Увеличение темпов жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования

     Расширенно-открытая модель (рисунок 1.2.3) предполагает использование двухуровневой модели рынка. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из ипотечных агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению кредита. Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, банк взамен переводит получаемые от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом своей прибыли (маржи) в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. 
 

заёмщики

    ссуда            залог, 

                         погасительные

                         платежи                                     продажа            

                                                                          ипотечных

                                                                     облигаций                                     

                                                                                                            денежные

                                                                                                                     средства                                                                                            

                                 продажа закладных

                                 денежные средства

Рисунок 1.2.3 – Схема расширеннно-открытой системы ипотечного кредитования 

     Американская  модель ипотечного кредитования предназначена  для поступления на рынок ипотечных кредитов более дешевых и долгосрочных средств. Подобными средствами располагают пенсионные фонды и страховые компании. Таким образом, решается главная проблема жилищного финансирования — проблема долгосрочных кредитных ресурсов. Реализация расширенно-открытой модели возможна при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка, а также содействии и частичном участии со стороны. Посредством специализированных агентств государство может оказывать поддержку банкам в вопросах рефинансирования ипотечных операций, обеспечивать высокую ликвидность ипотечных кредитов, направляя на эти цели как бюджетные средства, так и долгосрочные средства инвесторов через эмиссию ипотечных облигаций. Предъявление государственными агентствами четких требований к банкам при покупке ипотечных кредитов позволяет установить контроль над качеством ипотечных сделок, а также внедрить единые стандарты для операций с недвижимостью. Кроме того, контроль над функционированием ипотечного рынка предоставляет возможность государству направлять развитие ипотечного жилищного кредитования в соответствии с государственной социально-экономической политикой [4]. Недостатки двухуровневой модели ипотечного кредитования: будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капитала от независимых от системы инвесторов, такая модель подвержена существенному влиянию ситуации на финансово-кредитном рынке. Поэтому, широкое применение двухуровневой модели должно быть в странах с очень устойчивой экономикой; сложность реализации механизма с точки зрения экономико-правового регулирования.

     Все ипотечные кредиты  делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки. К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами. Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

     1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

• " кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж;
• "  кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

   2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:

• " кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
• " кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

   3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:

• " кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
• " кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

   4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение всего длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

• " индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
• " пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).

   5.Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости. Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки. Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом. Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях [6]. 
 
 
 

1.3 Ипотечное кредитование  в Республике Беларусь 

     Как уже говорилось, система ипотечного кредитования является одним из ключевых элементов экономической системы. Наиболее важной ее экономической целью является предложение достаточного количества денежных ресурсов для жилищного строительства. Для достижения этого долгосрочный капитал должен быть привлечен и перенаправлен на рынок жилищного строительства. При создании эффективной системы неизбежно столкновение с множеством прикладных аспектов: участие государства в данном процессе, правовые проблемы (права собственности, оценка собственности и т.д.), земельные вопросы, макроэкономические последствия и др.

     Целями  государственной жилищной политики являются:

— создание условий для реализации социальных гарантий улучшения жилищных условий граждан;

— переход  к рыночным отношениям в жилищной сфере.

     Основными направлениями государственной  политики в жилищной сфере являются:

— переход  к активной инвестиционной политике с привлечением внебюджетных источников финансирования строительства и содержания жилья;

— снижение бюджетных затрат на содержание и  эксплуатацию жилищного фонда;

— развитие системы жилищных субсидий на строительство  и приобретение жилья, совершенствование  механизма предоставления компенсаций расходов на оплату жилья и коммунальных услуг;

— внедрение  системы ипотечного жилищного кредитования;

— внедрение  механизма обязательного страхования  жилья;

— совершенствование  налогообложения в жилищной сфере  с использованием механизмов рыночной оценки;

— организация и поддержка деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

     Одной из ключевых задач развития рынка  недвижимости является внедрение системы ипотечного кредитования. Источниками кредитных ресурсов в рамках системы ипотечного кредитования выступают бюджетные средства, средства ипотечных и универсальных банков, корпоративных инвесторов, денежные накопления граждан. Основными направлениями формирования системы ипотечного кредитования являются:

• разработка на государственном уровне Программы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь;
• создание нормативной правовой базы для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
• определение механизмов государственной поддержки и стимулирования деятельности ипотечных банков;
• формирование основных элементов системы ипотечного кредитования — Республиканского ипотечного агентства, специализированных кредитных учреждений, страховых компаний, оценочных фирм [7].

     Ипотечное кредитование оказывает существенное влияние на экономическое и социальное развитие страны, причем это влияние носит многосторонний характер. С одной стороны, ипотека позитивно воздействует на развитие реального сектора экономики. Для постоянного роста совокупного производства необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции на развитие производства. Тогда возникает цепная реакция наращивания экономических показателей. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке, производстве мебели и т.д. Большое значение ипотека также имеет для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классическим направлением банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций [4]. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, т.к. при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает средства. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Развитие ипотечного кредитования не только в Беларуси, но и во все мире оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности в обществе в связи с тем, что ипотека способствует созданию дополнительных рабочих мест в строительстве и других отраслях. Однако наибольший интерес для нашей страны ипотечное кредитование представляет как способ формирования системы обеспечения доступным жильем белорусских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Жилищный вопрос по-прежнему остается одним из самых острых проблем Республики Беларусь.