Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

Основные проблемы рефинансирования ипотечных кредитов

1. Банки предъявляют  различные требования к залоговому  жилью, вследствие чего тот объект  жилой недвижимости, который был  одобрен первоначальным банком-кредитором, может быть отклонен рефинансирующим   банком.                                                                                    2. Каждый банк имеет свой список аккредитованных оценочных и страховых компаний, поэтому придется получить новую экспертную оценку стоимости залогового жилья и заключить новый договор ипотечного страхования.

3. Обычным является требование  согласия первого кредитора на  последующую ипотеку в пользу  рефинансирующего банка. Согласие  должно содержать сведения о  кредиторе и предмете ипотеки. Данное согласие на последующую  ипотеку является одним из  наиболее серьезных препятствий  при  рефинансировании ипотечного кредита. Право заемщика на последующую ипотеку содержится в федеральном Законе «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)». Однако банк-кредитор по первому договору об ипотеке не обязан давать такого согласия.                                                           В первоначальном договоре ипотеки может содержаться положение о запрете последующей ипотеки. В данном случае,  по иску залогодержателя по предшествующему договору суд может признать недействительным последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке. В рассматриваемом случае рефинансирование возможно только после получения согласия банка-кредитора по первоначально ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке не запрещает последующую ипотеку, но предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.  Следовательно, в том случае, если рефинансирующий ипотечный кредит банк рассматривает наличие согласия первого кредитора на последующую ипотеку в качестве обязательного условия заключения ипотечного договора, а первый кредитор такового согласия заемщику не дает, но в кредитном договоре отсутствует прямой запрет последующей ипотеки, то следует искать другой банк для рефинансирования.

4. Если на момент предоставления  кредита от рефинансирующего  банка заемщик не может предоставить  залог в виде жилого помещения, то банк будет требовать один  из других видов обеспечения, которые будут действовать до  момента заключения с заемщиком  договора залога объекта недвижимости, являющегося залогом по первичному  кредиту. Таким обеспечением может  быть поручительство одного или  нескольких физических лиц с  достаточной платежеспособностью, юридического лица, а также какое-либо  иное обеспечение. На период перерегистрации  залога в пользу рефинансирующего  банка может быть введена повышенная  ставка кредитования.                                                                                                Заемщикам, которым сложно найти обеспечение на время перерегистрации залога, можно обратиться к услугам ипотечных брокеров. Некоторые из их числа предлагают при рефинансировании ипотечного кредита свое участие в сделке в качестве гаранта перед рефинансирующим банком на период перерегистрации залогового объекта в пользу банка.

5. Кредитная история заемщика должна быть безупречной.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

Законы и законопроекты:

• Федеральный закон от 16.07.98 n 102-фз (ред. от 01.07.2011) "об    ипотеке (залоге недвижимости)".
• Федеральный закон от 27.07.2006 n 141-фз "о внесении изменений в федеральный закон "об ипотечных ценных бумагах".
• Федеральный закон от 21.07.97 n 122-фз (ред. от 28.07.2012 с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2013 ) "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним .
• Федеральный закон от 30.12.2004 n 214-фз (ред. от 10.07.2012 с изменениями, вступившими в силу с 12.07.2012) "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации." Налоговый кодекс Российской Федерации" Закон N 146 (редакция от 26.11.08);
• Федеральный закон от 30.12.2004 n 215-фз (ред. от 30.11.2011 с изменениями, вступившими в силу 01.07.2012) "о жилищных накопительных кооперативах".
• Федеральный закон от 30.12.2004 n 218-фз (ред. от 03.12.2011) "о кредитных историях".
• Федеральный закон от 29.12.2006 n 256-фз (ред. от 28.07.2012 с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2013) "о дополнительных мерах государственной  поддержки семей, имеющих детей.
• "Жилищный кодекс российской федерации" от 29.12.2004 n 188-фз (ред. от 28.07.2012 с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2013).
• Федеральный закон от 29.12.2004 n 192-фз (ред. от 28.07.2012 с изменениями, вступившими в силу с 29.10.2012) "о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации в связи с принятием федерального закона "об ипотечных ценных бумагах".
• Постановление правительства РФ от 10.03.2007 n 152 (ред. от 29.08.2011) "о федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Постановление N 46 от 28.01.06 г. "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов"; Постановление правительства рф от 10.08.2005 n 501 (ред. от 29.08.2011) "о федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй.
• Постановление правительства РФ от 16.07.2005 n 435 (ред. от 19.11.2008) "об утверждении положения о предоставлении дополнительной (закрытой) части кредитной истории субъекту кредитной истории, в суд (судье) и в органы предварительного следствия.
• Постановление N 523 от 07.10.04г. "Об утверждении Положения о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестировании средств пенсионных накоплений"
• Нормативные документы Центрального Банка России
• Письмо ЦБ N 21-Т от 10.02.09г. "О реализации Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей";
• Указание ЦБ N 2008-У от 13.05.08г. "О порядке расчета и доведения до заемщика - физического лица полной стоимости кредита";
• Инструкция ЦБ РФ от 31.03.2004 n 112-и (ред. от 14.11.2012 с изменениями, вступившими в силу с 26.12.2012) "об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

 

Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, независимо от состояния экономики, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур.

ГЛАВА 2 Анализ развития ипотеки на современном этапе

 

2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в России

 

Еще несколько лет назад слово “ипотека” в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Невозможно не обращать внимание на то, с каким масштабом обсуждается эта тема сейчас в правительственных кругах, участниками финансового рынка и непосредственно потребителями – экономически активная часть населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой, обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса. Правительство заинтересовано в том, чтобы укрепить свою популярность через создание финансовых механизмов, полезных всем. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны:

• возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

Согласно социологическим данным на конец 2012года (% от семей в среднем по стране):

К семьям, удовлетворенным жилищными условиями относятся 39% семей

К семьям, готовым улучшать жилищные условия самостоятельно – 61%, из них

- приобрести, построить жилье – 28,5%

- получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и пр. – 6,2%

К семьям, нуждающимся в помощи государства – 26,3%, в т.ч. семьи, рассчитывающие на предоставление социального жилья – 7,1% (рисунок 1 и 2).

 

Рис. 1  Удовлетворенность жилищными условиями 

Рис. 2 Улучшение жилищных условий самостоятельно

 

По итогам 2012 года общая площадь жилых помещений на одного россиянина составит около 23 кв.м. площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м., в США – свыше 70. Если темпы ввода жилья в нашей стране сохраняться на текущем уровне (около 0.4 кв. м. в год на человека), то достичь показателя, рекомендуемого ООН, в России можно будет только через 18 лет, а достичь уровня США с обеспеченностью 70 кв. м.  – только через 118 лет.

 В  последнее десятилетие отмечается  значительный рост ввода в  действие жилых домов в Российской  Федерации. Так, в 2011 г. уровень этого  показателя составил 62,3 млн. квадратных  метра, что более чем в 2 раза  превышает значение 2000 г. При этом  темп роста показателя «ввод  в действие жилых домов населением  за счет собственных и заемных  средств» за этот же период  значительно выше. Уровень показателя  «ввод в действие жилых домов  жилищно-строительных кооперативов»  за данный период значительно  снизился. Эта динамика обусловила  изменение структуры показателя  в целом. Так, удельный вес показателя  «ввод в действие жилых домов  населением за счет собственных  и заемных средств» увеличивается  на 1,4 %, а показателя «ввод в  действие жилых домов жилищно-строительных  кооперативов» уменьшается на 1,8 %.

Таблица 3

Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации (миллионов квадратных метров общей площади)

 

Годы	Всего построено		в том числе						Удельный вес в общем вводе, процентов
			населением за счет собственных и заемных средств		жи	Жилищно-строительными кооперативами	жилых домов		жилищно-строительными кооперативами
2000		30,3		12,6		0,7		41,6		2,4
2001		31,7		13,1		0,6		41,2		2
2002		33,8		14,2		0,6		41,9		1,7
2003		36,4		15,2		0,5		41,6		1,4
2004		41,0		16,1		0,5		39,2		1,2
2005		43,6		17,5		0,6		40,2		1,4
2006		50,6		20		0,6		39,5		1,2
2007		61,2		26,3		0,9		43,0		1,5
2008		64,1		27,4		0,6		42,7		0,9
2009		59,9		28,5		0,5		47,7		0,8
2010		58,4		25,5		0,3		43,7		0,6
2011		62,3		26,8		0,4		43,0		0,6

 

           Стоит отметить, что уровень показателя ввода в действие жилых домов на 1000 человек населения меняется за этот же период в этих же пределах. Так в 2000 г. уровень показателя составлял 216 квадратных метров в городах и поселках городского типа, в сельской же местности – 182 м2 , а в 2011 г. 443 квадратных метра приходилось на 1000 человек, проживающих в городах и поселках городского типа, для сельской местности этот показатель составлял 416 м2, то есть темпы роста для городов и поселков выросли в 2,05 раза, в сельской местности – в 2,28 раза. Данные показатели демонстрируют повышенный интерес к строительству жилых домов в сельской местности.

 

 

 

 

Рис. 3 Ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения м2 общей площади

 

Темпы роста ввода жилых домов (млн м2) построенных населением за счет собственных и заемных средств в городах и поселках городского типа в 2000г от общего ввода в этой же местности составляли 26,8%, в сельской местности 88,9%, однако в 2011г эти показатели незначительно изменились и стали соответственно 28 и 88,4%

 

Таблица 4

Ввод в действие жилых домов в городах и поселках городского типа и сельской местности в Российской Федерации (миллионов квадратных метров общей площади)

 

годы	Всего введено в действие жилых домов, млн. м2 общей площади			в том числе построенных населением за счет собственных и заемных средств		На 1000 человек населения, м2 общей площади
	в городах и поселках городского типа	в сельской местности		в городах и поселках городского типа	в сельской местности	в городах и поселках городского типа и в сельской местности	в городах и поселках городского типа	в сельской местности
2000	23,1	7,2	6,2		6,4	207	216	182
2001	24,3	7,4	6,6		6,5	217	227	189
2002	26,2	7,6	7,5		6,7	233	247	195
2003	28,3	8,1	7,8		7,4	252	267	210
2004	32,3	8,7	8,2		7,9	285	307	226
2005	34,1	9,5	8,8		8,7	304	326	245
2006	40,6	10,0	10,9		9,1	355	390	260
2007	47,5	13,7	13,8		12,5	431	458	358
2008	49,0	15,1	14,0		13,4	451	472	395
2009	43,8	16,1	14,0		14,5	422	423	421
2010	43,7	14,7	12,7		12,8	409	415	393
2011	46,8	15,5	13,1		13,7	436	416	443