Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.  При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.  При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.  В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников. В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья. В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Таблица 6

Рейтинг надежности – способность страховой компании в полном объеме выполнять свои финансовые обязательства, как текущие, так и возникающие в ходе страховой деятельности

ВЫСОКАЯ НАДЕЖНОСТЬ

ВЫСОКАЯ НАДЕЖНОСТЬ

A++ (Исключительно высокий (наивысший) уровень надежности) 
A+ (Очень высокий уровень надежности) 
А (Высокий уровень надежности)

ПРИЕМЛЕМАЯ НАДЕЖНОСТЬ

B++ (Приемлемый уровень надежности) 
B+ (Достаточный уровень надежности) 
B (Удовлетворительный уровень надежности)

НИЗКАЯ НАДЕЖНОСТЬ

С++ (Низкий уровень надежности) 
C+ (Очень низкий уровень надежности) 
C (Неудовлетворительный уровень надежности (преддефолтный)) 
D (Технический дефолт) 
E (Банкротство. Отзыв лицензии или ликвидация)

В ипотечном кредитовании основной риск, связанный с неплатежеспособностью заемщика, несет банк-кредитор, он же проводит оценку “качества” кредита. Но страховщики, принимая во внимание результаты анализа, проведенного банком, этими результатами не ограничиваются. Проводится и собственная экспертиза, привлекаются независимые оценщики, и только по результатам такой комплексной оценки риска может быть заключен договор страхования на тех или иных условиях.

Предмет ипотеки должен быть застрахован в силу требований ст. 31 Закона “об ипотеке”. Соответствующее условие включается залогодержателями в договоры ипотеки.

Понятно, что кредит не будет возвращен, если заемщик умрет или станет нетрудоспособным, в результате чего лишится заработка. Кредиторы, как правило, желают снизить риск потерь, в таких случаях обязывая залогодателя страховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности. Это полностью соответствует западной практике.

Факторы конкуренции.

Страхование осуществляется в пользу кредитора (залогодержателя), и он заинтересован в том, чтобы получить страховую защиту максимально высокого качества. Заемщику, вообще говоря, все равно, какой страховой компании платить страховую премию. Поэтому конкурентоспособность страховой услуги определяется тем, насколько эффективен будет ее маркетинг, направленный на кредиторов.

В ответах страховщиков наиболее часто, как на основной конкурентный фактор, указывается на эффективность взаимодействия страховой компании с кредиторами по договорам ипотеки. Значительно реже в качестве такого фактора называли размер тарифа и условия страхования. И только один респондент указал, что важен также и маркетинг, направленный на заемщиков-страхователей. Это существенно, поскольку, если для продвижения продуктов по ипотечному страхованию требуется работа с потенциальными заемщиками, ипотечное страхование становится массовым видом страхования физических лиц, делающего ипотечное страхование подобным иным массовым видам страхования – страхованию автотранспорта, загородной недвижимости и т.п. Соответственно, в зависимости от того, какая аудитория будет рассматриваться в качестве целевой (банки или граждане, желающие получить ипотечный кредит), страховщик вынужден строить соответствующую систему продаж страховых продуктов.

Поправки к Закону “Об организации страхового дела в РФ” предусмотрено страхование риска “возникновения ответственности заемщика, являющегося законодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнением (ненадлежащее исполнение) обязательства, обеспеченного ипотекой”.

Страховым случаем по договору ипотечного страхования является случай, если сумма денежных средств, вырученная от реализации ипотеки и распределенная в порядке, установленном законодательством об ипотеке, недостаточна для удовлетворения требований кредитора – залогодержателя по договору об ипотеке жилого дома или квартиры и выгодоприобретателя по договору ипотечного страхования.

Закон не определяет тарифов по страхованию договорной ответственности заемщиков, поэтому стоимость страхования в значительной степени повлияет на конкурентоспособность страховой услуги.

Страхование ответственности заемщика по ипотечному кредитному договору

С 2010 года в России начал действовать механизм защиты интересов сторон ипотечных кредитов, а именно страхование ответственности заемщика по ипотечному кредитному договору. Данный страховой продукт, дополняя существующие виды страхования заемщиков, обеспечивает возможность получения ипотечных кредитов с пониженным до 10% первоначальным взносом, причем без удорожания кредитов. При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита всегда есть риск того, что заемщик не сможет продолжать выплачивать кредит в силу каких-либо причин, которые могут зависеть как от личных обстоятельств (развод, болезнь), так и от внешних факторов (потеря работы или снижение зарплаты, существенное снижение рыночной стоимости заложенной квартиры). В этом случае банк-кредитор первоначально будет стремиться реструктурировать кредит. Если материальное положение заемщика не позволяет произвести реструктуризацию ипотечного кредита, то  банк начнет судебную и исполнительную процедуры по возврату долга заемщика и продаже квартиры, которая является залогом по кредиту. Однако в случае падения цен на недвижимость вырученных от продажи квартиры средств может не хватить для погашения всех обязательств заемщика перед банком (суммы долга, начисленных процентов и судебных расходов). Особенно это относится к кредитам с небольшим первоначальным взносом – менее 30 процентов от стоимости жилья. Тогда банк взыскивает оставшуюся часть долга за счет другого имущества заемщика. Для того чтобы обезопасить заемщика ипотечного кредита и банка-кредитора от такого развития событий применяется страхование ответственности заемщика по ипотечному кредитному договору. Заемщику предоставляется возможность застраховать риск того, что он не сможет в полной мере исполнить обязательства перед банком-кредитором. В этом случае при нехватке средств, вырученных от продажи залоговой недвижимости,  страховая компания, а не заемщик покрывает дополнительные требования банка.  

     Ипотечное страхование  не только обеспечивает страховую защиту заемщика от дополнительных требований банка, но и позволяет получить  ипотечный кредит с небольшим первоначальным взносом (от 10%) без повышения процентной ставки по кредиту. Это особенно актуально для молодых семей и семей с детьми, которые не успели накопить достаточно денег для стандартного первоначального взноса в размере 30%. Ставка по застрахованному кредиту с низким первоначальным взносом может быть близкой к ставкам по кредитам с высоким первоначальным взносом. Заемщик по застрахованному кредиту первоначально несет дополнительные издержки в виде страхового тарифа. Однако поскольку банки снижают процентную ставку по застрахованному кредиту, то такой  кредит для заемщика может обходиться дешевле, чем кредит без страхования.

Таблица 7

Условия страховых компаний по ипотечному страхованию