Оценка рыночной стоимости на примере жилой квартиры

 Таким образом,Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

 На момент проведения  оценки на рынке предлагалось  несколько аналогов с соответствующим  местоположением и сопоставимых  по своим основным экономическим,  материальным, техническим и другим  характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы  Оценщиком и сведены в расчётную  таблицу, которая приведена в  отчёте.

 При корректировке  продажных цен объектов сравнения  все поправки делаются от объекта  сравнения к объекту оценки. В  оценочной практике принято выделять  девять основных элементов сравнения,  которые должны анализироваться  в обязательном порядке: 

 права собственности  на недвижимость,

 условия финансирования,

 условия продажи, 

 состояние рынка, 

 местоположение,

 физические характеристики,

 экономические характеристики,

 характер использования, 

 компоненты, не связанные  с недвижимостью. 

 Первые четыре корректировки  определяют цену продажи объекта  сравнения при нормальных рыночных  условиях на дату оценки и  являются базой для остальных  корректировок. Величина корректировки  определялась Оценщиком экспертным  путем или на основании весовой  доли элемента сравнения в  общей стоимости квартиры. Также  Оценщик учёл следующие виды  корректировок: 

 тип дома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие балкона/лоджии; транспортная магистраль, как источник шума; состояние и уровень отделки квартиры; покрытие полов; наличие телефона, отопления, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения, санузла, мусоропровода, лифта, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие металлической двери.

 На основании «Жилищного кодекса РК» от 01.04.1993. «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.»

 Данные изменения в  Жилищном Кодексе вступили в  силу с 2010 г. В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий. В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом балконов и лоджий.

 Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

 Полученным после внесения  корректировок стоимостям-индикаторам  объектов-аналогов экспертным путём  были присвоены весовые доли, в зависимости от количества  введенных корректировок, после  чего Оценщик определил стоимость  одного квадратного метра общей  площади объекта. 

После сопоставления информации о приведенных аналогах необходимо применить следующие поправки в  их цены:

 Местоположения, корректировка  не проводилась, так как объект  оценки и аналоги имеют идентичное  местоположение.

 Право собственности:  корректировка не применялась. 

 Условия финансирования: не применялась. 

 Тип цены: корректировка  проведена с учетом того, что  цена предложения отличается  от фактической цены сделки  в среднем от 1% до5%. В настоящей  оценке проводилась корректировка  в размере 1%.

 Наличие балкона (лоджии): на основании анализа рынка  недвижимости цены на квартиры  с наличием балкона выше цен  на квартиры без балкона в  среднем на 1% из расчета стоимости  квартиры. В данном отчете проводилась  корректировка первого аналога  в размере 1%.

 

 Наличие телефона: корректировка  проводится с учетом того, что  цены, с наличием телефона выше  на 20.000 тг. (цена установки городского телефона). В данном отчете корректировка не применялась.

 Этаж/этажность: корректировка  цены проводится с учетом того, что цена квартир на крайних  верхних и нижних этажах ниже  цены квартир на средних этажах, в среднем, на 1 -2% из расчета  стоимости квартиры. В данном  отчете проводилась корректировка  первого аналога в размере  1 %, так как данная квартира  расположена на первом этаже. 

 Материал стен: корректировка  цены проводится с учетом того, что цена квартир в домах  с кирпичными стенами выше  цены квартир с панельными  стенами в среднем на 0,5-5%. В  данном отчете корректировка  не проводилась. 

 Расположение комнат: корректировка цены проводится  с учетом того, что цена квартир  с изолированными комнатами выше, в среднем, на 1-2% из расчета  стоимости квартиры. В данном  отчете корректировка не проводилась. 

 Отделка помещений:  обычная. Состояние хорошее. Проводилась  корректировка первых двух аналогов, состояние которых среднее на  250 тыс. тг. на стоимость установленной новой сантехники, проведенный ремонт в ванной комнате и кухне, постеленный новый линолеум.

 Площадь кухни: корректировка  не проводилась.Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки.

 Стоимость оцениваемого  объекта, определенная сравнительным  подходом, составляет: 4.410.000 (Четыре миллиона четыреста десять тысяч) тенге.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3 Расчет стоимости затратным  подходом 

 В данном отчете  не проводилась оценка стоимости  земельного участка, так как  не предоставлены правоустанавливающие  документы на земельный участок. 

 Для расчета восстановительной  стоимости оцениваемого объекта  оценщик применяет метод сравнительной  единицы. На сегодняшний день  средняя рыночная цена предложения  1 кв.м. нового жилья в городе Жезказган составляет 77 900 тенге с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов. 

 

 

Расчет величины накопленного (совокупного) износа.

 При расчете физического  износа оцениваемого объекта  используем метод срока жизни. 

 

 

 

 Величина физического  износа объекта оценки составляет 21%. Признаков функционального износа у оцениваемого объекта не обнаружено. Объект оценки соответствует современным стандартам объемно — планировочных и конструктивных элементов недвижимости. Величина функционального износа принята на уровне 0%.

 Внешний износ вызывается  факторами, внешними по отношению  к объекту недвижимости. Это - местоположение объекта, состояние рынка недвижимости, любые местные или федеральные ограничения и т. д. Внешний износ относится как к земельному участку, так и к улучшениям.

 Внешний износ принимаем равным 0%.

 

 

 

 

 

Определение накопленного (совокупного) износа.