Сегментация рынка недвижимости: понятие, виды сегментов

учет лесного  фонда;

распределение утвержденного лимита лесосечного  фонда по лесопользователям в  соответствии с рекомендациями государственных  органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд;

организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара и защите их от вредителей и болезни;

осуществление совместно со специально уполномоченными  органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

принятие совместно  с владельцами лесного фонда  решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное  пользование;

организация и  проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством РФ лесных торгов и конкурсов по представлению лесного фонда в пользование;

ограничение, приостановление  или прекращение права на пользование  лесным фондом в установленном порядке.

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке – физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов Федерации и муниципалитеты.

Конституция Российской Федерации  является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью  соответствовать положениям Конституции  РФ.

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с  владением, пользованием и распоряжением  как жилыми, так и нежилыми помещениями. В ГК РФ (ст. 3) понятие "гражданское законодательство" используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия "гражданское законодательство". В ст. 3 ГК РФ говорится, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ". Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения Российской Федераций, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

В отдельную  отрасль права выделено жилищное законодательство, или жилищное право. Жилищное право в широком смысле – комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданской, административной и других отраслей права. Понятие жилищного права в широком смысле  сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов  - Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в РФ», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного права заключается  в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы – административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.

Таким образом, предметом регулирования жилищного  права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих  по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Общественные  отношения, которые по принятой Жилищным кодексом  (ЖК) терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

Действие жилищного  законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм.

Жилищные отношения  можно разделить на следующие основные группы:

1. Отношения  по найму жилых помещений на  основании договора найма либо  пользования жилыми помещениями  по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе  и др.). Отношения пользования  жилыми помещениями — сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования  жилыми помещениями регулируются главным  образом нормами гражданско-правового  характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с другой — государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.

Жилищные отношения  этого вида регулируются главным  образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива) — гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения  по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), так как пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения,  возникающие в области строительства  жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения  этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами  административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданскоправового характера.

Система отношений  по управлению жилищным фондом включает:

отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

отношения по непосредственному  управлению отдельными объектами жилищного  фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими  ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и  сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений образуют отношения, связанные со строительством и передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением жилых домов из состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают в качестве либо субъектов имущественных прав, либо носителей государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

5. Отношения,  возникающие в связи со строительством  и приобретением в собственность  жилого дома или части его, регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Итак, недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, наследование, обмен, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, граждан и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом не движимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные интересы. Общественные права, в свою очередь, включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно право:

вводить и взимать  налоги в зависимости от стоимости  имущества для поддержки государственных  программ и оказания общественных услуг;

приобретать недвижимость за определенную компенсацию для  общественных нужд;

вводить зональные  ограничения, ограничения в сфере  строительства, экологии, дорожного  движения;

предоставлять недвижимое имущество в пожизненное  владение;

возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права  определяют характер собственности  на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического  использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности правового регулирования недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости. Детальный учет их влияния в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения о совершении той или иной сделки с недвижимостью. Для этого также необходимо иметь общие представления о понятии и видах сделок.

Основная выработка сопоставленных объектов недвижимости по размеру

Особенностьюсравнительногоподхода к оценкесобственностиявляетсяориентацияитоговойвеличиныстоимости, с однойстороны, нарыночныеценыкупли-продажиакций, принадлежащихсходнымкомпаниям; с другойстороны, нафактическидостигнутыефинансовыерезультаты.

Сравнительныйподходпредполагает, чтоценностьсобственногокапиталафирмыопределяетсятойсуммой, закоторуюонаможетбытьпроданаприналичиидостаточносформированногорынка. Другимисловами, наиболеевероятнойценойстоимостиоцениваемогобизнесаможетбытьреальнаяценапродажисходнойфирмы, зафиксированнаярынком.

Метод сравнения  продаж определяет рыночную стоимость  объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым  объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости  предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Метод компании-аналога заключается в том, чтобы, опираясь на прогнозные оценки величин чистой (за вычетом задолженности) балансовой стоимости, прибыли или денежного потока предприятия, определить его обоснованную рыночную стоимость, делая это по аналогии с актуальным соотношением этих показателей и цен на их акции у сходных (принадлежащих к той же отрасли) предприятий. При этом в качестве сходных предприятий берутся фирмы данной отрасли, чьи акции ликвидны и достаточно надежно котируются на биржевом или внебиржевом фондовом рынке. Очевидно, что подбор фирм, сходных с оцениваемым предприятием, должен отвечать определенным критериям так, чтобы выдерживалась та же, что и у оцениваемого предприятия, доля профилирующего аналогичного продукта, размер предприятия, чтобы сходными с ним были стадия жизненного цикла фирмы, рынки сбыта, территориальное расположение, соотношение собственного и заемного капитала и пр. На базе информации о сходных фирмах рассчитываются так называемые "мультипликаторы" (коэффициенты) "цена/чистая балансовая стоимость", "цена/прибыль" и "цена/ денежный поток" (могут существовать предприятия, специализирующиеся на мониторинге и продаже в той или иной форме данных об этих коэффициентах).

Общая идея данного метода сводится к тому, что прогнозируемая будущая рыночная стоимость предприятия оценивается по аналогии с рыночной стоимостью котируемых на фондовом рынке аналогичных предприятий. Причем в качестве таковых берутся предприятия, по которым уже выявились относительно устойчивые соотношения, характеризуемые соответствующими мультипликаторами. Фондовый рынок, таким образом, как бы помогает оценить предприятие, которое само еще на нем не появилось.

Если метод компании-аналога подразумевает расчет и использование мультипликаторов, опирающихся на котируемую цену акций сходных с оцениваемым предприятием фирм, по которым фактически происходили продажи неконтрольных (достаточно мелких) пакетов акций, то такая разновидность данного метода называется "методом рынка капитала" и предполагает получение оценки стоимости предприятия в расчете на инвестора (как бы глазами инвестора), приобретающего неконтрольный пакет акций. В случае когда все же оказывается необходимым оценить стоимость контрольного пакета акций предприятия методом рынка капитала, к полученной оценке рекомендуется добавлять "премию за контроль", которая, согласно международной статистике, может достигать 40%. Данная цифра берется из статистики сделок на фондовом рынке.

Если метод компании-аналога подразумевает расчет и использование мультипликаторов, которые рассчитаны по ценам акций в составе фактически продававшихся контрольных пакетов сходных фирм, то подобная разновидность указанного метода называется "методом сделок". Практические возможности использования этого метода предоставляются гораздо реже в силу относительно малой частоты сделок с контрольными пакетами. Этот метод предполагает оценку стоимости предприятия с точки зрения владельца контрольного пакета. При переходе к оценке неконтрольного пакета от оценки, первоначально полученной методом сделок, требуется уменьшить первоначальную оценку на так называемую " скидку за недостаток контроля". Она может достигать 30-35%.