Сегментация рынка недвижимости: понятие, виды сегментов

 

 

План

 

 

Сегментация рынка недвижимости: понятие, виды сегментов

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Анализ рыночных тенденций и динамикицен требует  сегментациирынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

в зависимости  от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

в зависимости  от назначения и варианта использования  объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

в зависимости  от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

в зависимости  от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

первичный и  вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным  регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация  рынка недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и  значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

готовые объекты;

объекты, требующие  реконструкции или капитального ремонта;

незавершенные объекты.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка  недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации  объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости  от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно  разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные  дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая  недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная  недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные  земельные участки различного  назначения (городские земли, сельскохозяйственные  и охотничьи угодья, заповедники,  зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость  специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости  от состояния земельного участка, рынок  недвижимости можно разделить на :

1. Застроенные  земельные участки.

2. Незастроенные  земельные участки, пригодные  для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости  от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная  недвижимость.

3. Бездоходная  недвижимость.

В зависимости  от степени представленности объектов:

1. Уникальные  объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные  объекты.

В зависимости  от экономической активности регионов:

1. Активные рынки  недвижимости.

2. Пассивные  рынки недвижимости. В зависимости  от степени готовности:

1. Незастроенные  земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные  строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся  в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок делится  на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

Формы государственного регулирования  рынка недвижимости

На рынке  недвижимостигосударство выполняет  следующие функции:

идеологической  и законодательной инициативы (концепции  развития отдельных видов рынка  и программы их реализации);

инвестора в  приоритетные отрасли материального  производства, жилищное строительство  и социально-культурную сферу;

профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

эмитента государственных  и муниципальных ценных бумаг  под залог недвижимого имущества;

регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

верховного  арбитра в спорах между участниками  рынка недвижимости через систему  судебных органов;

контролера  устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные  и муниципальные органы и организации;

б) государственные  и иные нормативные акты.

В организационном  отношении государственное регулирование  рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1.Путем прямого  вмешательства, т.е. административным  способом.

2.Косвенным  воздействием, или экономическими  методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих  приемов:

создание нормативной  базы- законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и регионах;

отбор и удостоверение  статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок собъектами государственной и муниципальной собственности;

установление  обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его  участникам;

контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

введение запретов и санкций за отступление от нормативных  требований при совершении сделок с  недвижимым имуществом;

поддержание правопорядка на рынке;

выкуп в государственную  собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1)системы налогообложения  имущества и льгот (ставки налогов,  освобождение от них);

2)регулирования  учетной ставки рефинансирования;

3)выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4)предоставления  гражданам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий, безвозмездных  субсидий и займов на коммерческой  основе для жилищного строительства;

5)реализации  государственных целевых программ;

6)амортизационной политики;

7)внешнеэкономической  деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое  программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные  и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Управление  объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной  власти, разделенной на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок  недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства –  положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Законодательные органы власти РФ (Государственная  Дума, Совет Федерации) и субъектов  Российской Федерации обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам.

В соответствии с Конституцией РФ Правительство  обладает широкими полномочиями по регулированию  рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству государственного имущества и его территориальным комитетам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе и муниципальное.

Аналогичным образом  распределены между федеральными органами и соответствующими организациями субъектов Федерации права по управлению другими имущественными комплексами – лесами и водным фондом.

Муниципальные органы власти также принимают участие  в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных (городских) администраций входят: