Содержание

Введение. 4

Понятие недвижимости и ее виды. 5

Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы  формирования. 6

Особенности рынка недвижимости 8

Заключение 11

Практическая  часть. 12

Список используемой литературы………………………………….…………..21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

    Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а  также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой  личного существования для граждан  и служит базой для хозяйственной  деятельности и развития предприятий  и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и  все большее число граждан, предприятий  и организаций участвует в  операциях с недвижимостью.

    Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

    Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться  местное законодательство по регулированию  сферы недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Понятие недвижимости и ее виды.

    Термин  «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного  определения. Согласно Гражданскому кодексу  РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

    Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный  комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в  целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

    К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих  земель, зданий (например, строительство  вредного производства); территориальных  особенностей (изменение территориальных  предпочтений может повысить стоимость  недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может  быть изменено).

    Недвижимость  распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

    В зависимости от характера использования  недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).  

Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы  формирования.

    Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных  покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так  как ее характеристики не характерны для  других товаров. Рынок  недвижимости - это  совокупность отношений  вокруг операций с  объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

    Основными особенностями рынка недвижимости являются:

    · локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

    · уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

    · низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения  правовых институтов при совершении сделок);

    · несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует  наличие кредита в большинстве  случаев;

    · разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и  покупателей.

    По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

    · рынок земли (земельных участков),

    · рынок жилья,

    · рынок нежилых помещений,

    · рынок промышленной недвижимости.

    Можно также выделить рынок незавершенных  объектов и гостиничных услуг.

    Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут  быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические  фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

    В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в  установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных  правил и методик рыночной или  иной стоимости недвижимости.

    Развитию  рынка недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ  собственников жилья (объединений  владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

    В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

    1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные  акты, принятие которых обуславливается  политической конъюнктурой).

    2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная  активность и развитие нормальной  системы ипотечного кредитования  снижаются, а с другой - из-за  ограниченности более ликвидных  и рентабельных направлений инвестирования  вложений в недвижимость являются  привлекательными.

    3. Размытость законодательной базы.

    4. Отсутствие специальных служб  сбора и анализа информации, что  делает информационное пространство  непрозрачным.

    5. низкий профессионализм участников  рынка недвижимости (небольшой опыт  работы, неопределенность законодательной  базы).

    6. Неравномерное развитие сегментов  рынка недвижимости (наиболее массовым  является рынок жилья).

    С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и  рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости

 

    В отличие от других видов рынок  недвижимости имеет ряд специфических  особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

    локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

    низкая  взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

    сезонные  колебания;

    необходимость государственной регистрации сделок;

    вложения  капитала в недвижимость. Ему сопутствуют  три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.²

    сделки  с недвижимостью, как правило, носят  конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или  неверной;

    низкая  эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.¹

    Существенной  особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка  капитала. Рынок недвижимости находится  в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.³

    Существующие  особенности российского рынка  недвижимости оказывают влияние  на инвестиционную деятельность. 
 

    Основные  особенности российского  рынка недвижимости¹