Развитие ипотечного кредитования в России

Министерство  сельского  хозяйства Российской  Федерации

Красноярский  государственный аграрный университет

Кафедра финансов и кредита 
 
 
 

КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ 
 

Тема:

Ипотечное кредитование (российская практика, опыт зарубежных стран) 
 

Выполнил:

Юрганова  Н. М.

 студентка

института экономики и финансов АПК,

3 курса, 32 группа

Бухгалтерский учет, анализ и аудит. 
 
 

Проверил:

Коваленко Е.И. 
 
 

Красноярск, 2009

 

Содержание:

Введение 3

1. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях 4
1. Понятие и особенности применения ипотечного кредита 4
2. Механизм ипотечного кредитования 7
3. Сущность и основные элементы системы ипотечного

кредитования 12

2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном

этапе 14

3. Опыт зарубежных стран в ипотечном кредитовании 16
4. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования

в России 21

Задания для выполнения расчетной части. Вариант №23 26

Расчетная часть. Вариант №23 29

Заключение 

Список  литературы 

 

Введение:

    Целью данного курсового проекта является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения, изучение иностранного опыта в данном вопросе.

    Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Дать определение ипотечному кредиту и изучить его применение в современных условиях.
2. Изучить особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе.
3. Рассмотреть опыт зарубежных стран в ипотечном кредитовании.
4. Рассмотрение необходимости и перспектив развития ипотечного кредитования в России.

    Актуальность  темы в том, что приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

    Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость  социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью  населения жильём, в кризисное время, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

    Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

Источниками для выполнения данной курсовой работы послужила: периодическая и учебная  литература.  

 

1. Ипотечный кредит и его применение в современных  условиях.

          Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

     Термин  ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать необходимую сумму.

     Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных  государственных ипотечных агентств.

     Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной  комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора 
 

1.1 Понятие  и особенности ипотечного кредита

    Ипотека (греч. hypotheke -- залог, заклад) - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.

    Ипотека – это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

    Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных  средств.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

    1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

    2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

    3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании  собственником объекта недвижимости  первичных, вторичных и т.д. закладные оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

    В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

    Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

      • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

    • функция обеспечения возврата заемных  средств;

    • функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа  и др.) экономически нецелесообразны  или юридически невозможны;

    • функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг  и др. [10].

Особенности применения ипотечного кредита.

    Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

    1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

    Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным, от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита.

    Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.  К основным требованиям можно  отнести следующие:

    • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого  жилья;

    • величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного  дохода заемщика и созаемщиков (в  том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

      • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

    Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка  ипотечных кредитов и привлечения  средств частных инвесторов в  этот сектор, в том числе через  эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. [12] 
 

1.2.  Механизм  ипотечного кредитования

    Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен  следующим образом.

    Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

      Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который  может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором  по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое  банковское правило: на выплату кредита  заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться  рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

    В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается.

    После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик  внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем  менее рискованна сделка и сам  кредит. В зависимости от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.