Определение рыночной стоимости квартиры расположенной по адресу

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По ПМ04: «Оценка недвижимого имущества»

 

 

 

Тема

«Определение рыночной стоимости квартиры

расположенной по адресу

г.****, ул.*********, д. 35, кв. 162»

Стоимость квартиры 2 250 000рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

Введение                                                                                                               3-5              

1 Теоретические основы оценки  жилой недвижимости                                 5-28    

1.1 Понятие объекта недвижимости. Классификация объектов недвижимости

1.2 Понятие жилой недвижимости, её виды 

1.3 Правовые основы операций  с жилой недвижимостью

1.4 Процедура оценки жилой недвижимости

1.5 Документальное оформление оценки  жилой недвижимости 

Литература

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 – ФЗ.

Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, - недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.

Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

•  при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

•  при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

•  для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

•  при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

•  для страхования объектов недвижимости;

•  при кредитовании под залог объектов недвижимости;

•  при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

•  при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

•  при ликвидации объектов недвижимости;

•  при исполнении прав наследования, судебного приговора;

•  при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости .

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

- затратный метод: оценивается  стоимость полного воспроизводства  или стоимость полного замещения  оцениваемой собственности, затем  вычитается сумма оценённого  износа зданий и сооружений  и добавляется стоимость участка  земли как свободного. Этот подход  может быть необходим, когда оценка  объекта в целях поимущественного  налогообложения или поимущественного  ареста требует отделения стоимости  зданий и сооружений от стоимости  земли. Он также применяется в  целях подоходного налогообложения  и бухгалтерского учёта: износ  зданий и сооружений вычитается  из налогооблагаемого дохода. Другие  ситуации для применения:

- технико-экономический анализ  для нового строительства,

- определение варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  земли,

- обновление,

- итоговое согласование стоимости,

- здания институционального и  специального назначения,

- цели страхования 

-        метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

- доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс до оценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки.

На сегодняшний день число оценочных организаций на российском рынке значительно. По состоянию на конец 2004 г. больше 9000 компаний и ПБОЮЛ в России имеют государственные лицензии на осуществление оценочной деятельности. Сейчас рынок регулируется Минэкономразвития, но с 1 января 2006 г. осуществляется переход к саморегулированию.

На современном этапе рынок оценки характеризуется усилением конкуренции, повышением качества, снижением стоимости услуг. В частности, неизменно увеличивается спрос на оценку в целях отражения активов в финансовой отчетности в соответствии с IAS, US GAAP или российскими стандартами бухгалтерского учета; оценку стоимости нематериальных активов для определения эффективности маркетинговых. Оценку в целях совершения сделок купли-продажи, аренды активов, М&А и других операций по переходу прав собственности и иных вещных прав; оценку в целях страхования, дополнительной эмиссии акций или выкуп акций при приватизации государственных предприятий; оценку в целях кредитования под залог имущества и пр.

 

 

 

Глава1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ СНОВЫ ОЦЕНКИ  НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие объекта недвижимости. Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время м России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался. Ниже рассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.

Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные объекты.

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1.  Происхождение. 

 Естественные (природные) объекты.  

 Искусственные объекты (постройки).

2.  Назначение. 

 Свободные земельные участки (под застройку или другие цели  использования поверхности земли).  

 Природные комплексы (месторождения  и т.д.) для их эксплуатации. 

 Постройки. 

 Для жилья. 

 для офисов. 

 Прочие.

3.  Масштаб.

3.1 Земельные массивы.

3.2. Отдельные земельные участки.

3.3. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий и т.д.)

3.3.1. Жилой дом многоквартирный.

3.3.2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

3.3.3. Секция (подъезд).

3.3.4. Этаж в секции.

3.3.5. Квартира.

3.3.6. Комната.

3.3.7. Летняя дача.

3.4. комплекс административных зданий.

3.4.1. Здание.

3.4.. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

4.1. Готовые.

4.2. Требующие реконструкции или  капитального ремонта.

4.3. Требующие завершения строительства.

Поскольку в настоящее время рынок квартир – наиболее развитой сектор рынка недвижимости в России, имеет смыслом сосредоточить усилия на изучении именно этого сектора для разработки основных методических подходов по оценки стоимости объектов недвижимости.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.

Подразделяется на следующие классы:

1)  Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом.

Примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке.

2)  Неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, что определяет возможность единообразных подходов к их оценки.

 

 

1.2 Понятие жилой недвижимости, её виды 

Реформирование жилищного законодательства обозначило среди прочего проблему объекта регулирования этой комплексной отрасли. Понятие жилого помещения нуждается в фундаментальной проработке.

Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятия "жилое помещение", "жилое строение" употребляются в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Статья 673 ГК РФ рассматривает жилой дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений.

Новый Жилищный кодекс РФ более разнообразно представляет данный объект, оперируя такими понятиями, как "жилое помещение", "квартира в многоквартирном жилом доме", "комната в коммунальной квартире", "общее имущество в многоквартирном жилом доме". Все эти понятия представляют определенный интерес как для ученых, так и для граждан.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. Однако если ЖК РФ из жилой площади жилого помещения исключает площадь балконов, лоджий, веранд, террас, то, например, уголовная практика придерживается иных позиций. В ранее действовавшем Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 "О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности" судам предлагалось считать жилищем также составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.д.).