Использование нормативных моделей в принятии управленческих решений

      Тем не менее альтернативные ФЦП «Жилище» меры по стабилизации обстановки в  сфере жилищного строительства существуют. Они будут выделены далее по тексту.

      В России 77 % населения проживает в многоквартирных домах. В то время как в США 2/3 жилищного фонда составляют индивидуальные дома; в Скандинавии 80% домов – деревянные и разнообразные по своему архитектурно – строительному качеству.

      Современные технологии и оборудование позволяет при минимальных трудовых и энергетических затратах  с высокой эффективностью  и в кратчайшие сроки реализовать проекты деревянных домов любой сложности, индивидуального облика и отделки.

     Для стимулирования усадебной застройки  можно предложить следующие меры:

-   бесплатное предоставление земли в собственность или на основе аренды (до 49 лет) под строительства жилья в случае не использования её прежним владельцем в течение трёх лет.

- определение площади  участка исходя  из конкретной  ситуации землепользования на данной территории и наличия нормативных заявок, а не предварительных нормативов.

- приобретение техники,  строительных материалов  на доступных условиях  кредита или лизинга.  Это мера вдвойне эффективна: будет поддержан малый и средний бизнес (например, фирмы строительных материалов), а также возрастут масштабы строительства. При этом объемы производства цемента, стеновых материалов, теплоизоляционных материалов, нерудных материалов и сборного железобетона до 2012 г. будут увеличены в основном за счет ввода новых предприятий стройматериалов и частичной их реконструкции, за исключением производства стекла листового и кровельных материалов, поскольку прогнозное строительство указанных предприятий на 2009 — 2012 гг. не планируется.

     В 2010 г. прогнозное производство цемента возможно увеличится до 70 млн. т., при условии, что все запланированные цементные предприятия будут введены в срок.

- прогрессивное налогообложение неиспользуемых жилых помещений, мастерских. При неуплате налога в срок объект изымается у владельца и передаётся новому заявителю.

      В связи с экономическим кризисом спрос на квартиры упал. К тому же приобретение жилья за счёт собственных  средств, даже на условиях ипотеки, доступно лишь узкому кругу лиц.

      Исходя  из этого, на поддержку системы ипотечного жилищного кредитования и увеличение уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в дополнение к 60 млрд. рублей, выделенных из федерального бюджета в 2008 году, планировалось направить в 2009 году средства федерального бюджета в объеме 200 млрд. рублей. В результате реализации указанных мероприятий доля семей, имеющая возможность приобрести жилье увеличится к 2012 году до 25% от общего числа семей.

     На  обеспечение жильем участников Великой  Отечественной войны в 2009 году планировалось направить средства в объеме 20,8 млрд. рублей.

     Для капитального ремонта жилищного  фонда и переселение граждан  из аварийного жилья планируется направить средства Государственной корпорации — Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства в объеме 199,3 млрд. рублей, переселить 60,4 тыс. семей и капитально отремонтировать 45 млн. кв. метров жилья.

     На  цели модернизации коммунальной инфраструктуры планируется направить 22,8 млрд. рублей, что позволит снизить уровень ее износа до 45%.

     Все перечисленные выше меры кажутся продуманными и действенными. Но проверим их эффективность на деле: проанализируем обстановку на рынке жилищного строительства России за период кризисного 2009 года.

     По  словам экс-президента (а ныне почетного  президента) Российского союза строителей Виктора Забелина, в условиях кризиса продажи новостроек существенно сократились, а доступа к дешевым кредитам нет ни у строителей, ни у потенциальных покупателей, что ставит под угрозу реализацию национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

     По  данным Ассоциации строителей России (АСР), приостановлено финансирование проектов даже по открытым кредитным  линиям на согласованных ранее условиях. В массовом порядке банки направляют требования о возврате кредитов. В уведомительном порядке предприятиям-заемщикам сообщается о повышении процентных ставок по уже выданным кредитам.

     Катастрофически выросли сроки рассмотрения заявок и выделения средств. Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заемщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили ставки. Кредитование населения на этапе строительства полностью прекращено.

     Мало  того, произошла массовая остановка продаж готового жилья, а также долевое строительство. Опасаясь социальных взрывов со стороны "обманутых дольщиков", депутаты Госдумы в срочном порядке вносят проекты изменений и дополнений в 214-ФЗ, которые сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства.

     В результате девелоперы вынуждены замораживать проекты на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять  темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядчиками.

     По  экспертным оценкам, около 50% государственных  строительных проектов в регионах будет  заморожено из-за того, что субъектам  РФ не хватает денег вследствие сокращения налоговых поступлений.

     Эти проблемы надо срочно решать, и власти это прекрасно понимают. Во всяком случае, уже начали строить, правда, пока планы. Так, министерстов регионального развития разработало предложения, направленные на реализацию комплексного плана, основными целями которого станет сохранение достигнутого уровня доступности жилья для населения и создание условий для его дальнейшего повышения.

     Как считают в минрегионе, для стимулирования развития жилищного строительства в России необходимо сформировать новый сегмент жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, включая развитие малоэтажного строительства и развитие новых форм участия граждан в жилищном строительстве.

     Для этого потребуется  разработка стандартов жилья экономкласса и малоэтажного жилья, предоставления Фондом РЖС земельных участков под такое жилье, обеспечения их инженерной инфраструктурой.

       Также должны быть упрощены  процедуры и сокращены сроки  государственной экспертизы проектной  документации на строительство  жилья и получение застройщиками разрешений на жилищное строительство. Кроме того, план предполагает реализацию мер, направленных на развитие жилищного строительства в рамках расселения аварийного жилищного фонда с помощью 40 млрд рублей Фонда ЖКХ.

     Для стимулирования спроса на жилье некоторые шаги уже сделаны. В министерстве регионального развития разработаны и приняты меры по повышению капитализации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и снижению процентной ставки по ипотеке. В декабре прошлого года уставный капитал АИЖК был увеличен на 60 млрд рублей, из которых половина зарезервирована на реализацию программы господдержки заемщиков. Материнский капитал разрешено пустить на погашение ипотечных кредитов. Этим правом могут воспользоваться 88 тысяч семей в объеме 26 млрд рублей. Наконец, введена отсрочка по оплате процентов и основного долга гражданами, взявшими ипотечный кредит, но утратившими возможность платить по нему в связи с потерей работы или снижением доходов.

Правда, большинство государственных усилий направлено на обеспечение жильем льготников. На эти цели в федеральном бюджете на 2009 год предусмотрено 40,7 млрд рублей, что позволит обеспечить жильем 25 тыс семей и приобрести 1,5 млн квадратных метров жилья. Будет выдано 17 975 государственных жилищных сертификатов. А остальным гражданам придется надеяться на снижение ипотечных ставок и повышение собственного благосостояния, а главное - ждать, когда строительная отрасль выйдет из кризиса.

     Между тем Ассоциация строителей России  с предложила правительству РФ собственный антикризисный план, который, в частности, предполагает следующие меры:

• обеспечение государственного софинансирования проектов строительства жилья экономкласса на стадии 50-процентной готовности, а также проектов долевого строительства с последующей передачей соответствующей доли жилья муниципалитетам с целью формирования фондов арендного и социального жилья;
• предоставление госгарантий (выкупа готового жилья) и субсидирование процентных ставок банкам, кредитующим строительство жилья экономкласса, а также проектов с участием дольщиков;
• выкуп готового жилья экономкласса за счет средств федерального бюджета с участием бюджетов субъектов РФ с последующей передачей его муниципалитетам;
• предоставление налоговых льгот для девелоперов, осуществляющих строительство жилья для граждан, нуждающихся в социальной защите или поддержке; упрощение процедур и сокращение сроков получения девелоперами исходно-разрешительной документации на строительство.
• при внедрении в жизнь национального проекта "Доступное жилье" должны учитываться особенности каждого конкретного региона – работу по программе в каждом из них надо строить по-своему.

       Эксперты отмечают, что опыт ряда  регионов России и стран СНГ  явно показывает, что увеличение  объема ипотечных кредитов отнюдь  не способствует развитию рынка жилья, скорее это лишь подгоняет вверх цены. Показателен в этой связи пример Казахстана, где после повышения доступности ипотеки был зафиксирован 80-процентный рост цен. Парадокс общеизвестный: доступное жилье – отнюдь не значит дешевое. Если широкий круг населения получает доступ к ипотеке, то, соответственно, увеличивается спрос. Если же предложение остается на прежнем уровне, то это автоматически повышает стоимость жилья. 
 
 
 

     В заключение я бы хотела бы привести уместные, с моей точки зрения, управленческие решения.

     Каждый  гражданин нашей страны заинтересован  в том, что жильё строилось,  было доступным и комфортным. Я  не исключение. Но я понимаю, что на объёмы построенного жилья косвенно влияет  множество факторов, и напрямую - экономическая обстановка в государстве.

     Состояние экономики, в свою очередь, зависит от масштабов производства в стране, наличия природных ресурсов, потребительской активности населения  и т. д. Но главный залог процветания любого государства – это его здоровые, образованные и счастливые граждане. А для того, чтобы люди являлись таковыми, они должны жить, а не существовать,  растить своих детей в комфортных условиях. Получается замкнутый круг.

     У меня нет строительного образования, но если размышлять логично: что необходимо для строительства дома (я не буду брать во внимание юридические основания)? Земля, на которой будет стоять дом, строительные материалы, строители и оборудование. Стоимость этих ресурсов в конечном итоге будет отражена в цене 1 кв. метра жилья. Следовательно, нужно:

     1) Нужно отдавать заказ на строительство  тем компаниям, которые показали  свою экономическую и производственную эффективность (то есть, которые предоставили бы сметную документацию с наилучшими показателями цены и качества)

     2) Эффективно распоряжаться земельными  ресурсами того или иного города или субъекта РФ.

     3) На социально значимые строительные  объекты выделять землю не  по рыночной цене, а по льготной.

     4) Инвестировать государственные  средства в отечественные предприятия по производству строительных материалов, техники.

     5) Строить новые предприятия на  нежилой территории, а затем возле  них возводить усадебные посёлки  или города, например с деревянными  и комфортными домами,  прокладывать  дороги и коммуникации.

     6) Увеличить ставку налога на владение второй, третьей и последующими единицами недвижимой площади.

     7) Оказывать материальную помощь  молодым семьям на покупку  своего жилья. Например, при рождении  второго ребёнка аннулировать 50% ипотечного долга.

     8) Уменьшить число  инстанций, по которым будет проходить документация по строительству.

     9) Дать возможность инвесторам, особенно  отечественным, активно участвовать  во всём процессе строительства,  вносить коррективы.

     Все предложенные мною меры требуют огромных финансовых затрат. Поэтому первоочередным должно явиться наращивание ВВП. А также для развития строительства, как впрочем, и любой другой отрасли хозяйства, нужно искоренить коррупцию и сформировать эффективный и прозрачный государственный аппарат. 

Заключение

      В завершении необходимо резюмировать весь изложенный фактический материал.