Развитие ипотечного кредитования в России

       1917 г . – к этому времени в  России насчитывается 21 земельный  банк, Государственный поземельный  банк, дворянский банк, особый отдел  Государственного дворянского банка, 18 частных банков.

       1917 г -- революция, национализация  и закрытие банков, отмена частной собственности на землю, централизация кредитных отношений. Как следствие -- понятие «ипотека» забыто на семьдесят с лишним лет. 

       3 Определение ипотеки 

       Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно.

       Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

       Но  это понимание ипотеки в широком  смысле. Если мыслит более узко, то можно  определить ипотеку просто как залог  недвижимого имущества.

       С юридической точки зрения ипотека  состоит в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

       С экономической же точки зрения, ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

       Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

       Первый  и наиболее распространенный можно  условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда  все представления об ипотеке  укладываются и исчерпываются отношениями  между ссудозаемщиком и ипотечным  банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

       Второй  взгляд – «профессиональный». Он рассматривает  ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой  подсистемы финансового рынка. Характерной  чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса. 

       4 Характерные черты ипотеки 

       Ипотека характеризуется следующими чертами:

       - ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет всякий смысл;

       - в качестве предмета ипотеки  всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  с ними связано: предприятия,  жилые дома, сооружения;

       - предмет ипотеки всегда находится  во владении должника. Он же  остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

       - договор кредитора и должника  об установлении ипотеки оформляется  специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

       Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой¹.

       - при значительном превышении  стоимости залога над суммой  выданного кредита ипотека дает  возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

       - в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор в праве требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. 

       5 Принципы ипотечного кредитования 

       Ипотеке присущи следующие принципы:

       1) Принцип гласности, или публичности.  Отражает возможность доступа  каждого заинтересованного лица  к информации, которая содержится  в ипотечной книге;

       2) Принцип специальности. Означает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

       3) Принцип достоверности. Он гласит, что записи в публичных книгах  означают, что в отношении данного  имущества нет иных прав и  правовых ограничений, кроме обозначенных;

       4) Принцип старшинства. Этот принцип  отражает преимущество одного  закладного права перед другим  в зависимости от времени внесения  его в ипотечную книгу;

       5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует,  что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

       6) Принцип срочности. Отражает необходимость  его возврата не в любое  приемлемое для заемщика время,  а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном  договоре или любом другом  заменяющем его документе.

       7) Принцип обеспеченности кредита.  Этот принцип выражает необходимость  обеспечения защиты имущественных  интересов кредитора при возможном  нарушении заемщиком принятых  на себя обязательств.

       8) Дифференцированный характер ипотечного  кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам. 

       6 Объект ипотеки 

       Объектом  ипотеки могут вступать объекты  недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

       - предприятия как единые имущественные  комплексы, используемее в предпринимательской  деятельности;

       - здания и сооружения (используемые  в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

       - жилые дома, квартиры или их  части;

       - гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые  домики;

       - воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты;

       - незавершенные строительные объекты  недвижимости в совокупности  с материалами и оборудованием;

       - участки недр, обособленные водные  объекты;

       - леса, многолетние насаждения;

       - земельные участки, находящиеся в собственности граждан и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

       Объектом  ипотеки в свою очередь не могут  быть следующие объекты:

       - часть имущества, разделение которого  фактически невозможно без изменения  его назначения;

       - имущество, изъятое из оборота,  на которое не может быть  обращено взыскание;

       - имущество, в отношении которого  предусмотрена обязательная приватизация  либо приватизация вообще запрещена;

       - государственное имущество. Сюда  можно отнести: государственные  и муниципальные земли, сельскохозяйственные  угодья, государственные или муниципальные индивидуальные или многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

       - часть земельного участка, площадь  которого меньше минимального  размера выплат, и который также  предназначен для различного  целевого назначения и разрешенного использования;

       - доля в праве собственности  на общее имущество жилого  дома отдельно от права собственности  на квартиру. 
 

       7 Процесс ипотечного кредитования

       ипотечное кредитование заемщик правовой

       Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

       Несмотря  на интернациональных характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет свое место  и смысл.

       Весь  процесс ипотечного кредитования может быть разбит на 3 основные стадии:

       1. Инициирование. Это процедура  выдачи первичного ипотечного  кредита, включающая в себя  проверку как самой собственности,  передаваемой в залог, так и  заемщика, его способности выполнить  обязательства по кредитному договору.

       2. Посредничество. Это процесс приобретения  ипотечными посредниками индивидуальных  ипотечных ссуд у ипотечных,  сберегательных и коммерческих  банков и трансформация их  в ценные бумаги, предлагаемые  к продаже инвесторам на вторичном  рынке закладных.

       3. Инвестирование. Это процесс приобретения  и накопления физическими и  юридическими лицами ценных бумаг,  выпускаемых посредниками, для получения  дохода по ним.

       Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов:

       1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

       2. Сбор и проверка информации  о заемщике.

       3. Заполнение анкеты-заявки на ипотечный  кредит.

       4. Оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита.  Другими словами, этот этап  включает процедуру андеррайтинга².

       5. Заключение сделки по ипотечному кредиту.

       6. Обслуживание данного ипотечного  кредитования.

       8 Классификация ипотеки 

       Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

       1. По объекту недвижимости.

       2. По целям кредитования. В качестве  подобных целей рассматриваются следующие:

       - приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

       - кредит на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;