Оценка рыночной стоимости на примере жилой квартиры

ext-align:justify;line-height:14pt">4/5  

Кол-во комнат:  

3

 Общая площадь кварт.:

56,6 кв. м

 Полезная площадь:

42.1 кв. м

 Общая площадь жилого  помещения, (без балк.):  

54,6  

Высота помещений:

 2,7 м  

 Ванная комната:

1,9 кв. м  

Балкон:

2 кв. м

 Кухня:

4,2 кв. м

Коридор:

7.5 кв. м

 

 Строительные характеристики 

 Фундамент - ж/бетонный  

Двери - деревянные

 Стены - блочный дом

 Внутренняя отделка - Обои, побелка, потолочное покрытие, кафель.

 Перекрытия - ж/бетонные  

Качество строительства - хорошее

 Полы - Дерево, кафель, линолеум  

 Привлекательность - внешний вид хороший

 Окна - пластик  

 Системы инженерного обеспечения:

 Водопровод +  

Входная дверь металлическая  +

 Канализация +  

Домофон +

 Газ  -  

Лифт -

 Спутниковая антенна и кабельное телевидение +  

Водяное отопление +  

Электросети +

 Горячее водоснабжение  +  

 Телефон  +

 Внешнее благоустройство:

 Озеленение +  

Детская площадка +

 Стоянка для а/м    -  

Двор  +

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Расчет величины рыночной  стоимости квартиры 

3.1 Расчет стоимости доходным  подходом 

 Определение стоимости  осуществляется с учетом всех  факторов, существенно влияющих  как на рынок недвижимости  в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой  собственности. Методология оценки  предусматривает три подхода:  затратный, рыночный (сравнительный)  и доходный.

 Подходы к оценке:

 затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления  либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

 сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация  о ценах сделок с ними;

 доходный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

 Оценка использования  одного из трёх существующих  подходов - доходного,- является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования  этого подхода при расчёте  величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование  данного решения. 

 В основе доходного  подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости  сегодня являются отражением  будущих преимуществ. При применении  данного подхода анализируется  возможность недвижимости генерировать  определенный доход, который обычно  выражается в форме дохода  от эксплуатации и дохода от  возможной продажи в конце  периода владения. Применительно  к объекту оценки можно гипотетически  предположить, что он приобретается  не как «квартира для проживания»,  а как объект для извлечения  прибыли от сдачи его в аренду  и последующей (возможной) продажи. 

 Против использования  доходного подхода, как некорректного  в данной ситуации, у Оценщика  также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что  данная квартира будет использоваться  исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не  планирует сдавать её в аренду  с целью извлечения дохода.

 Затратный подход основывается  на принципе замещения, который  гласит, что покупатель не заплатит  за недвижимость больше той  суммы, которую нужно будет  потратить на приобретение земельного  участка и строительства на  нем объекта, аналогичного по  своим потребительским характеристикам  объекту оценки, например, квартиры  в многоквартирном доме.

 По мнению Оценщика, лучшим подходом к оценке квартиры  в многоквартирном доме из  трёх существующих можно считать  сравнительный подход, который в  силу хорошо развитой системы  информационного обеспечения даёт  наиболее объективные результаты.

 Доходный подход - это  определение текущей стоимости  будущих доходов, которые возникнут  в результате использования собственности  и возможной дальнейшей ее  продажи. В данном случае применяется  оценочный принцип ожидания. При  использовании доходного подхода  применяют следующие методы;

 Метод капитализации.  Согласно методу капитализации  рыночная стоимость недвижимости  определяется по формуле 

V — N01 / Ко,                      (3.1)

 где N01 - чистый операционный  доход, 

 Ко - общий коэффициент капитализации, V – стоимость.

 Метод дисконтирования  денежных потоков основан на  прогнозировании этих потоков  от эксплуатации недвижимости, которые  затем дисконтируются по ставке  дисконта, соответствующей требуемой  инвестором ставке дохода.

 В данном отчёте  для определения обоснованной  рыночной стоимости недвижимости  доходный подход не использовался  ввиду отсутствия данных по  сдаче в аренду аналогичных  квартир в г. Жезказган. На основании вышеизложенного мы считаем, что использование доходного метода может значительно исказить результаты оценки, и поэтому принято решение не использовать данный подход.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Расчет стоимости сравнительным  подходом 

 Сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация  о ценах сделок с ними. Метод  сравнения продаж наиболее действенен  для объектов недвижимости, по  которым имеется достаточное  количество информации о недавних  сделках купли-продажи. 

 Если такая недвижимость  на рынке продаж отсутствует,  метод сравнения продаж не  применим. Основой применения данного  подхода является тот факт, что  стоимость объекта оценки непосредственно  связана с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи  вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия  между ними.

 Любое отличие условий  продажи сравниваемого объекта  от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть  учтено при анализе. Поэтому  при применении метода сравнения  продаж необходимы достоверность  и полнота информации.

 Применение метода  сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении  следующих действий:

 Подробное исследование  рынка с целью получения достоверной  информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам  сравнимой полезности.

 Подбор сопоставимых  объектов, использование которых  соответствует наилучшему использованию  объекта. 

 Определение подходящих  единиц сравнения и проведение  сравнительного анализа по каждой  единице. 

 Сопоставление исследуемого  объекта с выбранными объектами  сравнения с целью корректировки  их продажных цен или исключения  из списка сравнимых. 

 Приведение ряда показателей  стоимости сравнимых объектов  к одному или к диапазону  рыночной стоимости исследуемого  объекта. 

 При сравнительном  анализе стоимости объекта оценки  с ценами аналогов Оценщик  использовал данные по ценам  предложений (публичных оферт)  аналогичных объектов, взятых из  открытых источников (печатных изданий,  официальных интернет-сайтов и  т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель  прежде, чем принять решение о  покупке объекта недвижимости  проанализирует текущее рыночное  предложение и придет к заключению  о возможной цене предлагаемой  квартиры, учитывая все его достоинства  и недостатки относительно объектов  сравнения. 

 При отсутствии в  свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных  сделок, на которые опираются  в своей работе оценщики большинства  стран мира, Оценщик справедливо  сделал вывод, что данные публичных  оферт наиболее близки к реальным  ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.