Совместные домовладения и организация управления ими

-общие понятия совместного домовладения;

-отношения, регулируемые законодательством о совместном домовладении; перечень субъектов отношений по совместному домовладению и область применения законодательства по указанным вопросам;

-порядок возникновения и прекращения совместного домовладения;

-доли в праве общей собственности;

-осуществление права собственности на общее имущество;

-предоставление земельного участка для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения;

-обязанности и ответственность собственников недвижимого имущества совместного домовладения по его содержанию и ремонту, а также перечень контролирующих структур;

-перечень способов управления недвижимым имуществом совместного домовладения;

-сроки выбора и порядок проведения общего собрания собственников по выбору вышеуказанных способов;

-отдельная глава Закона  посвящена деятельности товарищества  собственников (порядок его создания; учредительные документы; права  и обязанности товарищества собственников; органы управления и контролирующие  органы; отношения членства в  товариществе; объединение товариществ  собственников и порядок их  ликвидации) [15].

4. Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» устанавливает:

- способы управления общим имуществом, права и обязанности товариществ собственности и организаций застройщиков;

-порядок назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом совместного домовладения [14];

5. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении типового договора о совместном домовладении и признании утратившими силу Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. № 569 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь» утверждает типовой договор о совместном домовладении между собственниками объектов недвижимого имущества, находящихся в жилом доме (на придомовой территории жилого дома) [19];
6. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению общим имуществом и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) текущий ремонт жилищного фонда»:

-определяет задачи, обязанности и права уполномоченного лица по управлению общим имуществом совместного домовладения;

-утверждает общие условия и порядок организации и проведения конкурса на право заключения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями договоров с организацией застройщиков, либо с товариществом собственников, или с уполномоченным лицом по управлению общим имуществом на техническое обслуживание и (или) текущий ремонт жилищного фонда [18];

7. Постановление Министерства труда Республики Беларусь «Об утверждении квалификационных справочников» утверждает квалификационный справочник «Должности служащих, занятых в жилищно-коммунальном хозяйстве», в частности должностные обязанности управляющего недвижимым имуществом совместного домовладения [17];
8. иные акты законодательства Республики Беларусь.

 

 

2 УПРАВЛЕНИЕ СОВМЕСТНЫМ ДОМОВЛАДЕНИЕМ

 

2.1 Способы управления  совместным домовладением

 

Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников. Собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.

Порядок проведения общего собрания собственников по вопросу выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения определен законодательно. В частности, инициировать проведение собрания вправе собственники, застройщик, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится имущество совместного домовладения, а также органы местного управления и самоуправления либо иное заинтересованное лицо. Инициатор направляет каждому собственнику заказным письмом или вручает под расписку письменное уведомление о проведении общего собрания не позднее чем за 20 дней до даты собрания.

Собственник, который не сможет обеспечить участие своего представителя в общем собрании, вправе проголосовать до его проведения, направив инициатору собрания письменное заявление, отражающее мнение собственника по вопросам повестки дня, в частности, о способе управления недвижимым имуществом совместного домовладения.

Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более 2/3 представителей собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников. Количество голосов собственника определяется в зависимости от размера его доли в праве собственности на общее имущество (правило «один собственник – один голос» не применяется). Например, собственник с долей 18,5% имущества обладает таким же количеством голосов на общем собрании.

Если первое собрание собственников не удалось провести, повторное может быть созвано инициатором не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем 1/4 голосов от общего числа голосов всех собственников. Решение общего собрания принимается большинством голосов

 

 

 

 

присутствующих на собрании представителей собственников.

Решение общего собрания о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании либо голосовали против [2].

В законодательстве Республики Беларусь закреплены следующие способы управления совместным домовладением:

-непосредственно участниками совместного домовладения;

-организацией, управляющей общим имуществом;

-уполномоченным лицом;

-организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом [9, с.152].

Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. При выборе непосредственного управления собственники вправе (но не обязаны) заключить между собой договор о совместном домовладении с приложением перечня общего имущества, в расходах по содержанию и ремонту которого обязаны принимать участие стороны. Собственники могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из участников договора или нанять управляющего – физическое либо юридическое лицо (далее – управляющий).

Кроме того, непосредственное управление может осуществляться без заключения договора и найма управляющего: собственники должны достигать взаимного согласия по всем вопросам, касающимся управления и содержания совместного домовладения. Нередко собственники «забывают» об обязанности участвовать в расходах по содержанию общей собственности пропорционально своим долям и тогда собственник, фактически оплативший расходы недобросовестного собственника, вправе взыскать их в судебном порядке, что подтверждается судебной практикой [13].

Если собственники решили заключить договор о совместном домовладении, следует помнить, что его не нужно регистрировать в государственных органах, этот договор вступает в силу с момента подписания и заключается на неопределенный срок. В договоре можно предусмотреть дальнейшие способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения: поручение соответствующих функций управляющему или совместное управление имуществом участниками договора. В последнем случае для совершения сделок требуется согласие каждого участника договора.

Участники совместного домовладения обязаны не позднее шести месяцев со дня ввода жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, в эксплуатацию выбрать один из способов управления общим имуществом. В случае, если в указанный срок способ управления общим имуществом не выбран, местным исполнительным и распорядительным органом проводится открытый конкурс по выбору уполномоченного лица, по результатам которого назначается уполномоченное лицо. Местный исполнительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней со дня проведения открытого конкурса письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.

В случае, если открытый конкурс не состоялся, местный исполнительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней назначает уполномоченное лицо, письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.

В случае, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов законодательства, не обеспечивается надлежащая работа органов управления организации застройщиков или товарищества собственников или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо.

Предоставление услуг по управлению общим имуществом уполномоченным лицом осуществляется на основании договора управления общим имуществом. Заключение договора управления общим имуществом без проведения открытого конкурса допускается в вышеуказанных случаях.

Уполномоченное лицо – гражданин либо руководитель уполномоченного лица – организации должны иметь среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом [18].

Товарищество собственников – некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, не имеющее в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между своими участниками. Это объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранности, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения.

Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В то же время возможно создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

На общем собрании собственников совместного домовладения – учредителей товарищества собственников нужно принять решение по ряду вопросов, в частности, о создании товарищества, об определении его местонахождения, состава учредителей (членов) и др.

Учредительным документом товарищества собственников является устав, который утверждается общим собранием учредителей – собственников недвижимого имущества совместного домовладения. При создании товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании устав товарищества может быть утвержден застройщиком.

Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. Имущество товарищества формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества и других поступлений. Размер вступительных и иных взносов учредители определяют самостоятельно.

Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации. Оно имеет расчетный счет и печать со своим наименованием, заключает договоры на предоставление коммунальных и иных необходимых услуг собственникам, вправе выступать в суде истцом по требованиям о компенсации собственниками обязательных платежей, которые они обязаны вносить в соответствии с законодательством, а также о полном возмещении причиненных товариществу убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов.

Члены товарищества собственников вправе изменить способ управления совместным домовладением, приняв на общем собрании решение об ином способе управления недвижимым имуществом совместного домовладения и о ликвидации товарищества собственников [2, 14].

 

 

2.2 Управляющая организация: примеры, обязанности, отличия

 

При принятии решения о форме управления собственник вправе сделать выбор в пользу профессионального управления. Привлечение профессиональной и надежной управляющей организации (управляющего), специализирующейся на предоставлении таких услуг, связано, как правило, с ростом расходов на управление, и одновременно – со снижением рисков, сопряженных с непрофессионально принимаемыми управленческими решениями со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Управляющая организация – коммерческая организация, юридическое лицо, оказывающее услуги по управлению совместным домовладением других физических и юридических лиц на основании договора управления общим имуществом.

При выборе способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома, эта организация заключает договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома с каждым собственником жилого и (или) нежилого помещения, членом организации застройщиков в простой письменной форме в двух экземплярах.