Заключение

    Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

    Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

    Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

    Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так  как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

    Таким образом, следует отметить, что эффективное  совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России –  это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Практическая  часть.

      Задача 1

    Необходимо  оценить стоимость гостиницы  методом капитализации дохода.

    Срок  использования гостиницы 6 лет, затем  планируется продажа этого объекта. Комиссионное вознаграждение 3 % от валовой  выручки.

    Количество  номеров люкс – 40;

    Количество  стандартных номеров – 130;

    Общее количество номеров – 170;

    Средний тариф номера люкс за сутки, руб. – 650;

    Средний тариф стандартного номера за сутки, руб. – 200;

    Доход от ресторана (% дохода от апартаментов) – 13.

    Информация  по расходам:

    Апартаменты (% дохода от апартаментов) – 60;

    Ресторан (% дохода от ресторана) – 85;

    Платежи налога на землю ежегодно, тыс. руб. – 800;

    Резервный фонд на один номер в 1 год, тыс. руб. (с последующим ежегодным ростом на 5 %) – 3.

    Коэффициенты  анализа:

    Коэффициент дисконтирования, % - 20;

    Коэффициент капитализации, % - 15. 
 
 
 
 

    Таблица 1. Коэффициенты роста анализируемых  показателей по годам

Решение:

Таблица 2. Расчет ожидаемых денежных доходов

 

    Ожидаемая дневная выручка от сдачи всех номеров люкс:

    1 год = 40 * 650 = 26 тыс. руб.

    2 год = 40 * (650 * 1,1) = 28,6 тыс. руб.

    3 год = 40 * (715 * 1,08) = 30,89 тыс.руб.

    4 год = 40 * (772,2 * 1,06) = 32,74 тыс. руб.

    5 год = 40 * (818,53 * 1,05) = 34,38 тыс. руб.

    6 год = 40 * (859,46 * 1,05) = 36,1 тыс. руб.

    Ожидаемая дневная выручка от сдачи всех номеров люкс

    1 год = 26 * 365 = 9490 тыс. руб.

    2 год = 28,6 * 365 = 10439 тыс. руб.

    3 год = 30,89 * 365 = 11274,85 тыс. руб.

    4 год = 32,74 * 365 = 11950,57 тыс. руб.

    5 год = 34,38 * 365 = 12519,5 тыс. руб.

    6 год = 36,1 * 365 = 13176,5 тыс. руб.

    Ожидаемая годовая выручка от сдачи номеров  люкс, с учетом заполняемости

    1 год = 9490 * 0,5 = 4745 тыс. руб.

    2 год = 10439 * 0,55 = 5741,47 тыс. руб.

    3 год = 11274,85 * 0,6 = 676491 тыс. руб.

    4 год = 11950,57 * 0,65 = 7767,87 тыс. руб.

    5 год = 12519,5 * 0,65 = 8137,68 тыс. руб.

    6 год = 13176,5 * 0,65 = 8564,73 тыс. руб.

    Ожидаемая дневная выручка от сдачи всех стандартных номеров

    1 год = 130 * 200 = 26 тыс. руб.

    2 год = 130 * (200 * 1,1) =28,6 тыс. руб.

    3 год = 130 * (220 * 1,08) = 30,89 тыс. руб.

    4 год = 130 * (237,6 * 1,06) = 32,74 тыс. руб.

    5 год = 130 * (251,86 * 1,05) = 34,38 тыс. руб.

    6 год = 130 * (264,45 * 1,05) = 36,1 тыс. руб.

    Ожидаемая годовая выручка от сдачи всех стандартных номеров

    1 год = 26 * 365 = 9490 тыс. руб.

    2 год = 28,6 * 365 = 10439 тыс. руб.

    3 год = 30,89 * 365 = 11274,85 тыс. руб.

    4 год = 32,74 * 365 = 11950,57 тыс. руб.

    5 год = 34,38 * 365 = 12519,5 тыс. руб.

    6 год = 36,1 * 365 = 13176,5 тыс. руб.

    Ожидаемая годовая выручка от сдачи стандартных  номеров, с учетом заполняемости

    1 год = 9490 * 0,8 = 7592 тыс. руб.

    2 год = 10439 * 0,55 = 5741,45 тыс. руб.

    3 год = 11274,85 * 0,6 = 6764,91 тыс. руб.

    4 год = 11950,57 * 0,65 = 7767,87 тыс. руб.

    5 год = 12519,5 * 0,65 = 8137,68 тыс. руб.

    6 год = 13176,5 * 0,65 = 8564,73 тыс. руб.

    Ожидаемая годовая выручка от сдачи всех апартаментов, с учетом заполняемости

    1 год = 4745 + 7592 = 12337 тыс. руб.

    2 год = 10439 * 0,84 = 8768,76 тыс. руб.

    3 год = 11274,85 * 0,87 = 9809,12 тыс. руб.

    4 год = 11950,57 * 0,9 = 10755,51 тыс. руб.

    5 год = 12519,5 * 0,9 = 11267,55 тыс. руб.

    6 год = 13176,5 * 0,9 = 11858,85 тыс. руб.

    Доход от ресторана

    1 год = 12337 * 0,13 = 1603,81 тыс. руб.

    2 год = 14510,21 * 0,13 = 1886,33 тыс. руб.

    3 год = 16574,03 * 0,13 = 2154,62 тыс. руб.

    4 год = 18523,38 * 0,13 = 2408,04 тыс. руб.

    5 год = 19405,23 * 0,13 = 2522,68 тыс. руб.

    6 год = 20423,58 * 0,13 = 2655,07 тыс. руб.

    Всего доходов

     1 год = 12337 + 1603,81 = 13940,81 тыс. руб.

    2 год = 14510,21 + 1886,33 = 16396,54 тыс. руб.

    3 год = 16574,03 + 2154,62 = 18728,65 тыс. руб.

    4 год = 18523,38 + 2408,04 = 20931,42 тыс. руб.

    5 год = 19405,23 + 2522,68 = 21927,91 тыс. руб.

    6 год = 20423,58 + 2655,07 = 23078,65 тыс. руб.

    Годовые расходы на апартаменты 

    1 год = 12337 * 0,6 = 7402,2 тыс. руб.

    2 год = 14510,21 * 0,6 = 8706,13 тыс. руб.

    3 год = 16574,03 * 0,6 = 9944,42 тыс. руб.

    4 год = 18523,38 * 0,6 = 11114,03 тыс. руб.

    5 год = 19405,23 * 0,6 = 11643,14 тыс. руб.

    6 год = 20423,58 * 0,6 = 12254,15 тыс. руб.

    Годовые расходы на ресторан

    1 год = 1603,81 * 0,85 = 1363,24 тыс. руб.

    2 год = 1886,33 * 0,85 = 1603,38 тыс. руб.

    3 год = 2154,62 * 0,85 = 1831,43 тыс. руб.

    4 год = 2408,04 * 0,85 = 2046,83 тыс. руб.

    5 год = 2522,68 * 0,85 = 2144,28 тыс. руб.

    6 год = 2655,07 * 0,85 = 2256,81 тыс. руб.

    Налог на землю = 800 тыс. руб.

    Годовой резервный фонд

    1 год = 3 * 170 = 510 тыс. руб.

    2 год = 510 * 1,05 = 535,5 тыс. руб.

    3 год = 535,5 * 1,05 = 562,28 тыс. руб.

    4 год = 562,28 * 1,05 = 590,39 тыс. руб.

    5 год = 590,39 * 1,05 = 619,91 тыс. руб.

    6 год = 619,91 * 1,05 = 650,91 тыс. руб.

    Итого расходов

    1 год = 7402,2 + 1363,24 + 800 + 510 = 10075,44 тыс. руб.

    2 год = 8706,13 + 1603,38 + 800 + 535,5 = 11645,01 тыс.  руб.

    3 год = 9944,42 + 1831,43 + 800 + 562,28 = 13138,13 тыс.  руб.

    4 год = 11114,03 + 2046,83 + 590,39 + 800 = 1451,25 тыс.  руб.

    5 год = 11643,14 + 2144,28 + 800 + 619,91 = 15207,33 тыс.  руб.

    6 год = 12254,15 + 2256,81 + 800 + 650,91 = 15961,87 тыс.  руб.

    Чистый  операционный доход

    1 год = 13940,81 – 10075,44 = 3865,37 тыс. руб.

    2 год = 16396,54 – 11645,01 = 4751,53 тыс. руб.

    3 год = 18728,65 – 13138,13 = 5590,52 тыс. руб.

    4 год = 20931,42 – 14551,25 = 6380,17 тыс. руб.

    5 год = 21927,91 – 15207,33 = 6720,58 тыс. руб.

    6 год = 23078,65 – 15961,87 = 7116,78 тыс. руб.

    Дисконтированный  операционный доход

    1 год = 3765,37 / (1 + 0,2)   = 3221,14 тыс.  руб. 

    2 год = 4751,53 / (1 + 0,2)   = 3299,67 тыс.  руб.

    3 год = 5590,52 / (1 + 0,2)   = 3235,25 тыс.  руб.

    4 год = 6380,17 / (1 + 0,2)   = 3076,86 тыс.  руб.

    5 год = 6720,58 / (1 + 0,2)    = 2700,85 тыс.  руб.

    6 год = 7116,78 / (1 + 0,2)    = 2383,4 тыс.  руб.

    Дисконтированный  доход за 6 лет = 17917,17 тыс. руб.

    ЧС  от пр = 23078,65 / 0,15 * 0,97 = 158616,15 тыс. руб.

    ДЧС = 158616,15 / (1 + 0,2)  = 53048,88 тыс. руб.