Совместные домовладения и организация управления ими

При изучении данного вопроса мною сформулированы следующие предложения для усовершенствования института совместного домовладения в Республике Беларусь:

1. Необходимо изменить работу со средствами массовой информации, сделав акцент не на обсуждение жалоб, а на разъяснение законодательства, освещение экономических преимуществ внедрения конкуренции в сферу управления жилой недвижимостью, популяризацию идей соблюдения гражданами порядка, начиная от заселения домов-новостроек и их дальнейшей эксплуатации. К сожалению, у подавляющего большинства собственников жилья (которые в соответствии с законодательством Беларуси несут все бремя ответственности за содержание общего имущества совместного домовладения) преобладает психология арендаторов (которые несут ответственность только за арендуемую квартиру).
2. Как для небольших многоквартирных домов старой застройки, так и для вновь возводимых небольших жилищных комплексов, актуальна проблема объединения в ассоциации для минимизации административных расходов. Практика работы таких ассоциаций в Беларуси оказалась успешной. Успешно работают все немногочисленные ассоциации товариществ собственников, и не одна из них не прекратила свою работу. Для небольших совместных домовладений вступление в ассоциацию со сложившимся коллективом опытных профессионально подготовленных работников является хорошим вариантом [3].
3. Для управления совместных домовладений профессиональными компаниями (а в случае свободного выбора таких компаний в районе, городе население гораздо охотнее будет создавать товарищества собственников) необходимо создать конкурентную среду в сфере управления жилищным фондом.
4. Для развития формы управления общим имуществом управляющей организацией необходимо внести дополнения в законодательные акты, а именно: предусмотреть возможность регистрации права пользования земельным участком совместным домовладением, не имеющим статуса юридического лица; разрешить совместному домовладению, не имеющему статуса юридического лица, открывать в банке текущий расчетный счет и специальный расчетный счет (для аккумулирования средств на капитальный ремонт); ввести в обиход понятие доверительного управления текущим и специальным расчетным счетом, это управление должна осуществлять управляющая организация, с которой домовладение заключает контракт на управление многоквартирным жилым домом; организация, осуществляющая управление многоквартирным жилым домом, обязана выполнять функции товарищества собственников, а именно – не реже 1 раза в год организовывать проведение общего собрания совместного домовладения, оформлять и хранить протоколы общих собраний, вести реестр решений общих собраний, предоставлять совету совместного домовладения финансовый отчет за прошедший год и утверждать на общем собрании финансовый план на текущий год, вести раздельный учет средств по каждому совместному домовладению, осуществлять защиту накоплений на капитальный ремонт от рисков банкротства банков путем размещения средств в нескольких банках, осуществлять обязательное страхование общего имущества совместного домовладения и др. [5, с.616]
5. В обществе отсутствует четкое понимание образования тарифов на «техническое обслуживание», и в связи с этим имеется некоторое недоверие публикуемым цифрам. Для снятия недопонимания в данном вопросе необходимо внедрить практику публикаций в местной прессе городов и поселков городского типа фактической себестоимости затрат на техническое обслуживание квадратного метра жилья. Разумеется, в разных городах и для разного типа городского жилья эти цифры будут разными.
6. Роль государства на данном этапе заключается в придании более высокого статуса фигуры «управляющего жилой недвижимостью», вне зависимости от того, является ли он работником государственного предприятия, частного, или работником товарищества собственников или жилищно-строительного кооператива.
7. Необходимо всячески развивать институт арендных домов, как наиболее управляемый и перспективный вид городского жилья.
8. При проектировании жилых многоэтажных домов используются различные конструктивные элементы, значительно затрудняющие дальнейшую эксплуатацию зданий и увеличивающие расходы собственников квартир при их эксплуатации. Кроме того, пользуясь пробелом в законодательстве, некоторые застройщики выделяют в изолированные помещения части подвалов, чердаков, колясочных и других технических помещений, с целью их продажи третьим лицам, что создает риски для проживающих в таких домах граждан. [1, с.333]. Представляется целесообразным до ввода дома в эксплуатацию на этапе строительства в обязательном порядке утверждать перечень общего имущества, которое не может быть отчуждено, а также построено за средства застройщика и (или) третьих лиц с целью отчуждения в пользу одного юридического или физического лица. В практике Беларуси строительные организации проявляют сдержанный интерес к возводимому объекту в течение гарантийного срока эксплуатации (два года с момента даты государственной приемки), после чего все проблемы достаются эксплуатирующим организациям и собственникам квартир.

 

Список использованных источников

 

1. Белов, В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: учебник. — Москва: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. – 516 с.

2. Белявский, С.Ч. Отсутствие договора на обслуживание имущества совместного домовладения не освобождает товарищество собственников от необходимости осуществления такого обслуживания / С.Ч. Белявский / Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2014.

3. Буевич, И.И. Могут ли в одном товариществе собственников состоять собственники помещений нескольких многоквартирных жилых домов? / И.И. Буевич / Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2012.

4. Гражданский кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобр. Советом Респ. 19 ноября 1998 г.: текст Кодекса по состоянию на ноябрь 2012 г. – Минск : Амалфея, 2013, 768 с.

5. Гражданское право. Учебник под общ. ред. проф. В.Ф.Чигиря. Ч.2. – Минск: Амалфея, 2002. – 1007 с.

6. Губанов, А. Берлин: как хорошо быть управдомом / А. Губанов // Мосинжпроект [Электронный ресурс]. – 2014. – Режим доступа: http://moscowtorgi.ru/news/bolshaia_dvadtcatka/144/. – Дата доступа: 04.11.2014.

7. Добряк, С. Своим имуществом управляйте сами / С. Добряк // Экономическая газета [Электронный ресурс]. – 2005. – Режим доступа: http://neg.by/publication/2005_12_16_6451.html. – Дата доступа: 07.11.2014.

8. Дроздовская, К.Д. Судебная практика по спорам о правах на недвижимое имущество / К.Д. Дроздовская / Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2011.

9. Жилищный кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 31 мая 2012 г.: одобр. Советом Респ. 22 июня 2012г.: текст Кодекса по состоянию на 2 марта 2013 г. – Минск : Амалфея, 2014, 344 с.

10. Жук, А.В. Совместное домовладение: теперь только в отношении нежилого фонда / А.В. Жук / Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2013.

11. Замулко, М.Г. Совместное домовладение требует управления / М.Г. Замулко // Главная книга.by. – 2012. – № 7.

12. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь в трех томах (постатейный). Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист БССР В.Ф.Чигир; Коллектив авторов. – Минск, 2003. – 720 с.

13. Коренский, Л.Н. Непосредственное управление совместным домовладением / Л.Н. Коренский / Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2011.

14. О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков : указ Президента Респ. Беларусь, 14 октября 2010 г., № 538 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2010. – № 1/12032.

15. О совместном домовладении : Закон Респ. Беларусь, 8 янв. 1998 г., № 135-З : в ред. Закона Респ. Беларусь от 28.08.2012 г. // Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ.Респ. Беларусь. – Минск, 2014.

16. Об объектах, находящихся только в собственности государства: Закон Респ. Беларусь от 5 мая 1998 г. №156-3 // Ведомости Нац. Собрания Респ. Беларусь. – 1998. – №19, ст. 216; 1999. – №22, ст.407.

17. Об утверждении квалификационных справочников : постановление Министерства труда Респ. Беларусь, 26 мая 2000г. № 84 // Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2014.

18. Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению общим имуществом и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) текущий ремонт жилищного фонда : постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 30 марта 2005 г., № 342 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2005. – № 5/15794.

19. Об утверждении типового договора о совместном домовладении и признании утратившими силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. № 569 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь : постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 7 марта 2013 г., № 155 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2013. – № 5/36987.

20. Протащик, Т.М. Актуальные вопросы совместного домовладения / Т.М. Протащик / Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2009.

21. Савицкий, В. Порядок управления совместным домовладением / В. Савицкий // Недвижимость Белоруссии [Электронный ресурс]. – 2006. – Режим доступа: http://www.nb.by/publikacii-zhilishnoe-zakonodatelstvo/*1523/. – Дата доступа: 04.11.2014.

22. Сборник рекомендаций по управлению жилой собственностью / Международная ассоциация менеджмента недвижимости; редкол.: В.Меркель [и др.]. – Минск, 2014. – 29 с.