Увеличение темпов жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования

     Система ипотечных облигаций используется во многих европейских странах и  состоит из трех участников: ипотечные  заемщики, ипотечные кредиторы и  инвесторы. Вначале ипотечный банк предоставляет кредит ипотечному заемщику. В целях рефинансирования ипотечные банки продают ипотечные облигации (рисунок 2.2.1). Принципиальная схема системы ипотечных облигаций выглядит следующим образом. 

Рисунок 2.2.1– Система ипотечных облигаций 

     В общем случае ипотечное кредитование включает в себя четыре аспекта: источник средств, возникновение кредита, владение им и его обслуживание. Три последних  аспекта по-прежнему связаны с банком. Но система ипотечных облигаций дает возможность преодолеть главную проблему рефинансирования. Право эмитировать ипотечные облигации предоставляет банкам эффективный инструмент для привлечения средств, который может быть куплен инвесторами. Таким образом, выделив недостаток средств в качестве основной проблемы рынка жилищных финансов, мы можем констатировать, что система ипотечных облигаций вовлекает нового рыночного игрока (фондового инвестора), который в другом случае не функционировал бы на  данном рынке. Можно выделить преимущества и недостатки для каждого агента в системе ипотечных облигаций. Ипотечные облигации позволяют банку в большей степени производить трансформацию ресурсов по срокам. Это устраняет риск ликвидности для банка и, следовательно, сокращает премию за риск ликвидности. В таком случае основным преимуществом для заемщика должна быть более приемлемая процентная ставка. Кроме того, в этом случае ипотечные кредиты станут более доступными из-за притока средств на рынок жилищных финансов. Некоторые негативные моменты со стороны заемщика будут связаны с довольно жесткими условиями предоставления кредита. В этой системе банк по-прежнему является основным рыночным агентом, подверженным кредитному риску. В таком случае в системе ипотечных облигаций банк будет заинтересован в снижении этого вида риска. Это проявится в тщательном отслеживании дохода и платежеспособности заемщика для того, чтобы поддерживать коэффициент выплата/доход на приемлемом уровне. Дополнительным преимуществом для банков может стать наличие дополнительного инструмента для осуществления прибыльной деятельности со сравнительно низким риском. Недостатком этой системы с точки зрения банков будет подверженность кредитному риску – ипотечные кредиты остаются на балансе банка. Совмещение надежности и ликвидности этого инструмента будет привлекать как институциональных, так и частных инвесторов, особенно в том случае, если он имеет лучшую кредитоспособность, чем банковские депозиты и/или лучшее отношение доход/срочность, чем государственные облигации. К примеру, немецкий опыт показывает, что спрэд в процентных ставках между ипотечными облигациями и государственными облигациями находится на уровне 20-50 базисных пунктов в пользу первых. Альтернативой ипотечным облигациям являются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек. Рисунок 2.2.2 представляет принципиальную схему системы ипотечных ценных бумаг [3]. 

Рисунок 2.2.2 – Система ипотечных ценных бумаг 

     Отличительной чертой системы ипотечных ценных бумаг является четвертый участник, так называемый институт специального назначения  или «передаточный механизм». Банки продают ипотечные кредиты институту специального назначения, где они «пакуются» и секьюритизируются в ипотечные ценные бумаги и продаются инвестору. Банки, таким образом, могут продать ипотечные кредиты инвестору (через институт специального назначения) и очистить свои балансы. Нужно прояснить роль института специального назначения  в системе ипотечных ценных бумаг и изменения, которые он вносит на ипотечный рынок. Институт специального назначения  не является финансовым институтом, а всего лишь правовой конструкцией. Часто институт специального назначения является акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью. В некоторых странах, особенно в США, государство поддерживает субъектов, которые создают институт специального назначения  и систему ипотечных ценных бумаг. Институт специального назначения  покупает закладные у инициатора ипотеки (т.е. банков, ипотечных брокеров) и формирует пул ипотек из этих закладных. Фактически это процесс перехода собственности на ипотеку, т.е. шаг «упаковки/распаковки» — функция владения ипотекой с этого момента выполняется институтом специального назначения . Банк выступает агентом, который фактически выполняет операцию андеррайтинга и, основываясь на этом, институт специального назначения  приобретает относительно надежные закладные. Следующий шаг — это секьюритизация закладных в ипотечные ценные бумаги, которые начинают играть роль средства обращения на вторичном ипотечном рынке. В сравнении с системой ипотечных облигаций, система ипотечных ценных бумаг создает возможности для последующего перераспределения риска. Здесь риск переносится на инвестора. Система ипотечных ценных бумаг позволяет принимать на себя риск тому, кто наиболее этого желает.

     При осуществлении выбора необходимо осознавать стимулы инвесторов в Беларуси к приобретению ценных бумаг, связанных с ипотекой. Можно полагать, что в Беларуси надежность будет сильнейшим импульсом к инвестированию. Основное преимущество системы ипотечных облигаций — это стимул банков поддерживать высокие требования надежности. В то же время в системе ипотечных облигаций банки являются агентами риска владения и обслуживания кредита. Поэтому у них есть мотив снижать эти риски. На протяжении всего времени в системе на базе ипотечных облигаций кредитному риску подвергается тот же институт, который инициировал этот кредит. Это обеспечивает доскональную оценку кредитоспособности заемщика, очень интенсивное отслеживание кредитором после подписания контракта, и существенно снижает проблему морального риска. В системе ипотечных ценных бумаг кредит (включая связанный с ним риск) перепродается институт специального назначения, поэтому инициатор кредита (банк), должно быть, не станет столь тщательно оценивать кредитоспособность заемщика. Для оценки качества ипотечного пула потребуются эффективные и профессиональные аудиторские фирмы. Кроме того, возможностей для мошенничества в системе ипотечных ценных бумаг намного больше. Таким образом, можно отметить, что система ипотечных облигаций имеет преимущество над системой ипотечных ценных бумаг с точки зрения надежности. В то же время, система ипотечных облигаций практически не создает мотивов для коррупции в отличие от системы ипотечных ценных бумаг, которая может их создать в белорусских реалиях. Следующий критерий, говорящий в пользу выбора ипотечных облигаций в Беларуси – это правовое обеспечение для каждой из систем. Очевидно, что внедрение любой из систем потребует значительных изменений и дополнений к действующему законодательству. Но включение четвертого участника (институт специального назначения) значительно увеличивает число и сложность правовых актов, необходимых для начала деятельности системы. Это, конечно, может стать дополнительной проблемой для Беларуси. Претворение в жизнь системы, основанной на фондовом рынке, не станет мгновенным процессом. Это займет время, и будет необходим промежуточный период для развития рынка жилищных финансов. Для ускорения этого процесса должна быть выбрана система, предполагающая меньшую сложность и меньшие издержки. Система ипотечных ценных бумаг имеет большой недостаток, поскольку является довольно сложной и требует высокого уровня развития финансовых и правовых институтов. Выбирая систему ипотечных облигаций, Беларусь столкнется с необходимостью создания новых институтов только в случае введения принципа специализированной банковской деятельности. Таким образом, сравнивая эти две системы с такой точки зрения, можно заключить, что создание в Беларуси системы ипотечных облигаций более целесообразно, нежели системы ипотечных ценных бумаг. С другой стороны, система ипотечных ценных бумаг имеет уникальное преимущество — возможность очищения банковских балансов от ипотечных кредитов. Основываясь на этом, белорусские банки могут поддерживать именно эту систему, обосновывая это большей стабильностью банковского сектора. Они могут приводить аргумент, что ставки процента по ипотечным кредитам будут включать более низкую премию за риск и, следовательно, кредиты будут дешевле и более приемлемы для населения. На самом деле, маловероятно, что система ипотечных ценных бумаг снизит риск в рамках всего цикла ипотечного кредита, она приведет лишь к лучшему распределению риска. Следует также отметить, что системы ипотечных облигаций и ипотечных ценных бумаг могут сосуществовать. Но на первоначальном этапе все усилия должны быть сконцентрированы на одной системе, на системе, которая должна стать более результативной и эффективной в Беларуси. Система ипотечных облигаций должна стать стратегическим выбором [3].

     Что качается банковской деятельности по выдачи ипотечных кредитов, то принцип универсальной банковской деятельности означает, что любой банк может выдавать ипотечный кредит. В отличие от принципа банковской специализации, когда только специализированные банки могут заниматься этим видом деятельности. Эти специализированные ипотечные банки ограничиваются в своей деятельности, например, привлечением депозитов, выдачей других кредитов, в то время как денежные переводы могут быть запрещены. Это требование возникает, главным образом, в целях безопасности и снижения подверженности риску. Часто система ипотечных облигаций сосуществует с требованием специализации ипотечных банков, то есть только те банки, которые специализируются исключительно на ипотечном кредитовании, получают право эмитировать ипотечные облигации, но никак не универсальные банки. Но это единство необязательно. Что касается белорусской системы, то ее мы можем классифицировать как универсальную. В соответствии с Банковским Кодексом и постановлением Национального банка № 175 различные виды банковской деятельности должны лицензироваться Национальным банком (6 видов лицензий). Но не существует никаких ограничений для получения этих лицензий в зависимости от вида деятельности, что присуще принципу специализированной банковской деятельности. Все существующие ограничения связаны с экономическими показателями банка (к примеру, для того чтобы иметь право привлекать депозиты, банк должен обладать собственным капиталом не менее EUR 10 млн.) и его техническими возможностями. Основной аргумент в пользу специализированных ипотечных банков – создание очень устойчивых банков, за которыми легче осуществлять надзор, нежели за универсальными. Для того, что бы дать этим банкам стимул предоставлять ипотечные кредиты, и, в итоге, направлять частные сбережения на жилищный рынок, они наделяются эксклюзивным правом эмитировать ипотечные облигации. Предполагается, что это приведет к созданию устойчивых банков. Но подход к оценке системной устойчивости банковской системы весьма сомнителен, поскольку неочевидно, надежней ли специализированный ипотечный банк, чем универсальный банк. Кроме того, в коротком периоде, когда фондовый рынок начнет развиваться, банк, занимающийся исключительно ипотечными операциями, не будет иметь достаточной ресурсной базы, следовательно, другие инструменты рефинансирования также должны быть разрешены. Таким образом, когда преимущество специализированных ипотечных банков с точки зрения надежности не очевидно, а осуществление рефинансирования через фондовый рынок все еще весьма затруднительно в Беларуси, можно заключить, что принцип универсальной банковской деятельности более предпочтителен. Банки, стараясь ограничить риски процентных ставок и ликвидности, не склонны предоставлять долгосрочные ипотечные кредиты на базе краткосрочных депозитов. Тем не менее, банки в некоторой степени могут осуществлять трансформацию ресурсов по срокам. То есть разрешение ипотечным банкам привлекать депозиты (универсальная банковская система) позволит расширить их ресурсную базу. Кроме того, можно привести аргумент, что универсальные банки более прибыльны, чем специализированные, поскольку имеют лучшую диверсификацию риска и, следовательно, являются более надежными. Поэтому, даже принимая во внимание, что депозиты белорусских банков являются лишь малой частью финансирования ипотечных кредитов, многие выступают за принцип универсальной банковской деятельности в Беларуси [2].

     Подытоживая все вышесказанное, нужно отметить, что правительство должно содействовать надежности системы посредством регулирования и надзора, не вмешиваясь в процесс принятия решений ипотечными кредитными институтами. Таким образом, установление экономических требований и ограничений должно быть единственным инструментом при действующей системе ипотечного кредитования. Для того чтобы сделать систему ипотечных облигаций надежной и привлекательной для инвесторов, для обращения на вторичном рынке должны быть разрешены только облигации, удовлетворяющие специфическим требованиям надежности. Основной механизм безопасности – «принцип покрытия». В любое время ипотечные облигации должны быть покрыты ипотечными кредитами, как минимум равными номинальной стоимости всех выпусков, находящихся в обращении, и иметь как минимум такую же процентную доходность (т.е. процентная ставка по выданному ипотечному кредиту должна быть верхней границей доходности ипотечных облигаций). Кроме того, источниками покрытия должны быть первоочередные закладные. Еще один критерий, который должен быть установлен правительством — это так называемый коэффициент «кредит/стоимость». Чем выше этот коэффициент, тем выше кредитный риск для банка. С другой стороны, низкое значение коэффициента означает, что заемщик должен финансировать большую часть стоимости дома или квартиры из собственных сбережений, и это затрудняет сведение заемщика и кредитора вместе. Поскольку основной проблеме белорусского фондового рынка является недостаток надежных облигаций, приоритетом должна стать законодательная база для создания надежных облигаций. В противном случае инвесторы не будут покупать ипотечные облигации, и банки не смогут получить долгосрочного рефинансирования на фондовом рынке. Анализ показывает, что увеличение коэффициента приводит к большему увеличению системного риска. При значении коэффициента 80% риск становится намного более значимым, особенно в переходных экономиках. Следовательно, рекомендуется ограничить коэффициент кредит/стоимость для ипотечных кредитов, которые используются для покрытия ипотечных облигаций, 60%.

     Таким образом,  нужно отметить в качестве стратегических решений для развития системы ипотечного кредитования в Беларуси следующие меры:

1. Система  ипотечных облигаций должна быть  предпочтена системе ипотечных  ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек.

2. Принцип  универсальной банковской деятельности  должен быть сохранен в Беларуси и, следовательно, не должно быть специализированного типа ипотечных банков.

3. Принцип  покрытия должен быть воплощен  в жизнь. Коэффициент кредит/стоимость должен быть установлен на уровне не выше 60% [3]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Таким образом, ипотечное кредитование имеет высокое значение для экономического развития страны. Оно направлено не только на привлечение инвестиций в реальный сектор экономики, но и на создание необходимых условий для развития жилищного строительства и обеспечения населения жильем. Однако в Беларуси кредиторы сталкиваются со значительными проблемами в обеспечении необходимого рефинансирования для предоставления ипотечных кредитов, для решения которых в настоящее время проводится обсуждение ряда мероприятий. Эти вопросы нашли свое отражение в данной курсовой работе. Кроме этого особое внимание было уделено операциям, проводимым на ипотечном рынке, и жилищному рынку Республики Беларусь.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю. Грудцына,  М.Н. Козлова //– М.: Эксмо.– 2006.– С.368.

2.Информационно-справочный  портал Республики Беларусь [Электронный  ресурс]/ Информ. агентство «Интерфакс-Запад».– Минск, 2010.– Режим доступа: http://www.interfax.by. – Дата доступа: 01.03.2010.

3.Крук  Д., Штеден Ф., Джуччи Р., Чубрик А. Рекомендации по повышению эффективности ипотечного кредитования в Беларуси – аспекты рефинансирования /Д. Крук, Ф. Штеден, Р. Джуччи, А. Чубрик.– Минск, ноябрь 2003. – С. 7 – (Исследовательский центр ИПМ).

4.Мальцева  Е.С. Ипотечно-жилищное кредитование – условие доступности жилья для населения на региональном рынке. – КубГАУ. –2006. –№24(8). –С.16-19.

5. Пономарев В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации. –Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. –2003. –№1-2 (14-15). –С.8-11.

6. Савруков  А.Н. Ипотечное кредитование. –СПб.: Политехника. – 2003. – С.47-49.

7. Синяк  Н. Анализ рынка недвижимости  в Республике Беларусь. – Строительство и недвижимость. – 2008. – №26. – С.14-15.