Увеличение темпов жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования

     Таким образом, ипотека — заём денег под залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства (невозвращения занятых денег), на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства. Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Однако в  обиходе зачастую под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования. Объект залога — недвижимое имущество (жилое помещение — дом, квартира), служащие обеспечением обязательств заемщика. Объект кредитования — конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

     Для  ипотечного кредита характерно:

• предоставление денежных средств на длительное время;
• кредитование сделки по приобретению недвижимости;
• в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

     Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

     Преимущества  ипотечного кредитования:

• квартира сразу оформляется в собственность получателя кредита;
• получают и погашают кредит в рублях по фиксированной ставке без всякой привязки к доллару или курсу банка;
• получает льготу по подоходному налогу на всю сумму приобретаемого жилья, кроме того, так как для приобретения жилья использовались заемные средства, то доход, направляемый на погашение процентов по кредиту, дополнительно освобождается от налогообложения;
• обеспечивается сопровождение заемщика на всех этапах процесса оформления и предоставления кредита;
• наличие  возможности  погашения кредита в течение длительного срока — до 30 лет;
• наличие  возможности  досрочного частичного или полного погашения кредита после 6-х месяцев с момента его предоставления;
• удобный график погашения — платеж вносится ежемесячно и составляет не более 50% совокупного дохода семьи;
• в Программе продумана система страхования рисков [6].

1.2 Операции на ипотечном рынке. Модели и типы ипотечного кредитования 

     Обычно  операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление  кредитов  под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных  кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок  ипотечного   кредитования .

     Основные  способы рефинансирования  кредитов  сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком  ипотечному   кредиту  специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим  кредит. При оставлении требований по этому  кредиту  на своем балансе (один уровень — банк). Когда права требования по  кредитам  (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

     Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ, которая, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. В настоящее время в мировой практике сложились следующие классические модели ипотечного кредитования:

1. Усеченно-открытая (Англия, Дания, Испания).

2. Сбалансированно-автономная (Германия).

3. Расширенно-открытая (США).

     Наиболее  простой системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель. Предоставляя долгосрочные кредиты населению, банк в данной модели привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты клиентов, долговые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов [4]. Для усечено-открытой модели характерно соединение функций эмитента, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение, занесенное в специальный регистр имущество – ипотечные кредиты. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее широкое распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой. Участники ипотечного кредитования в рамках усеченно-открытой модели и отношения, возникающие между ними в ходе реализации своих функций, представлены на рисунке 1.2.1 [4]. . Характерная особенность данной модели — прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния и стабильности развития экономики страны, которая оказывает значительное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. 
 

                             ссуда                              денежные средства

заёмщики

                     залог                                                   продажа закладных 
 
 

Рисунок 1.2.1 – Схема усеченно-открытой системы ипотечного кредитования 

     На  практике при применении этой модели редко ориентируются на какие-либо стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительность и стоимость), они устанавливаются каждым ипотечным банком в отдельности в зависимости от конкретных обстоятельств. Причем при ограниченном объеме ипотечных услуг, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд. Таким образом, к недостаткам этой модели следует отнести: зависимость модели от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования, ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов.

     Сбалансированно-автономная или ссудо-сберегательная модель (рисунок 1.2.2) ипотечного кредитования – это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе функционирования по типу немецких “частных стройсберкасс” — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов [1]. 
 

                             ссуды                             

заёмщики

накопительные

взносы

                     залог                                                субсидии по     стройсбережениям 
 

Рисунок 1.2.2 – Схема сбалансированно-автономной модели 

     Наиболее  часто и успешно данная модель используется в Германии. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома кредитор должен начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости жилья, покупатель недвижимости получает государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов. Сегодня в Германии строительство каждой второй из трех единиц жилья финансируется с участием сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования. Преимущества ссудо-сберегательной модели ипотечного жилищного кредитования: будучи закрытой, она не подвержена влиянию изменений на финансово-кредитном рынке; заемщику нет необходимости подтверждать свои доходы, т.к. его платежеспособность проверяется кредитным учреждением на накопительном этапе взаимоотношений; процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже среднерыночной; доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода; обеспечивает высокую эффективность строительства/приобретения жилья при низких затратах средств. Недостатками ссудо-сберегательной модели являются: заемщик имеет право приобрести жилье только после завершения накопительного периода; способствует ограничению объема поступления финансовых средств в жилищный сектор, из-за сокращения доступа на ипотечный рынок средств инвесторов; создание эффекта финансовой «пирамиды», подобная проблема может решиться благодаря законодательному регулированию деятельности стройсберкасс.