Совместные домовладения и организация управления ими

Собственник жилого и (или) нежилого помещения, член организации застройщиков обязан заключить договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. При отказе от заключения такого договора организация, управляющая общим имуществом многоквартирного жилого дома, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Типовой договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома утверждается Советом Министров Республики Беларусь

Основными задачами управляющей организации являются:

• управление недвижимым имуществом совместного домовладения;

• организация технического обслуживания и ремонта жилого дома (домов);

• организация обеспечения собственников коммунальными услугами.

В Республике Беларусь растет количество управляющих организаций, которые берут жилой фонд на обслуживание и становятся альтернативой привычным жилищно-эксплуатационным службам. В отдельных случаях работа таких организаций вызывает нарекания у жильцов. Они не понимают, куда расходуются их средства [11].

Можно выделить следующие недостатки управляющей организации:

-нацеленность на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

-отсутствие у собственников  способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

-назначение по итогам  конкурса управляющей организации  местными исполнительными и распорядительными органами в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации.

В то же время, существуют плюсы при выборе данного способа управления общим имуществом:

-не надо думать самим и решать оперативные задачи по обслуживанию дома, точнее, думать придется только на этапе выбора управляющей организации;

-с должниками разбирается управляющая организация самостоятельно, отключений в целом дома из-за долгов не происходит, так как ресурсоснабжающие организации могут наказать управляющую организацию другим способом, например, отключить от коммунальных услуг их офис;

- если дом большой, можно  создать собственную частную  управляющую организацию и взять управление жилищно-коммунальным хозяйством дома в свои руки, а при желании оказывать эти услуги соседним домам [8].

Частных управляющих организаций в Беларуси менее 20, а все остальные, и их тысячи, – это государственные. Так, например, в Могилеве частные организации осуществляют управление примерно сотней многоэтажных домов, и все эти дома – товарищества собственников или жилищно-строительные кооперативы. Некоторым частным управляющим организациям –более 10 лет, как, например, «Жилэкспо» из Могилева. Но если сравнивать с Германией, то государственных управляющих компаний там всего 5%, а в Беларуси – 95%. Это называется монополией. Концепцией реформирования жилищно-коммунального хозяйства, одобренной правительством, монополию планируется ликвидировать. Но пока в этом плане ничего не происходит [22, с.13].

Таким образом, при выборе управления общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, следует доверять профессионалам. Выбирая управляющую организацию, нужно обратить внимание, имеет ли она опыт управления жилищным фондом. Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставленных стандартов может предоставить эта организация. Например, занимается ли она озеленением или обустройством детских площадок, есть ли у них в штате профессиональный дизайнер. Хотя, возможно, выбранная организация будет самостоятельно предоставлять услуги по управлению общим имуществом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению будет привлекать специализированные организации.

Если представители управляющей организации предлагают услуги по низким расценкам, есть повод насторожиться, ведь рынок жилищно-коммунальных услуг не может быть дешевым.

Одним из главных критериев при выборе управляющей организации, прежде всего, служит длительность ее работы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Если нет печатной информации о работе той или иной управляющей организации (хотя крупная и сильная организация обязательно имеет печатные проспекты о своей деятельности), достаточно посетить офис управляющей организации и прямо попросить дать адреса домов, которые они обслуживают. А затем нужно не полениться пройтись по всем этим адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах. Нужно обратить внимание на состояние подъездов, придомовой территории, побеседовать с жильцами. Они лучше любого рекламного проспекта ответят на все вопросы. Например, насколько быстро специалисты самой организации или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т.д.) реагируют на заявки жильцов, регулярно ли проводится влажная и сухая уборка лестничных пролетов и площадок, и сколько за все это жильцы платят. Одним словом, они ответят на главный вопрос, который волнует: соответствует ли цена качеству предоставляемых услуг.

Гражданин имеет право поинтересоваться материально-технической базой управляющей организации. Если в арсенале компании только личная машина руководителя, толку от ее работы будет мало. На любую мало-мальски серьезную аварию в доме специалисты фирмы вынуждены будут арендовать все оборудование и спецтехнику. А это влетит в копеечку в первую очередь тем, кто жилищно-коммунальные услуги оплачивает, то есть собственникам жилья. Старый разводной ключ в чемоданчике слесаря-сантехника – тоже пережиток прошлого. Сегодня хороший слесарь обвешан новейшими орудиями труда.

Сильная управляющая компания должна иметь собственные средства, своего рода уставной капитал, а не полагаться только на квартплату собственников помещений дома, с которыми заключила договор об оказании жилищно-коммунальных услуг. Поэтому собственник жилья имеет полное право поинтересоваться у представителя компании о размерах ее уставного капитала [7].

3 ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ПРОЦЕССОВ УПРАВЛЕНИЯ  СОВМЕСТНЫМ ДОМОВЛАДЕНИЕМ, ПРИМЕРЫ  ИЗ ЗАРУБЕЖНОЙ ПРАКТИКИ

На сегодняшний день отношения домовладения в жилищной сфере регулируются Жилищным кодексом, который гарантирует равные условия для всех форм управления совместным домовладением. На практике государственные льготы и субсидирование делают услуги ГУП ЖЭУ (ЖРЭО) в 2-3 раза дешевле и тем самым вызывают нарекания населения в адрес товариществ собственников, это объективный фактор против массового создания товариществ собственников по инициативе собственников квартир в  жилом фонде старой застройки. Самоуправление в наших условиях необходимо пропагандировать. С 2003 года одним из постановлений Совета Министров запрещалась сдача жилья без образования товарищества собственников. Но из-за пассивности собственников люди не могли собраться и принять решение – все хотели вернуться к государственной форме обслуживания. И сейчас около 70% граждан больше доверяют государственным эксплуатирующим организациям. Из-за случаев, когда товарищества собственников в процессе обслуживания, отчисления средств заводили жильцов в тупик, встал вопрос об ужесточении рамок их деятельности. Не в последнюю очередь проблема развития альтернативных форм государственному управлению лежит в плоскости менталитета. Для самоуправления должно быть желание и, конечно, условия [6].

Существует разница в подходе к управлению совместным домовладением в Германии и Республике Беларусь. Демократичность по-немецки предполагает не столько вариативность и индивидуальную свободу выбора форм управления, сколько исключительное следование букве закона. Во избежание хаоса и сложностей в принятии совместных решений закон предписывает вести себя так, «как нужно делать». В Германии по закону в каждом доме, который приватизирован, после продажи первой квартиры автоматически возникает совместное домовладение. Свободное решение гражданина ограничивается выбором между покупкой квартиры или ее арендой.

Остановимся подробно на функционировании берлинских советов совместного домовладения. В управлении домом задействованы три игрока: объединение собственников многоквартирного дома, избираемый ими совет жильцов, состоящий из трех человек, и управляющая компания. В отличие от белорусских условий, где управляющая общим имуществом организация представляет

из себя отдельную форму управления наряду с товариществом собственников, управляющая и сервисная компания в Германии – это организация, которая выполняет управление финансами, ремонтами, эксплуатацией, страхованием, клинингом и отходами, организацией и проведением общих собраний собственников квартир, предлагает собственникам квартир различные дополнительные услуги, организует модернизацию дома и капремонт. Совместное домовладение (все собственники квартир) само выбирает для себя управляющую компанию среди тех, которые в изобилии представлены на немецком рынке. Для сравнения, в Беларуси пока не разработаны даже условия деятельности управляющих организаций, т.е. настоящих управляющих организаций просто нет.

В Германии совет жильцов является представителем совместного домовладения в отношениях со всеми задействованными сторонами и действует на добровольных началах. Интерес у подобных энтузиастов обязательно должен быть – это желание сделать из дома продукт с рыночной ценой. Подобная мотивация может вызвать дискуссии среди председателей тех же товариществ собственников в Республике Беларусь, ведь трудно представить, чтобы за их работу не платили зарплату. Но необходимо справедливо отметить разницу в статусе: руководители наших товариществ собственников выполняет  работу, которую в Германии безвозмездно берет на себя совет жильцов, и работу, которая лежит в компетенции управляющих организаций. Поэтому будущее у председателей белорусских товариществ собственников как раз в профессиональной деятельности в качестве работников управляющих организаций, а члены правления могут работать как члены советов совместного домовладения в Германии.

Дороже всего в Германии оплачивается человеческий труд – это и является существенным различием между нашими странами. Кроме того, стоит обратить внимание, что в Беларуси слишком много демократии в сфере управления жильём – сплошные выборы и споры, что явно излишне – должны быть очень узкие рамки того, что можно, а что нельзя. Иначе это уже не порядок, не профессиональная деятельность, а самодеятельность, которая не является синонимом «самоуправления» [6].

Можно выделить следующие перспективы развития процессов управления совместным домовладением в Республике Беларусь:

1. Центральная задача политики реформирования заключается в новой организации распределения функций между государством и частными лицами. Это касается и всех секторов, связанных с жильем в Беларуси, которые должны быть задействованы в обеспечении населения высококачественным и в тоже время доступным жильем.
2. Хорошие условия для эффективного, направленного на рост занятости, доходов и инноваций развития экономики и общества возникают не самостоятельно на основе диких экономических свобод, так как рынок не может все регулировать.
3. Гармонизация индивидуальных и общественных интересов посредством «невидимой руки» – цен и конкуренции требует сильного государства, которое устанавливает и контролирует условия и правила игры для представителей общества и экономики. Однако частные инициативы не должны быть задушены, а конкурентные и ценовые механизмы ликвидированы.
4. Цели распределения, особенно социальная поддержка малообеспеченных граждан, должны достигаться посредством субъектной помощи, так как при вмешательстве в ценообразование и конкуренцию нарушаются условия функционирования рынка. Как показывает пример тарифов на энергию, они ведут к большим растратам энергии и государственных средств.
5. Экономические шансы и ответственность за экономические риски должны находиться в одних руках. Поэтому собственникам жилья должна быть четко передана ответственность за общую собственность, и должны быть допущены соответствующие меры исполнения судебных решений.
6. Во всем процессе строительства и модернизации, начиная с городского планирования, проектирования, реализации и контроллинга строительства и заканчивая управлением, эксплуатацией и финансированием, диапазон действий для частных инициатив должен более интенсивно использоваться. Производство связанных с этим экономических товаров и услуг должно быть передано частной экономике в рамках не коррумпированного предметного государственного контроля [21].
7. В то время как в сфере городского планирования и инфраструктуры города государство должно играть большую роль, весь строительный процесс, управление жильем и финансирование в принципе могут быть переданы в частные руки. Однако при этом необходимо действовать пошагово и упорядочено. Дефициты в условиях функционирования, например, недостаточное накопление капитала, недостаточная дееспособность товариществ собственников жилья или потребность в помощи со стороны социально незащищенных жильцов должны быть компенсированы за счет целенаправленных действий государства (в частности поддержка, социальная помощь и государственное финансирование). Эти действия могут быть сокращены при постепенном сокращении вышеназванных недостатков.

 Дальнейшему развитию компетентности действий участников во всех связанных с жильем сферах: планирование, строительство, финансирование и управление, уделяется большое значение в целях качественного и доступного предоставления жилья широким слоям населения. Поэтому образовательные мероприятия всех лиц, задействованных в государстве, экономике и управлении, необходимо усилить и поддержать внедрение оптимальных технологий и опыта. 
Заключение

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

1. Под совместным домовладением понимаются правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.
2. Жилищное законодательство Республики Беларусь позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.
3. В нормативных правовых актах нашего государства закреплены следующие способы управления совместным домовладением: непосредственно участниками совместного домовладения; организацией, управляющей общим имуществом; уполномоченным лицом; организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом [9].
4. В Республике Беларусь растет количество управляющих организаций, которые берут жилой фонд на обслуживание и становятся альтернативой привычным жилищно-эксплуатационным службам.
5. В настоящий момент возможность управления общим имуществом через организацию будет невостребованной, так как института профессиональных управляющих компаний в Республике Беларусь нет, имеющиеся полтора десятка мини-компаний еле-еле сводят концы с концами и являются скорее «почётными мучениками», чем «авторитетными героями», с которых нужно брать пример. Причина – плановая убыточность таких компаний в условиях перекрёстного субсидирования и единых тарифов, устанавливаемых директивно [10].
6. Существует разница в подходе к управлению совместным домовладением в Германии и Республике Беларусь. В частности, управление совместным домовладением в Германии, где каждая квартира имеет своего обладателя, регулируется на законодательном уровне. Уже в самой Конституции указано, что наличие собственности предполагает наличие обязанностей. Законодательное регулирование Германии восходит к закону о собственности на жилье, который регулирует создание совместного домовладения, а также способы управления недвижимостью. Закон предусматривает права и обязанности, как собственника, так и управляющего.