Проблемы выбора ставок капитализации и дисконтирования в оценке собственности

Содержание

 

Введение

1 Проблемы выбора ставок  капитализации и дисконтирования  в оценке собственности

1. Области применения ставок капитализации и дисконтирования, их экономическая природа
2. Методы определения ставки капитализации
3. Методы определения ставки дисконтирования
2. Расчет ставок капитализации и дисконтирования
3. Сходства и различия понятий ставок капитализации и дисконтирования

Заключение

 

Введение

 

В настоящее время необходимость  в оценке объектов собственности, приносящих доход (помещений, зданий, сдаваемых  в аренду, объектов интеллектуальной собственности других), возникает  все чаще, следовательно, развивается  и углубляется соответствующие  методики.

Известно, что при использовании  доходного подхода в процессе оценки недвижимости одной из наиболее сложных является проблема определения  и последующего применения измерителей доходности. К ним можно отнести ставки капитализации доходов в варианте оценки с использованием метода прямой капитализации или в варианте, при котором оценщики используют аналитические модели ставки капитализации, либо ставки дисконтирования потока доходов в случае, если оценщик прибегает к использованию метода анализа дисконтированных денежных потоков. Этим определяется актуальность темы курсовой работы.

Для того чтобы грамотно определять эти ставки, нужно четко  представлять себе экономическую природу  данных показателей, выявление природы  ставки дисконтирования и капитализации  и является целью данной курсовой работы.

Для достижения намеченной цели были поставлены следующие задачи:

- определить понятие и природу ставки дисконтирования;

- определить понятие и природу ставки капитализации;

- выявить методы расчета  ставок дисконтирования и капитализации  при оценке объектов собственности;

- выявить особенности применения методов расчета ставок при оценке объектов недвижимости, в том числе зданий, сооружений, нематериальных объектов (объектов интеллектуальной собственности), земельных участков;

- представить примеры  расчетов ставки капитализации  и дисконтирования.

Нормативно-правовую базу курсовой работы составили статьи в периодической литературе, официальные данные специализированных информационных порталов, а также учебная литература.

 

 

 

 

1 Проблемы выбора ставок капитализации и дисконтирования в оценке собственности

 

1.1 Области применения  ставок капитализации и дисконтирования, их экономическая природа

 

Прежде чем анализировать  способы оценки этих ставок капитализации и дисконтирования определимся с терминологией.

Ставка капитализации R₀ используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой

 

V = ЧОД / R₀                                               (1)

 

где V — стоимость;

ЧОД — репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации. Виды ставок капитализации для конкретных случаев оценки представлены в таблице1.

 

Таблица 1 – Ставка капитализации

Обозначение ставки	Наименование	Отражаемый интерес ставки
Ro	Общая	Стоимость недвижимости = NOI/R0
Re	Для собственного капитала	Стоимость  собственного  капитала  =  Доход   на собственный капитал / Re
Ri	Для заемного капитала	Стоимость заемных средств = Доход на заемные  средства/ Ri
Rm	Для земли	Стоимость земли = Доход, приходящийся на землю/ Rm
Rb	Для улучшений	Стоимость улучшения = Доход, приходящийся на улучшение/ Rb

 

Назовем ставку капитализации  в варианте прямой капитализации  ставкой прямой капитализации, а ставку капитализации, которую мы получаем аналитическим путем – ставкой модельной капитализации. Следуя этим допущениям, введем обозначения: - ставка прямой капитализации, - ставка модельной капитализации.

Заметим, что оба эти  варианта, в отличие от метода анализа  дисконтированных денежных потоков, могут  быть использованы только в том случае, если оценивается действующий доходный объект недвижимости, использование которого соответствует наиболее эффективному использованию.

Очевидно, что наиболее простой  с точки зрения расчета в этих двух вариантах оценки является ставка прямой капитализации. Как известно, она рассчитывается методом рыночной экстракции и равна отношению годового чистого операционного дохода к текущей стоимости объекта. Метод рыночной экстракции позволяет нам сделать своеобразное сечение рынка объекта оценки по параметру текущая доходность. Определив текущую доходность по объектам аналогам, мы смело можем его использовать для оценки нашего объекта. Причем, что очень важно, нас в этом случае абсолютно не волнует, какова судьба оцениваемого объекта в будущем с точки зрения роста или снижения цен, так как все эти тенденции в неявном виде заложены в соотношениях дохода и стоимости, которыми оперируют участники рынка и учитываются методом рыночной экстракции. Более убедительного измерителя текущей доходности (доходности на дату оценки), не существует. Этот метод, являясь по существу методом сравнительного анализа, с одной стороны чрезвычайно прост, а с другой -  чрезвычайно убедителен. Однако он может работать, когда есть эти самые аналоги, которые готовы отдать свою информацию о доходности. А если их нет, оценщик вынужден конструировать ставку модельной капитализации.

По способу получения  ставка модельной капитализации  гораздо сложнее ставки прямой капитализации. Однако, заметим, как бы сложна она  ни была, она должна удовлетворять  в полной мере одному важнейшему требованию – давать такой же результат, как  и ставка прямой капитализации. Это  означает, что при капитализации  одного и того же дохода они должны быть равны: = .

Для того чтобы это проверить, необходимо поместить их в одну и  туже среду - рынок, в котором есть аналоги оцениваемого объекта, способные дать информацию о текущей доходности рынка объекта оценки для метода рыночной экстракции.

Теперь разберем более  подробно, что понимается под ставкой  модельной капитализации. Для этого  рассмотрим экономическое содержание термина текущая доходность или, в англо-американском варианте, текущая отдача. Представим чистый операционный доход текущего года в следующем виде:

,

((2)

где V – текущая стоимость объекта недвижимости,

R^on - норма отдачи на капитал,

R^of - норма возврата капитала.

 

Выражение (3) дает нам представление о структуре чистого операционного дохода. Первое слагаемое представляет собой доход на капитал . А второе - доход для возврата капитала .

Чистый операционный доход, определяемый первым слагаемым, квалифицируется  на рынке как требуемый доход  на капитал. Именно он является основным стимулом для инвестора вкладывать деньги в тот или иной бизнес проект. После создания доходного объекта  этот доход может использоваться собственником на издержки, связанные  с потреблением, и/или на наращение  доходного актива, а доход, определяемый вторым слагаемым, должен использоваться для возврата истощаемой части актива.

Соотношение между этими  доходами в значительной степени  зависит от того, как будет изменяться в будущем стоимость объекта. Если она имеет устойчивую тенденцию  к росту, собственник, понимая, что  он вернет весь свой первоначальный капитал  за счет продажи объекта, большую  часть чистого операционного  дохода может использовать на потребление  и развитие. И, наоборот, если стоимость  объекта недвижимости падает и это  падение устойчиво, собственник  вынужден будет если не весь, то большую  часть дохода резервировать для  того, чтобы в конце периода  владения обеспечить себе как минимум  возврат первоначального капитала, инвестированного в объект недвижимости.

Поделив обе части уравнения (3) на текущую стоимость объекта, получим, что

.

((3)

Правая часть выражения (4) представляет собой ставку модельной капитализации:

,

((4)

где - норма дохода на капитал (требуемая норма дохода на капитал);

 - норма возврата капитала.

 

Итак, ставка модельной капитализации  и ставка прямой капитализации являются измерителями текущей доходности. Они изменяются год от года, следуя текущей доходности рынка объекта оценки. Важно, что эти показатели не являются показателями доходности капитала или индикаторами эффективности инвестиций в целом. Они могут быть равны, больше или меньше потенциальной (конечной) доходности, характеризующей эффективность инвестиций, на которую ориентируются инвесторы при организации бизнес-проектов. Именно норма этой доходности и должна использоваться оценщиками в качестве ставки дисконтирования при использовании метода дисконтированных денежных потоков. Получаемое при этом значение текущей стоимости отражает тот объем капитала, который необходимо инвестировать, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась использованной дисконтной ставке.

Потенциальную доходность принято  обозначать символом Y (от англ. – yield). Эта доходность характеризует доход на капитал инвестора. С учетом этого обозначения запишем формулу для расчета ставки модельной капитализации:

.

((5)

Как было отмечено выше, ставка отвечает за возврат капитала. Возврат капитала, инвестированного в актив, может происходить разными способами. Он может осуществляться за счет ежегодных денежных поступлений и/или за счет продажи объекта недвижимости в конце инвестиционного срока.

Рассмотрим соотношение между  потенциальной и текущей доходностями.

Если стоимость объекта не меняется между датой покупки и датой  продажи объекта, то инвестор может  вернуть весь инвестированный капитал  при продаже объекта. Таким образом, ежегодные доходы могут быть полностью  отнесены к доходу на капитал:

 

.

((6)

В этом случае указанная текущая  доходность (т.е. ставка прямой капитализации) будет равняться потенциальной  доходности: .

Если стоимость объекта снижается  с течением времени, а инвестор не ожидает вернуть весь объем первоначальной инвестиции во время продажи, то часть  денежных поступлений необходимо использовать для возмещения капитала. В данном случае норма дохода на капитал будет ниже, чем указанная текущая доходность (ставка прямой капитализации): .

Разница между ставкой прямой капитализации  и нормой дохода на капитал является показателем возврата капитала: . Норма возврата в данном случае имеет положительное значение.

И, наконец, если инвестор ожидает  при продаже получить сумму большую, чем сумма первоначальных инвестиций, то норма дохода на капитал превышает  текущую доходность: . В этом случае норма возврата будет отрицательной ( ), поскольку ежегодный доход с лихвой обеспечивает и требуемый доход, и требуемую часть возврата первоначального капитала.

Одним из заключительных этапов оценки объекта недвижимости с использованием метода анализа дисконтирования  денежных потоков является расчет стоимости  реверсии. Известны два способа такого расчета: оценка стоимости реверсии в абсолютном выражении, когда на основе исследования ретроспективной  информации прогнозируется цена продажи  объекта недвижимости в денежном выражении, и оценка стоимости реверсии путем капитализации оставшегося  после прогнозного периода потока доходов. Второй способ выполняется, как  правило, методом прямой или модельной  капитализации. При этом терминальную ставку капитализации рекомендуется выбирать с учетом роста стоимости недвижимости в постпрогнозный период, дополнительных рисков, связанных с уменьшением оставшегося срока службы объекта недвижимости и неопределенностью прогноза доходов в конце прогнозного периода. В зависимости от соотношения указанных факторов эта ставка, на наш взгляд, может быть больше, равна или меньше текущей доходности.