Определение рыночной стоимости квартиры расположенной по адресу

 

1.4 Процедура оценки жилой  недвижимости

В рамках определения стоимости жилой недвижимости может осуществляться: 
•    Определение стоимости квартир; 
•    Оценка загородных объектов недвижимости (дач, домов, коттеджей и таунхаусов);  
•    Определение цены различных строений, являющихся вспомогательными объектами (бань, гаражей, сараев, теплиц и объектов ландшафтного благоустройства);  
•    Определение стоимости разного рода сооружений – канализации, водо- и газопроводов, энергоснабжения, теплоснабжения, линий телефонной и радиосвязи.  
Определение стоимости квартиры 
Осуществляя оценку квартир, специалист определяет рыночную стоимость прав собственности на них или других вещных прав, к примеру, права аренды в их отношении. Это оценка долей в квартирах, квартир в типовых домах и жилых домах индивидуальной застройки, комнат и т.п.   
Специалист проверяет квартиру следующим образом: 
1.    Осматривает объект и собирает сведения о его физических характеристиках;  
2.    Анализирует его окружение; 
3.    Исследует рынок жилой недвижимости;  
4.    Выбирает методику определения ее рыночной стоимости с учетом специфики объекта;  
5.    Производит расчет рыночной стоимости квартиры;  
6.    Составляет отчет об оценке.   
Для оценки квартиры требуются такие документы: 
•    Справка БТИ; 
•    Свидетельство о гост регистрации права на эту квартиру либо иной документ – договор дарения, купли – продажи и пр.   
Специалист, проводящий оценку квартиры, обращает внимание на ее специфику: площадь, местоположение, планировку, удаленность от инфраструктуры, тип дома, состояние отделки, этажность и др.  
Часто оценка бизнеса производится для страховых целей, когда они страхуются от случаев, повлекших за собой причинение ущерба (пожара, краж, затопления и т.п.). При этом специалист рассчитывает рыночную стоимость квартиры, на основании которой потом определяется величина страховой суммы и компенсации за ущерб. Если между сторонами возникает конфликт в отношении расчета суммы страхового возмещения, результат оценки помогает его разрешить. 
Чем еще хороша независимая оценка квартир, это тем, что отчет об оценке обладает статусом официального доказательного документа. Его, к примеру, можно представлять в суде в случае разбирательства в отношении определения суммы компенсации. Также данный отчет можно использовать в спорах с налоговиками по определению размера базы для начисления налога на доходы и налога на имущество.

 

1.5 Документальная оформление оценки жилой недвижимости 

Документальная оформление оценки определен статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Представляем следующий перечень случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Объекты федеральной, региональной, муниципальной собственности

Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном порядке.

Это происходит в следующих случаях:

при продаже объекта или ином отчуждении;

в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное управление, в аренду;

при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

при использовании объекта в качестве предмета залога;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися в государственной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.

Возникновение спора о стоимости

В случае возникновения спора о стоимости объекта оценки ее проведение независимым оценщиком является обязательным:

при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании;

для контроля за правильностью уплаты налогов – при спорах при исчислении налогооблагаемой базы;

в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба, наступившего в результате страхового случая;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества – при требовании одной или обеих сторон.

Другие случаи обязательной оценки

Здесь – все остальные случаи обязательной оценки, вытекающие из существующего на сегодняшний день законодательства.

При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал акционерного общества имущества. Ст. 34 ФЗ "Об акционерных обществах" от 26.12.95 № 208-ФЗ.

В случае выкупа акций акционерным обществом по требованию акционеров. Ст. 75 ФЗ "Об акционерных обществах" от 26.12.95 № 208-ФЗ.

В случае оплаты либо увеличения неденежным вкладом доли участника общества с ограниченной ответственностью на сумму более двухсот МРОТ. Ст. 15 п.2 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.12.98 № 14 – ФЗ.

В случае внесения паевого взноса в производственных кооперативах, превышающего двести пятьдесят МРОТ. Ст. 10 ФЗ "О производственных кооперативах" от 08.05.98 № 41 – ФЗ.

При выставлении на продажу Агентством по реструктуризации кредитных организаций активов или бизнеса кредитной организации, или продаже (переводе) активов реструктурируемой кредитной организации. Ст. 18, 19, 20 ФЗ "О реструктуризации кредитных организаций" от 08.07.99 № 144 – ФЗ.

При продаже предприятия либо части имущества должника в период внешнего управления, при продаже имущества в ходе конкурсного производства. Ст. 110, 111, 130, 132 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127 – ФЗ.

В других случаях оценка, в т. ч. повторная, может быть проведена оценщиком на основании соответствующего определения суда или решения таможенных или налоговых органов. Ст. 9 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 № 135 – ФЗ.

Документы, необходимые для оценки земли

 

Договор аренды земельного участка.

Правоустанавливающие документы на земельный участок.

Балансовая стоимость земельного участка.

Справка о среднегодовых операционных расходах приходящихся на оцениваемый земельный участок.

Справка о ежегодной арендной плате за земельный участок

Договор страхования имущества.

Коммуникации (по всем видам коммуникаций дата ввода в эксплуатацию):

водоснабжение общая протяженность сетей, материал труб, диаметр труб, глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру).

канализация общая протяженность, материал труб, диаметр труб, глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру).

теплоснабжение общая протяженность, диаметр трубопроводов, вид прокладки коммуникаций (наземная или подземная), в случае подземной вид канала (непроходной, полупроходной, материал стен канала, наличие или отсутствие гидроизоляции); в случае наземной описание опор (материал, высота) и эстакад (высота, количество ярусов).

электроснабжение общая протяженность, напряжение, марка кабеля, сечение кабеля.

линии радиосвязи общая протяженность, марка кабеля.

линии телефонной связи общая протяженность, марка, количество жил и их диаметр.

Информация о трансформаторных подстанциях и теплораспределительных пунктах при их наличии на оцениваемом земельном участке (объем, дата ввода в эксплуатацию, описание фундаментов, стен, перекрытий).

Информация об имеющихся на участке сооружениях водоснабжения и канализации (очистные сооружения, водонапорные башни, артезианские скважины, насосные станции дата ввода в эксплуатацию, описание конструктивных элементов, основные параметры для каждого вида сооружения).

Балансовая стоимость по всем сооружениям, находящимся на земельном участке.

Документы, необходимые для оценки квартиры

Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество

Технический паспорт на здание/помещение

Экспликация к поэтажному плану

 

 

Литература

 

1.  Новиков  Б.Д. Рынок и оценка недвижимости  в России. – М.: «Экзамен», 2000.

2.  Купчин  А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.