляет собой освоенную территорию, вблизи (на расстоянии около 50м) которой  располагаются жилые и недостроенные  трехэтажные многоквартирные дома (строительство которых было прекращено в связи с несоответствием  экологическим требованиям строительных материалов). Территория под строительство  гостиничного комплекса будет занимать незастроенный участок в этой зоне, а также участок, который  занят недостроенными домами (данная территория будет полностью выкуплена, недостроенные дома – снесены). Следовательно, вопросы коммунального характера  не будут стоять остро и само их решение не потребует значительных материальных вложений.

     Само  здание гостиницы будет располагаться  на расстоянии 70м от реки и приблизительно 50-70м от Ленинградского шоссе, что  с одной стороны дает дополнительное эстетическое преимущество, с другой – преимущество транспортного сообщения  с самим городом.

     В настоящее время в Торжке функционируют 5 гостиниц:

• «Околица», гостиница ООО БизнесСтандарт,
• «Староямская», гостиный двор,
• «Тверца», гостиница ОАО Пожтехника,
• усадьба «Благодать».

          Судя по отзывам  посетителей, в данных гостиницах обслуживание предоставляется на очень низком уровне - посетители жалуются на низкий ассортимент дополнительных услуг, на несоответствие цены и качества услуг размещения, на обслуживание. Единственная гостиница о которой оставлены положительные отзывы – «Тверца». В Торжке всё больше возрастает потребность в гостинице достойного уровня, не только для размещения автомобилистов, туристов, иногородних работников, но и для проведения конференций, собраний и переговоров.

     Таким образом, маркетинговые исследования показали целесообразность строительства  гостиничного комплекса.

 

     

2. Обоснование направления деятельности, класса и размера  гостиницы

 

     Современная гостиничная индустрия находится  на таком этапе, когда все большее  значение приобретает специализация  гостиницы. Этот этап начался с 90-х  гг. 20-го века и продолжается до сих  пор. В связи с насыщением рынка  происходит все большая сегментация.

     Таким образом, для достижения максимального  эффекта использования ресурсов гостиничного комплекса, следует выделить целевой сегмент, на который будут  ориентированы основные услуги в  гостинице.

     Исходя  из маркетинговых исследований, был  выделен основной целевой сегмент  – туристы. Соответственно, основным видом деятельности гостиницы будет  обеспечение туристов местами для  размещения и питания.

     Также гостиница будет предоставлять  дополнительный широкий спектр услуг  для гостей и населения. К таким  услугам относятся следующие (присутствующие в гостинице): услуги спорт-бара, бильярда, сауны, спа-салона, ресторана, прачечной, химчистки, конференц-зала (зала для проведения различного рода мероприятий).

     Вообще, гостиница – это здание (или  комплекс зданий) со сложным круглосуточным технологическим процессом, в котором  клиентуре гарантировано предоставление номеров (одного места в номере), а также дополнительных услуг, направленных на комфортное, удобное и безопасное потребление гостиничного продукта.

     Классифицировать  гостиницы можно по временному признаку: по срокам проживания – для постоянного  и временного проживания. Так как  наш комплекс создается с ориентацией  на туристов, то он будет относиться к гостиницам для временного проживания. Таким образом, наша гостиница будет  относиться к так называемым «транзитным», но при этом будет включать элементы гостиниц для отдыха (в связи с  наличием дополнительного спектра  услуг).

     Саму  типологию гостиницы, по методике классификации  гостиничных предприятий по Брайнеру, нельзя четко определить. Так как по количеству мест сама гостиница относится к типу малой вместимости и ориентирована на туристов, ее можно отнести к гостиницам эконом-класса, но при этом такой тип гостиниц характеризуется ограниченным набором услуг, однако, проектируемый комплекс включает достаточно широкий спектр дополнительных.

     При этом гостиницу можно четко классифицировать по следующим критериям:

1. месторасположение: в черте города, на его окраине, вблизи трассы – мотель;
2. продолжительность работы: круглосуточная, круглогодичная;
3. по обеспечению питания: полное обеспечение (завтрак, обед, ужин);
4. продолжительность пребывания: для временного пребывания;
5. по уровню цен: гостиница эконом-класса;
6. по уровню комфорта: высоко комфортная;
7. по вместимости номерного фонда: средней вместимости (к этому типу относятся гостиницы от 100 мест);
8. функциональное назначение: туристская гостиница с широким спектром дополнительных услуг.

     Номерной  фонд гостиницы состоит из 10 однокомнатных  номеров, 23 двухкомнатных и 1 номера класса «люкс».

     Общая длина гостиницы будет составлять 42,8, ширина –21,8 м.

     Само  здание гостиницы проектировалось  с ориентацией на категорию «три звезды», однако, рассматривался вариант  повышения звездности до четырех, путем  реконструкции здания. Большинство  показателей соответствует категории  «четыре звезды» - например, минимальная  площадь одноместного номера, размер холла.