NPVА = [500 : (1 + 0,25)1 + 500 : (1
+ 0,25)2 + 500 : (1 + + 0,25)3] - 500 = 476 руб.;
NPVБ = [300 : (1 + 0,25)1 + 300 : (1
+ 0,25)2 + 1100 : (1 + + 0,25)3] - 500 = 495,2 руб.
Таким образом, инвестор выберет
проект «Б». Однако если он установит
ставку дисконтирования, например, равную
35% годовых, тогда текущие стоимости
проектов «А» и «Б» будут равны
347,9 и 333,9 руб. соответственно (расчет аналогичен
предыдущему). В этом случае для инвестора
проект «А» более предпочтителен.
Следовательно, решение инвестора
полностью зависит от значения ставки
дисконтирования: если она больше 30,28%
(при этом значении NPVА = NPVБ), то предпочтительнее
проект «А», если меньше, тогда более
выгодным будет проект «Б».
3 Сходства и
различия понятий ставок капитализации
и дисконтирования
Ставка дисконтирования и ставка
капитализации – аналогичны по своей
экономической сути и взаимосвязаны
(математически формула капитализации
является модифицированной формулой дисконтирования,
при количестве прогнозных периодов
стремящихся к бесконечности). Взаимосвязанность
ставки дисконтирования и ставки
капитализации можно легко выразить
формулой:
R = i – g (19)
где R – ставка капитализации;
i – ставка дисконтирования;
g – ожидаемые темпы роста
(снижения).
В методах доходного подхода
используются следующие измерители
доходности: ставка капитализации и ставка
дисконтирования. Ставки капитализации
в методе прямой капитализации и ставка
капитализации, рассчитанная аналитическим
путем, могут быть использованы только
в том случае, если оценивается действующий
доходный объект недвижимости, текущее
использование которого соответствует
наиболее эффективному использованию.
Ставка дисконтирования
должна применяться во всех других
случаях, но также может быть использована
в методе дисконтирования денежных
потоков и при оценке наиболее
эффективно используемых объектов, хотя
применение данного метода в таких
случаях редко бывает оправданным.
Ставка капитализации является
измерителем текущей доходности объекта
недвижимости, а ставка дисконтирования
измеряет конечную (потенциальную) доходность.
Потенциальная доходность учитывает все
ожидаемые выгоды от недвижимости, включая
поступления при продаже в конце срока
инвестиции. Именно эта доходность и используется
в качестве ставки дисконтирования при
использовании метода дисконтированных
денежных потоков.
Существует взаимосвязь
между текущей и потенциальной
доходностью. Соотношение между
ними зависит от изменения цен
на недвижимость в будущем. Для того
чтобы получить потенциальную доходность
(или ставку дисконтирования) нужно,
в первом приближении, текущую доходность
(или ставку капитализации) увеличить
или уменьшить на темп среднегодового
роста или падения стоимости
оцениваемого актива.
Потенциальная доходность (ставка
дисконтирования), может быть рассчитана
более точно как внутренняя норма
рентабельности проектов, аналогичных
оцениваемому проекту. Потенциальная
доходность тесно связана с периодом
окупаемости проекта, рассчитанного
через эффективный доход, и может
быть оценена с использованием этого
показателя как величина, ему обратная.
Таким образом, цель курсовой
работы достигнута – определена экономическая
природа ставко дисконтирования
и капитализации, выявлены сходства
и различия в понятиях и методах
расчета ставок дисконтирования
и капитализации. Для наглядности
в практической части работы представлены
примеры применения различных методов
в конкретных условиях оценки.
Список использованной
литературы
- Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М: Дело ЛТД, 2010.
- Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: ПИТЕР, 2001.
- Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во «МКС», 2010.
- Грибовский С.В., Жуковский В.В., Табала Д.Н. Ставка дисконтирования – не игра воображения, а строгая наука. //Вопросы оценки, 2007, № 3.
- Грибовский С.В. Определение ставки дисконтирования для объектов, требующих значительных финансовых вложений.//Вопросы оценки, 2009, №4.
- Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. СПб.: РОССТРО-ПРЕСС, 1997.
- Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода. // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2011, №№ 6-7.
- Михайлец В. Б. Еще раз о ставке дисконтирования в оценочной деятельности и методах доходного подхода. Вопросы оценки № 1, 2005 с. 2-13.
- Лейфер Л. А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков. “Вопросы оценки” №3 2007.
- Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 2009. 592 с.
- Оценка объектов недвижимости/ Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2006. 320 с.
- Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 2008. 384 с.
- Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
- Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.- 303с.
- Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
- Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. – 114 с.
- Абанин, С. Л. Анализ моделей расчета ставки капитализации / С. Л. Абанин // Финансы и кредит, 2009. - N 11. - С. 58-66. - Библиогр.: с. 66 (10 назв.).
- Воданюк, С. А. Расчет ставки капитализации кумулятивным методом. Обоснование премии за инвестиционный менеджмент / С. А. Воданюк, Я. А. Минаев // Вопросы оценки, 2006. - N 3. - С. 25-27. - Ил.: 3 табл.- Библиогр.: с. 27 (3 назв.).
- Мочулаев, В. Е. Оценка рыночной стоимости недвижимости методом капитализации по расчетным моделям / В. Е. Мочулаев // Вопросы оценки, 2010. - N 3. - С. 2-9. - Библиогр.: с. 9 (6 назв. ).
- Щепотьев, А. Оценка прав аренды недвижимости и земли / А. Щепотьев // Аудит и налогообложение, 2009. - N 6. - С. 21-24.
- Атыгаева, З. Ж. Понятие стоимости при оценке объекта собственности / З. Ж. Атыгаева, М. А. Розинов // Аудиторские ведомости, 2004. - N 8. - С. 67-70. - Библиогр.: с. 70 (3 назв. ).
- Гавриленков, А. А. Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости / А. А. Гавриленков // Транспорт: наука, техника, управление, 2009. - N 11. - С. 52-54. - Библиогр.: с. 54 (5 назв. ).
- Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости [Текст] : учеб. пособие для вузов / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара.- 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2008. - 463 с. - Библиогр.: с. 446-447. - Прил.: с. 457-460. - ISBN 978-5-238-01152-3.
- Винтер-Петерсен, С. Оценка эффективности инвестиций в объекты недвижимого имущества / Стин Винтер-Петерсен // Вопросы оценки, 2007. - N 1. - С. 8-11.
- Севостьянов, А. В. Экономика недвижимости [Текст] : учебник / А. В. Севостьянов; Междунар. ассоц. "Агрообразование". - М. : КолосС, 2007. - 276 с. : ил. - (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений). - Библиогр.: с. 272-273. - Прил.: с. 274-276. - ISBN 978-5-9532-0464-4.
- Смагин, В. Н. Экономика недвижимости [Текст] : учеб. пособие / В. Н. Смагин, В. А. Киселева .- [2-е изд., перераб. и доп.]. - М. : Эксмо, 2008. - 240 с. - (Полный курс за 3 дня). - Прил.: с. 224-228. - Библиогр.: с. 236-237. - ISBN 978-5-699-27164-1.
- Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст] : учеб. пособие / Е. Н. Иванова ; под ред. М. А. Федотовой ; Финансовая академия при правительстве РФ.- 2-е изд., стер. - М. : КноРус, 2008. - 344 с - ISBN 978-5-228-00004-9.
- Тиндова, М. Г. Интеллектуальная обработка информации в области оценки недвижимости / М. Г. Тиндова // Прикладная информатика, 2007. - N 5 (11). - С. 3-10. - Библиогр.: c. 10 (5 назв. ).
- Карев, В. П. Особенности оценки торговой недвижимости на примере г. Москвы / В. П. Карев, Д. В. Карев // Вопросы оценки, 2004. - N 2. - С. 16-25.
- Озеров, Е. С. О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки / Е. С. Озеров // Вопросы оценки, 2009. - N 3. - С. 53-56. - Примеч. в сносках.- Библиогр.: с. 56 (2 назв. ).
- Щербакова, Н. А. Оценка недвижимости: теория и практика [Текст] : учеб. пособие / Н. А. Щербакова. - М. : Омега - Л, 2011. - 270 с. : табл. - (Высшее финансовое образование). - Библиогр.: с. 246-249. - Прил.: с. 250-269. - ISBN 978-5-370-01582-3.
- Алексеева, О. П. Оценка недвижимости как элемент рыночных отношений / О. П. Алексеева // Юрист, 2010. - N 3. - С. 53-58. - Библиогр.: с. 58 (6 назв. ).
- Коваленко, Н. Я. Экономика недвижимости [Текст] : учеб. пособие / Н. Я. Коваленко, Г. А. Петранева, А. Н. Романов. - М. : КолосС, 2007. - 240 с. - (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений). - Прил.: с. 204-224. - Глоссарий: 225-237. - Библиогр.: с. 238. - ISBN 978-5-9532-0493-4.
- Марчук, А. А. Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг / А. А. Марчук // Вопросы оценки, 2007. - N 1. - С. 26-29. - Ил.: 3 табл., 3 рис.
- Шевчук, Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью [Текст] / Д. А. Шевчук. - Ростов-на-Дону : Феникс, 2007. - 155 с. - (Без проблем). - Библиогр.: с. 153-155. - ISBN 978-5-222-11667-8.
- Грибовский, С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества [Текст] : учеб. пособие для вузов / С. В. Грибовский, С. А. Сивец; под ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2008. - 368 с. : ил. - Библиогр.: с. 365-367. - ISBN 978-5-279-03330-0.
- Пацкалев,, А. Ф. Оценка стоимости земельных участков / А. Ф. Пацкалев // Вопросы оценки, 2006. - N 1. - С. 39-45. - Ил.: 3 табл.
- Оценка рыночной стоимости недвижимости [Текст] : учеб. и практ. пособие / Акад. нар. хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. - М. : Дело, 1998. - 384 с. - (Оценочная деятельность)
- Тарасевич, Е. И. Оценка недвижимости [Текст] : учебник / Е. И. Тарасевич . - СПб. : Питер, 2007. - 584 с. - Прил.: с. 563-580. - Библиогр.: с. 581-583. - ISBN 978-5-901810-17-0.
- Соловьев, М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости) [Текст] : учеб. пособие / М. М. Соловьев .- 2-е изд. - М. : ГУ ВШЭ, 2003. - 224 с - ISBN 5-7598-0242-9.