Определение рыночной стоимости квартиры расположенной по адресу

Учитывая, что в ст. 16 ЖК РФ определения понятий жилого дома, квартиры сформулированы на основе комнаты с учетом их индивидуальных особенностей, представляется правильным рассмотрение видов жилых помещений начать с комнаты.

Итак, комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Как следует из данной дефиниции, комната - это прежде всего часть жилого дома или квартиры. Безусловно, комната - это часть, но эта часть имеет вполне определенный вид, вид помещения. Подобно любому помещению комната обладает функциональным назначением. Назначение комнаты законодатель раскрывает как непосредственное проживание граждан. Вместе с тем использование данного назначения рядом авторов критикуется. Так, например, А.А. Иванов указывает на то, что "на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не "непосредственное" проживание.

Полагаем, что назначение "непосредственное проживание граждан" для кухни неприменимо, поскольку кухня в жилом доме или квартире, равно как и туалет, ванная, коридор, кладовая, в законодательстве, в частности по терминологии ст. 16 ЖК РФ, определяется как помещение, предназначенное для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в жилом доме или квартире, т.е. имеет назначение, отличное от назначения комнаты.

При этом следует сказать о том, что именно благодаря различному функциональному назначению и возможно разграничить помещения в жилом доме или квартире на помещения, предназначенные для непосредственного проживания граждан (комнаты), и помещения, предназначенные для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с таким проживанием (помещения вспомогательного использования). В противном случае выявить комнату как вид жилого помещения будет невозможно.

С комнатой тесно связаны такие виды жилых помещений, как часть жилого дома и часть квартиры. В силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату.

Вместе с тем в литературе часть жилого дома и часть квартиры толкуются расширительно. При этом можно выделить следующие основные точки зрения. Во-первых, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты и помещения вспомогательного использования. Во-вторых, частями жилого дома (квартиры) являются: комната, комнаты и часть комнаты (Н.В. Корнилова). В-третьих, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты.

Внимательное изучение определений жилого дома и квартиры показывает, что их частями могут быть как комнаты, так и помещения вспомогательного использования, как изолированные (комнаты, кухни и т.д.), так и неизолированные (проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д.). Однако указанные части могут выступать в качестве видов жилого помещения только в том случае, если они обладают признаками жилого помещения, указанными в ст. 15 ЖК РФ, так как исходя из анализа ст. ст. 15, 16 ЖК РФ очевидно, что каждый вид построен на основе общей модели жилого помещения и поэтому должен обладать его признаками.

В связи с этим очевидно, что те части жилого дома (квартиры), которые не являются изолированными: проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д., т.е. объекты, не имеющие одного из признаков жилого помещения, не могут рассматриваться в качестве его вида.

Что касается изолированных частей жилого дома (квартиры), таких, как комнаты, кухни и т.д., то здесь следует обратить внимание не только на соответствие их признакам жилого помещения, но и на способность данных частей выступать в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, на что указывается в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ.

Представляется, что к таким объектам не могут быть отнесены кухни и другие изолированные помещения вспомогательного использования, так как в рамках жилого дома или квартиры они носят подсобный, дополнительный характер по отношению к комнатам и призваны обеспечивать удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных с проживанием граждан.

Таким образом, к частям жилого дома (квартиры) правильно относить только комнату и комнаты. Причем в целях исключения расширительного толкования определения понятий части жилого дома и части квартиры следует отразить в ст. 16 ЖК РФ.

Определившись с понятиями комнат и частей жилого дома (квартиры), целесообразно перейти к рассмотрению определений жилого дома и квартиры.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Из данного определения следует, что одной из особенностей квартиры является ее структурная обособленность от других помещений в многоквартирном доме. При этом названная особенность в литературе вызывает ряд вопросов, в частности, что такое "структурно обособленное" помещение и чем оно отличается от "изолированного".

Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка С.И. Ожегова, изолированность и структурная обособленность - слова-синонимы . Вследствие этого полагаем, что "изолированное" помещение и "структурно обособленное" помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, - изолированностью. Основываясь на данном выводе, представляется, что указание на структурную обособленность должно быть исключено из определения квартиры.

Другой особенностью квартиры является возможность иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Однако согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому.

Ввиду этого становится очевидным, что понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что на практике может привести к спорным ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном доме, имеющего прямой доступ только к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому, как квартиры в многоквартирном доме.

Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения общего пользования и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, составляют общее имущество в многоквартирном доме, такой общей категорией может выступить общее имущество в многоквартирном доме.

В отличие от квартиры дефиниция жилого дома сформулирована в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ следующим образом: жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как индивидуальная определенность. В частности, указывается на то, что индивидуально-определенными вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе, без добавления слова "индивидуально-определенное".

Отмечаем, что указанная критика справедлива по отношению к определению жилого дома. Жилой дом, так же, как и другие виды, имеет общий признак жилого помещения, а именно недвижимый характер.

В отношении объектов недвижимости законодательством предусмотрено проведение специального государственного учета - технического и кадастрового, которые позволяют индивидуализировать такие объекты, т.е. определить их в качестве индивидуально-определенных вещей.

Исходя из того, что индивидуальная определенность как особенность присуща всем объектам недвижимости, в том числе жилым помещениям, полагаем, что указание на индивидуальную определенность в дефиниции жилого дома излишне.

Важно отметить, что подобно квартире определение жилого дома сформулировано через комнаты. Однако в отличие от квартиры, определяемой как "состоящая из одной или нескольких комнат", дефиниция жилого дома сформулирована узко, поскольку имеет указание только на комнаты. Хотя согласно строительным нормам жилой дом может состоять и из одной комнаты.

 

 

1.3 Правовые основы операций  с жилой недвижимостью

 

Операции с недвижимостью в жилищной сфере: приватизация ; обмен жилыми помещениями; дарение и наследование жилья; рента; перевод жилых помещений в нежилой фонд.

ПРИВАТИЗАЦИЯ жилого помещения является одним из наиболее важных оснований возникновения права собственности на жилое помещение. Приватизация представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Основными принципами приватизации являются добровольность, однократность и бесплатность.

 Каждый гражданин имеет право  на приобретение в собственность  бесплатно, в порядке приватизации  жилого помещения в домах государственного  и муниципального жилищного фонда, но только один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.

 Основным нормативным актом, регулирующим приватизацию жилых  помещений, является 

 Закон РСФСР «О приватизации  жилищного фонда в Российской  Федерации» от 04 июля 1991 г. № 1541-1.

 Передача жилых помещений  в собственность граждан осуществляется: - соответствующим органом местного  самоуправления;

- организацией, за которой закреплен  жилищный фонд на праве хозяйственного  ведения;

- учреждением, оперативное управление  которого передан жилищный фонд.

 Для оформления приватизации  обязателен следующий пакет документов: - заявление на приватизацию;

- оригинал ордера или выписка  из распоряжения с договором  социального найма на жилое  помещение;

- выписка из домовой книги;

- доверенность на сотрудников  Управы;

- поэтажный план, экспликация и  копии этих документов, заверенные  в БТИ;

- оплаченная квитанция за регистрацию  прав собственности;

- дополнительные документы в  зависимости от конкретной ситуации.

 Граждане, ставшие собственниками  жилых помещений, владеют, пользуются  и распоряжаются ими по своему  усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними  иные сделки, не противоречащие  законодательству.

 ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ на сегодняшний  день не является особо актуальной  для большинства жителей Москвы  или Подмосковья. Но в случае  вступления в силу нового законопроекта  – нового Жилищного кодекса, который  несёт в себе новые веяния  в становлении налога на собственность, деприватизация может стать востребованной услугой. Собственникам жилья необходимо помнить, что расприватизи-ровать можно лишь то жильё, которое приватизировано Вами и в котором Вы проживаете в том же составе семьи на момент расприватизации. В большинстве случаев расприватизация возможна только по решению суда.

Обмен жилых помещений

 Несмотря на то, что в последнее  время сделки в сфере недвижимости  происходят, в основном, с жилыми  помещениями, находящимися в собственности  граждан, обмен муниципального жилья  по-прежнему не теряет своей  популярности.

 Согласно положениям, установленным  ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель  жилого помещения вправе с  письменного согласия проживающих  совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого  жилого помещения с другими  нанимателями.

 Обмен допускается между  двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в  разных домах, в одном или в  разных городах, курортных, дачных  поселках и других населенных  пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен  так называемого муниципального  жилья, то есть занимаемого гражданином  по договору найма, и жилого  помещения, находящегося в собственности  гражданина.

 

 Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения  не допускается. То есть, если:

- к нанимателю предъявлен иск  о расторжении или изменении  договора найма занимаемого им  помещения;

- обмен носит фиктивный характер;

- дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию  для использования в других  целях либо передается для  государственных или общественных  нужд;

- дом подлежит капитальному  ремонту с переустройством и  перепланировкой жилых помещений;

- помещение является служебным  или находится в общежитии;

- в связи с обменом жилищные  условия одной из обменивающихся  сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане  становятся нуждающимися в улучшении  жилищных условий.

 Обмен жилых помещений считается  совершенным с момента получения  обменивающимися сторонами обменных  ордеров.

Дарение жилых помещений

 Что касается современного  российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых  договоров договор дарения выделяется  в отдельный тип договорных  обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

 Во-первых, основной квалифицирующий  признак договора дарения, отличающий  его от подавляющего большинства  гражданско-правовых договоров, состоит  в его безвозмездности. Признак  безвозмездности договора дарения  означает, что даритель не получает  никакого встречного предоставления  со стороны одаряемого.