Развитие ипотечного кредитования в России

3. Опыт зарубежных стран в ипотечном кредитовании.

     В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой  положены четкие методы регистрации  недвижимости, а также строгое  юридическое оформление возникновения  и прекращения залогового права  на недвижимое имущество.

     Ипотечные банки впервые возникли в Германии в ХVIIIв. После второй мировой войны  строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических  приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает  сбережения путем взносов в общий  фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через  определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право  взять ссуду (ипотечный кредит) в  размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким  ссудам устанавливается на гораздо  более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство  помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных  сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945 г. премия начислялась в размере 33% от суммы  собственных сбережений, в настоящее  время такая премия составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15%. Описанный механизм реализуется  через специально созданную систему  строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного  строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал госбанкам.

     За  последнее время половина немецких семей заключила, по меньшей мере, одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн. договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн. граждан Германии (т.е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд. немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн. квартир. В 1991 г. эта сумма составила 53 млрд. немецких марок для приобретения более 122 тыс. квартир.  
В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков нет. Так, в США в 1916 г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.  
В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд. долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн. долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков.

     Технология  оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает  наличие двух документов:

     1) долгового обязательства (в нем  фиксируются вопросы, относящиеся  к задолженности: размер кредита,  порядок платежей, ставка);

     2) договора об ипотеке (в нем  излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в  котором обязательно содержится  указание на основное обязательство. 

     Такое разделение позволяет банку продать  предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения  закладной, под которую могут  быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях  ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым  является недвижимость.

     Для германской и английской систем характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом "Правила ведения земельной книги". Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

     В современных законодательствах  западных стран права и обязанности  сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

     страховать  предмет ипотеки;

     принимать меры для его сохранности;

     сообщать  всем последующим залогодержателям сведения обо всех существующих залогах предмета ипотеки;

     уведомлять  залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять  по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном  праве оговаривается возможность  возникновения угрозы заложенному  имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества  соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник  угрозу не устранил, кредитор может  потребовать устранения опасности  в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного  имущества. Кредитор имеет право  реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого  имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может  повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться  этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие  юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

     Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США  после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном  виде ее главные характеристики остаются неизменными.

     Весь  процесс ипотечного кредитования может  быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.

     Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой  собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности  выполнить обязательства по кредитному договору.

     Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных  ссуд у ипотечных, сберегательных и  коммерческих банков и трансформация  их в ценные бумаги, предлагаемые к  продаже инвесторам на вторичном  рынке закладных. Это широко известные  в США и в нашей стране организации "Фэнни Мэй" (FNMA -Федеральная  национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.

     Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

     Главная составляющая инициирования - оценка рискованности  кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный  риск определяется возможностью погашения  ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для  ее погашения в случае неспособности  заемщика сделать это. Практически  это осуществляется путем анализа  уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или  алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его  доходам не может превышать 35%, в  том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем  первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости  дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком  ипотечного кредита (заемщик уже  вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая  собственные средства, заемщик будет  стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита. [1]

     Система ипотечного кредитования является одним  из приоритетных направлений государственной  жилищной политики. К началу экономических  реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении  жилищной проблемы. Свободного рынка  жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись  в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

       Государственная жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и  имеющими жильё в собственности  в результате приватизации. Одним  из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана  Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы  ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических  условий, намечены конкретные направления  деятельности.

     Развитие  ипотеки невозможно без тех или  иных форм государственной поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствования проектирования и технологий строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
• адресные жилищные субсидии гражданам.

     Анализ  доходов населения и сложившихся  цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

Развитие  массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной  поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для  приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения  жилищных условий.

     В то же время на рынке жилья наблюдается  острый дефицит предложений.

     Существующий  вторичный рынок жилья не может  быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически  стареет. В значительной степени  он уже не соответствует современным  представлениям о комфортности. Тем  более не будет соответствовать  им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных  ценных бумаг.

     В странах, где развито ипотечное  кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную  базу, но так или иначе активно  участвует в качестве субъекта ипотечных  отношений. На этапе формирования ипотечной  политики для России очень важно  учесть региональный аспект и специфику  государственного устройства, которая  заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

     В решении государством задач, связанных  с макроэкономической, социальной и  кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен  на потребительском рынке, так как  отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

     В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным  по стоимости жильем российских граждан  со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок  жилья; вовлечь в реальный экономический  оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения  и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного  комплекса; активизировать экономику страны в целом. [11]