Увеличение темпов жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования

     20 июня 2008 года был принят закон «Об ипотеке» №345-3, который вступил в силу в 2009 году и должен был внести существенные изменения в отношения, связанные с этой самой ипотекой у нас в стране. Как же обстоят дела с ипотекой в Беларуси сегодня? Надо сказать, что на сегодняшний день у нас отсутствуют действующие законодательные акты об ипотеке. Но сама ипотека является одним из видов залога, поэтому все отношения, связанные с передачей недвижимости в залог, регламентируются, прежде всего, законом «О залоге» от 24 ноября 1993 года №2586-XII, а также Гражданским кодексом Республики Беларусь. В законе «О залоге» под ипотекой понимается залог земли и недвижимого имущества (предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно связанного с землей. Также залог недвижимости согласно Банковскому кодексу Республики Беларусь является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

     Нужно отметить взаимоотношении сторон при ипотеке. Залогодатель (как по уже действующему закону «О залоге», так и согласно закону «Об ипотеке») может владеть и пользоваться как угодно предметом залога. Может он и распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, правда, только с согласия залогодержателя. При этом у ипотеки есть особенность – по сравнению с другими видами залога - договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Подлежит обязательной регистрации и прекращение ипотеки. Договор об ипотеке недвижимости, которая поступит в будущем, как, например, строящееся жилье, регистрировать не нужно. Он считается заключенным с момента его подписания. В то же время закон «Об ипотеке» ввел ряд новшеств. Одним из них является, например, появление возможности закладывать свое имущество, которое уже находится в залоге по одному обязательству, для обеспечения исполнения другого обязательства. Другими словами, одну и ту же недвижимость можно закладывать несколько раз. Залогодержателю новый закон также дал право передавать либо уступать другому лицу свои права по ипотеке. Однако, самым существенным нововведением, которое появилось у нас в стране со вступлением в силу нового закона, можно назвать институт закладных [7].

     Закладная — это документ, удостоверяющий права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке. Закладная является именной ценной бумагой. Ипотека, которая в потребительском сознании обычно ассоциируется с кредитом на покупку или строительство жилья под залог этой недвижимости, по идее, призвана прежде всего обеспечивать людей качественным жильем без ощутимого ущерба их кошельку. При этом ипотека имеет ряд преимуществ перед другими способами приобретения жилья (покупка за счет собственных средств, кредитование под поручительство и т.д.). Это, во-первых, возможность жить в собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости (первоначальный взнос); во-вторых, проценты по ипотечному кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру, которую приходилось бы в это время снимать; и наконец, если у вас уже есть собственное жилье, то можно заплатить от 5 до 30% стоимости новой квартиры и переехать туда жить, а старую – сдавать в аренду.

     Кроме того, вкладывать деньги в недвижимость «сегодня» оказывается намного выгоднее, чем «завтра», ведь последние несколько лет цены на недвижимость только растут. Однако не все указанные плюсы ипотечного кредитования характерны для нашей страны. В большей степени это касается стран, в которых ипотека уже находится на более высоком уровне развития, чего пока нельзя сказать о Беларуси. Основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых «длинных денег»), которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость. Частично эта проблема может быть решена путем выпуска ипотечных облигаций, которые могут повторно обращаться на рынке. Однако эмиссия таких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитной задолженностью. Однако пока у банков нет четких гарантий, как за счет самого заложенного жилья они смогут удовлетворить свои требования к заемщикам, если те не будут исполнять свои обязательства по ипотеке. Банкам остается лишь надеяться на появление в ближайшей перспективе механизма, который бы регулировал выселение гражданина и членов его семьи из ипотечной квартиры.

     Подытоживая, можно назвать несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки  в нашей стране:

     1.Это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тысяч долларов, выплачивая затем по кредиту 500-800 долларов каждый месяц. Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья.

     2. Высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.

     3.Отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную.

     4.Нет вторичного рынка закладных. То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простой механизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует.

     Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к  уже принятому закону внести целый  ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество. Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании [2]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ УВЕЛИЧЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 

2.1 Состояние жилищного  рынка Республики  Беларусь и прогнозы  его развития

     Жилищная  проблема остается нерешенной для подавляющего большинства граждан. Несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики — обеспечение доступности жилья — не достигнута. Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство своими ресурсами имеет возможность обеспечить жильем лишь социально незащищенные категории граждан. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и в конечном итоге потерпели неудачу. Жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать аккумулируемые через бюджеты различных уровней финансовые ресурсы. До начала 90-х годов основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования. В итоге они так и не были направлены на формирование гибкой оптимальной производственной технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на строительство качественного жилья. Понятие "качественного жилья" означает: удобного для проживания, соответствующего индивидуальным потребностям граждан, адаптированного к природным и климатическим условиям, обеспечивающего экономную эксплуатацию жилищного фонда. Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив потребности и свободу выбора, государство превратило человека в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности. В обществе оказались полностью разрушенными обратные связи между производителями товаров и услуг и их потребителями, без которых невозможно никакое поступательное социально-экономическое развитие. Без этих связей формально правильный лозунг о необходимости поддержки отечественного товаропроизводителя обернулся — и не мог не обернуться —произволом производителя. Экономика страны, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Основным механизмом ее функционирования стал затратный механизм, обеспечивающий производство лишь дорогих некачественных товаров. С началом 90-х годов государство, осознав бесперспективность административно-командной системы жилищного финансирования, начало преобразования в жилищной сфере, направленные на реализацию ее социальных целей на принципах рыночной экономики, т.е. на создании фундамента новой системы финансирования приобретения и строительства жилья посредством вовлечения наряду с адресной государственной поддержкой других источников, включая средств населения, банковские кредиты, средства предприятий и организаций, частных инвесторов. Рыночная система жилищного финансирования постепенно сменяет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

     Однако  существующая система финансирования жилищного строительства в Беларуси характеризуется высоким влиянием субсидий и льготных (поддерживаемых государством) кредитов.

     Беларусь  занимает первое место по строительству  среди стран СНГ на тысячу человек. В нашей стране в 2008 году было построено 527 м2 на 1000 человек. В России этот показатель составил 451 м2, в Казахстане - 434 м2, в Узбекистане - 265 м2, в Украине - 222 м2, а в Таджикистане - 103 м2. Но потребности в жилье в нашей стране гораздо выше, чем темпы его строительства. К 2012-2013 годам, как свидетельствует статистика, практически все население страны будет нуждаться в улучшении жилищных условий. На сегодняшний день 701000 граждан томится в очередях за квадратными метрами. И год от года их становится больше. В 2004 году количество нуждающихся увеличилось на 40000, по сравнению с предыдущих годом, в 2006-м – еще на 20000, в 2007 – на 30000 человек.

     В перспективе в 2009 году в эксплуатацию ввелось 6 000 000 кв. м, в 2010-м планируется  строительство 8 000 000 кв. м жилья, а  начиная с 2011 года – 10 000 000 кв.  м. В настоящее время около 86%  жилищного  фонда Республики Беларусь находится в частной собственности, в то время как в других странах этот показатель составляет 40-70% [7].

     В стране проделана огромная работа по усовершенствованию  жилищного  законодательства. Сформированная правовая основа обеспечила форсированный рост  жилищного   строительства, требующий привлечения колоссальных экономических ресурсов. Льготные кредиты населению за счет собственных ресурсов предоставляют Беларусбанк и Белагропромбанк. Таким образом, действующая в Беларуси система льготного жилищного кредитования сыграла решающую роль в обеспечении жильем нуждающихся граждан, но настало время подумать о внедрении параллельных схем финансирования строительства и приобретения жилья. К наиболее перспективным путям решения этой проблемы можно отнести ипотеку, систему жилищно-строительных сбережений и развитие сектора аренды и найма жилья.

     Выбор направления жилищного кредитования в Беларуси представляется крайне важным. От него зависит не только эффективность и востребованность ипотеки, но и доступность кредитных ресурсов. Но в действительности же иностранное слово «ипотека» белорусов пугает. Они не понимают механизма действия этого финансового института и не доверяют ему. В 2008 году в Беларуси был принят закон «Об ипотеке», но на сегодняшний день он практически не работает. Это можно объяснить мировым финансовым кризисом, который здорово напугал обывателя. Люди не хотят рисковать своими квадратными метрами ради гипотетических хором, которые может быть построят, а может и нет. Ведь заниматься долгосрочными экономическими прогнозами в наше время – дело неблагодарное. Да и с самой ипотекой пока не все ясно. Какой ей быть, не определились даже специалисты. Государство еще не определилось, по какому пути развития ипотеки следует пойти, что именно взять за ее основу: американскую или западно-европейскую систему.  Американская двухуровневая система подвержена финансовым рискам: в случае колебания на рынке финансов может сложиться совершенно непредсказуемая ситуация. Одноуровневая западно-европейская система более стабильна. Она предполагает работу системы жилищно-строительных сбережений. В этом случае 20-25% рынка кредитов занимают ипотечные ценные бумаги. Эта закрытая система позволяет понизить процентные ставки по кредитным ссудам [2]. 
 

2.2 Ипотечное кредитование как стимул увеличения темпов жилищного строительства: проблемы и способы их устранения

     Как показывает практика большинства развитых стран, единственной надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования. Как правило, она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. С учетом того, что жилье является дорогим товаром, у большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Без развитой системы ипотечного жилищного кредитования более 60% населения страны не смогут улучшить свои жилищные условия только за счет собственных средств. Поэтому система ипотечного жилищного кредитования является стержнем рыночной системы жилищного финансирования.

     Практика  и методология ипотечного кредитования как за рубежом, так и в нашей  стране позволили отработать ряд  стандартных требований, направленных на снижение возможных рисков, связанных с этим видом кредитования. Надежность кредита в существенной степени зависит от того, насколько правильно и профессионально проведена проверка платежеспособности и кредитоспособности заемщика, правовая и стоимостная экспертиза предмета залога — приобретаемого жилого помещения, организовано проведение всех необходимых сделок по купле-продаже и ипотеке жилья, по страхованию имущества, жизни и трудоспособности заемщика, а также другие необходимые процедуры по оформлению кредита. Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам ипотечные кредиты (целевые ипотечные займы), не обладают долгосрочными ресурсами, рынок ипотечных кредитов (рынок закладных) не может развиваться самостоятельно без вовлечения в ипотечного жилищного кредитования средств с финансовых рынков и, прежде всего, институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и других. Эти средства обеспечивают рефинансирование кредиторов населения. Благодаря этому обстоятельству устанавливается тесная взаимосвязь двух социально направленных систем — системы ипотечного жилищного кредитования и пенсионной системы.

     Инструментом  вовлечения средств финансовых рынков являются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные сформированным специальным образом ипотечным покрытием (пулом закладных) — ипотечные сертификаты участия или ипотечные облигации (закладные листы). Важнейшим свойством, делающим этот инструмент привлекательным для инвесторов, является их потенциальная надежность, гарантированная залогом жилья. Для того, чтобы реализовать на практике это свойство, необходимо обеспечить высокий рейтинг ипотечных ценных бумаг путем снижения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования (риск невозвратов ипотечных кредитов, риск досрочного погашения ипотечных кредитов, риск от деятельности эмитентов и т.д.) [5].