Методология оценки стоимотси бизнеса

      Срок службы зданий, сооружений и передаточных устройств зависит от долговечности его составляющих.

      В данной курсовой работе физический износ зданий определяем экспертным путем. Расчет физического износа объекта недвижимости приведен в следующих таблицах. 
 
 

1. Оценка  здания № 1.

 

Описание  объекта. 

Одноэтажное производственное здание,  построенное в 1992году.

Площадь – 781,77 кв.м.

Высота - 3 м.

Строительный  объем – 2345,31куб.м. 
 

По постановлению  Совета Министров СCСР одновременно с определением восстановительной  стоимости основных фондов должен быть установлен их процент износа.

При определении  технического состояния зданий и  сооружений необходимо руководствоваться  следующими указаниями:

1. Процент  физического износа зданий и  сооружений определяется обследованием  конструктивных элементов.

В ходе обследования в черновом описании фиксируются  все выявленные признаки износа по каждому элементу, а затем применительно  к группировке конструктивных элементов, определяется средневзвешенный износ  каждой группы.

2. Процент  износа группового элемента, а равно износ каждого элемента, если его отдельные участки имеют разное состояние (разница более 20 %, а для стен и перекрытий – 10 %), рассчитывается путем перемножения удельного веса элемента в группе (удельного веса участка) на его процент износа, деление полученного произведения на 100 и сложения всех частных по данному групповому элементу (по участкам одного элемента).

3. При  определении технического состояния  переоцениваемы зданий руководствоваться  “Методикой определения физического износа гражданских зданий”, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404.

4. Техническое  состояние объектов, в которых  отсутствуют зримые признаки  физического износа (не установлены  обследованием или, обследование которых затруднено), допускается определять путем сопоставления фактического срока службы с нормативным сроком по формуле:

Ип = Тф/Тн х 100

К таким  объектам могут быть отнесены здания, построенные после 1960 года подземные  сооружения, передаточные устройства и т.д.

5. Процент  физического износа зданий и  сооружений, которые не вошли  в сборник и не могут быть  по удельным весам соответствующих  элементов, приравнены к имеющимся  аналогам, определяется по общему  техническому состоянию здания  или сооружения в целом.

К числу таких объектов следует относить уникальные знания, а также здания, состоящие на учете, как архитектурные, художественные и исторические памятники.

6. Если  здание имеет повреждения от  аварий или стихийных бедствий  и не предназначается к сносу,  его износ определяется по состоянию на день обследования, по фактическому состоянию.

7. Если  здание или сооружение находится  в капитальном ремонте или  реконструкции, и работы не  будут закончены до 1.01.72 года ¾ его износ (также как и переоценка) определяется по состоянию на день начала ремонта или реконструкции.

8. Переоценке  и определению износа подлежат  здания и сооружения, находящиеся  в эксплуатации, независимо от  их технического состояния.

По зданиям, отселенным для сноса процент  износа не устанавливается.

9. Процент износа зданий, построенных после 1 января 1969 года, определяется по срокам фактической службы.

Примечание:

Если  такие здания в результате низкого  качества строительно-монтажных работ  или нарушений правил эксплуатации, имеют физический износ по основным конструктивным элементам, большим чем предусмотрен нормами для данной капитальности, то техническое состояние и процент износа таких объектов определять с обследованием (на основе выявленных признаков физического износа отдельных частей и конструкций).

10. Здания, которые были обследованы в порядке текущих работ или по иным причинам в 1969-70 годах и к моменту переоценки не были подвергнуты ни ремонту, ни реконструкции (эксплуатировались в полном соответствии, с утвержденными правилами), переоцениваются без обследования, а процент износа определяется по признакам, указанным на день последнего осмотра конструкций по методике 1970 года. 

В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006г. «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства» определение процента физического износа здания производится расчетно с применением удельных весов конструктивных элементов этого здания, указанных в соответствующем оценочном нормативе. Процент физического износа по каждому конструктивному элементу, выбранному из таблиц, прилагаемых к данному приказу, умножается на удельный вес этого элемента (после применения поправки или ценностного коэффициента). В результате получаем физический износ отдельных конструктивных элементов по отношению ко всему зданию. Суммированием полученных результатов определяется физический износ всего здания. Если в расчетах были применены поправки или ценностные коэффициенты и вследствие этого сумма уточненных удельных весов конструктивных элементов не составляет 100, полученный процент физического износа на все здание следует уточнить (разделить на сумму уточненных удельных весов и для получения процента физического износа умножить на 100). Физический износ холодных пристроек, вспомогательных строений и сооружений объекта технической инвентаризации допускается определять в целом по всему строению или сооружению без учета удельных весов их отдельных конструктивных элементов. 
Методика расчета простому обывателю совершенно непонятная. Если вы не согласны с процентом износа, рассчитываемом для вас БТИ, вы вправе произвести строительно-техническую экспертизу. Такая экспертиза рассчитает процент физического износа данного жилого строения.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

• определение величины исправимого физического износа;
• определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
• определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

 
Определение величины исправимого  физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как  предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы  восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый  физический износ соответствует  позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую  остаточную экономическую жизнь, чем  все сооружение.

Для оценки неисправимого  физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая  физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим  периодические ремонты и поддержание  нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого  физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости  от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.  

На основании  сметной документации определим  стоимость нового строительства  для оценки накопленного износа:

2. Определим  величину исправимого физического  износа:

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим  величину неисправимого физического  износа в короткоживущих элементах: 

Таким образом, стоимость неисправимого физического  износа в короткоживущих элементах  составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.