Развитие ипотечного кредитования в России

       — длинный срок погашения, — ограниченный рынок РЕПО, — недоверие инвесторов к деятельности на рынке ипотеки  после финансового кризиса 2008-2009 годов.

       При сопоставимой доходности с бумагами I эшелона (РЖД, 11; доходность до погашения 7.42%; срок погашения 18.11.2015; Москва, 44; доходность до погашения 7.32%; срок погашения 24.06.2015; Газпром, 9; доходность до погашения 7.26%; срок погашения 12.02.2014) при развитом рынке РЕПО по таким бумагам и коротком сроке обращения, риск вложений в ипотечные ценные бумаги существенно выше, а сами бумаги — менее выгодны для вложений. Интерес инвестора к ним можно вызвать повышением доходности, созданием ликвидного рынка РЕПО, а также прозрачностью и понятностью бумаг с точки зрения раскрытия информации.

       Тем не менее, главная задача — перезапустить  рынок ипотечных облигаций, сдвинув  его с мертвой точки. Впоследствии ставки, в том числе и по ипотечным  кредитам, вернутся к рыночным автоматически, без вмешательства государства. Именно так может быть решена задача создания рынка.

       3. Возможность промежуточного  финансирования ипотечного  агента

       Существует  необходимость предусмотреть промежуточное  финансирование ипотечного агента (а  не оригинатора), поскольку накопление большой доли ипотечных активов  на балансе кредитной организации приводит к изменению его структуры, риску нарушения банковских нормативов и дополнительной нагрузке на капитал за счет резервов, что характерно для основной массы оригинаторов.

       Программы покупки ипотечных ценных бумаг  должны быть в первую очередь нацелены и адаптированы для средних и малых банков, поскольку крупные банки, в частности, Сбербанк России, не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

       4. Совершенствование  законодательства  в части выпуска  ипотечных ценных  бумаг

       Существует  необходимость предусмотреть промежуточное  финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска  облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования необходимо производить за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием.

       В этой связи необходимо совершенствование  регулирования выпуска облигаций  с ипотечным покрытием кредитными организациями, в том числе, внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части отказа от залога ипотечного покрытия.

       Совершенствование законодательства в части выпуска  ипотечных ценных бумаг является также и элементом Стратегии  группы компаний АИЖК на 2011-2020 годы.

       5. Повышение доступности  беззалогового финансирования

       Повысить  доступность беззалогового финансирования для тех участников программ, которыми оно наиболее востребовано, необходимо, так как займы целевые, и предоставляются  они только для формирования ипотечного покрытия. Это может быть достигнуто усилением контроля за целевым использованием займов.

       6. Создание более  гибких к интересам  участников программ

       Будущие программы следует создавать  изначально более гибкими для  учета интересов всех участников либо допускать в процессе реализации алгоритмы их быстрой адаптации в меняющихся рыночных условиях.

       Необходимо  предусматривать изменение программ и пересматривать их. Так, условия  действующей Программы ОАО «АИЖК» по приобретению облигаций с ипотечным  покрытием фиксируют обязательства Агентства по приобретению облигаций старших выпусков бумаг по ставке 8.75% или ставке рефинансирования Банка России + 2.7%.

       Накопление  ипотечного покрытия по некоторым проектам Программы будет происходить  год-полтора (до конца 2012 года), однако уже сейчас, на самом старте, становится понятно, что ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым госбанками или же по Стандартам Агентства будет снижаться. Если оперативно не изменить условия Программы или договорной документации в этой части, её участники понесут убытки, а проекты будут остановлены.

       7. Повышение эффективности  использования акционерного  капитала 

       Стратегией  группы компаний АИЖК на 2011–2020 годы предусмотрен рост эффективности использования  акционерного капитала. Это предполагает концентрацию усилий на выкупе рисков вместо выкупа активов через такие инструменты, как выкуп мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг.

       Средние (мезонинные) транши имеют более  высокий риск и дюрацию по сравнению  со старшими траншами, но существенно  меньший риск по сравнению с младшими траншами, а потому являются целевым сегментом деятельности Агентства на рынке ипотечных ценных бумаг.

       Приобретение  мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг может стать ключевой точкой применения средств государственной  поддержки, выделяемой Агентству для развития рынка ипотечного кредитования.

       Более того, в Стратегии развития говорится: «Необходимо оптимизировать структуру  и условия выпусков ипотечных  ценных бумаг в целях максимального  соответствия спросу на рынке ценных бумаг».

       Таким образом, мы считаем, что условия  Программы не должны исключать структуры, предусматривающие более двух выпусков.

       Необходимо  дополнить программы АИЖК также  и условиями, при которых Агентство  будет приобретать мезонинные транши ипотечных ценных бумаг .

       8. Внедрение инструмента  фондирования инвесторов

       Для придания ликвидности рынку ипотечных  ценных бумаг необходимо внедрить инструмент фондирования инвесторов. Целесообразны  разработка и запуск Агентством по ипотечному жилищному кредитованию механизмов кредитования под залог ипотечных ценных бумаг.

       9. Стимулирование предложения  ипотечных кредитов

       В целях стимулирования предложения ипотечных кредитов необходимо также совершенствовать процедуры выдачи Банком России кредитов под залог ипотечных ценных бумаг, снижение дисконта по ипотечным ценным бумагам с высоким уровнем рейтинга или поручительством АИЖК.

       Кроме того, в периоды кризисных обострений Стратегией развития предусматривается  широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Банку России, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ними и т.д.

       10. Создание условий  для инвестирования  ресурсов системы  пенсионных накоплений  и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги

       Необходимо  формировать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные  ценные бумаги.

       Расширение  возможностей для инвестирования долгосрочных средств накопительных систем институциональных консервативных инвесторов в облигации с ипотечным покрытием может быть достигнуто с учетом страхования ипотечных ценных бумаг. 

        СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

       1. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2000.

       2. Основы ипотечного кредитования. // под ред. Косаревой Н. Б. Москва, 2007.

       3. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. М.; СПб; Нижний Новгород; Воронеж: Питер, 2005.

       4. Селищев А. С. Деньги. Кредит. Банки. СПБ.: Питер, 2007.

       5. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 3951 «О банках и банковской  деятельности» (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ).

       6.Агарков М. М. Основы банковского права. М.: Финансы и статистика, 2005.

       7. Аккредитивы, документарное инкассо, банковские гарантии. М.: Финк девелопмент, 2006.

       8. Банки и банковские операции / Под ред. Е.-Ф. Жукова. М.: Банки и биржи, 2003.

       9. Банковское дело / Под ред. О. И. Лаврушина. М.: Роспотреб-резерв, 2008.

       10. Банковское дело / Под ред. В. И. Колесникова, Л. П. Кроливецкой. М.: Финансы и статистика, 2007.

       11. Банковское дело: Справ, пособие / Под ред. Ю. А. Бабичевой. М.: Экономика, 2009.

       12. Банковское законодательство: Учебник / Под ред. Е. Ф. Жукова. М.: Юнити, 2005.

       13. Деньги, кредит, банки / Под ред. Е. Ф. Жукова. М.: Финансы и статистика, 2010.

       14. Коммерческие банки и их операции / Под ред. Е. Б. Корниенко, Н. И. Мирун и др. Симферополь: ГЛОБУС, 2006.

       15. Основы банковского дела / Под ред. А. Н. Мороза.  Киев: Либра, 2008.