Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

 

Рассмотрим структуру ввода жилья (табл. 4). Как уже отмечалось, за последнее десятилетие произошел довольно значительный рост ввода в эксплуатацию жилых домов. Число, вводимых квартир, выросло в 2,11 раза за последние 11 лет, так в 2000 г число квартир составляло 373 тыс., а в 2011 уже 786 тыс. Однако на ряду с этим средний размер квартир снизился на 2,2%, т.е. с 81,1 м2 до 79,3м2. Значительно изменился и структурный состав вводимого жилья: так в 2000 г двух и трех комнатные квартиры пользовались большим спросом и соответственно их процентное соотношение в общей массе вводимого жилья составляли 29 и 34% , однако в 2011г наиболее часто вводимыми стали однокомнатные квартиры и составили 36 % от общего ввода, т.е. темпы роста ввода однокомнатных квартир по сравнению с 2000 г составил 16%, ввод трехкомнатных же квартир за этот же период снизился на 13%.

       В тоже время, если рассматривать  ввод жилых домов жилищно-строительными  кооперативами и населением за  счет собственных средств, то  мы видим, что число квартир  построенных кооперативами за  период с 2000 г по 2011 снизилась  с 11 тыс. квартир до 6 тыс. квартир , т.е. падение составило 54,5%, так же снизилась и площадь вводимого жилья с 67,1 м2 до 59,5 м2,т.е на 11,3%. Совсем противоположная картина состоит с жильем построенным населением: число квартир выросло по сравнению с 2000 г на 89,6% и их средняя площадь соответственно увеличилась на 11,9 % и составила к концу 2011 г 132,9 м2.

     Такие изменения в строительстве  жилых домов в первую очередь  обусловлены изменением спроса  на строящееся жилье и ростом  цен на 1 м2 жилой площади и государственной политикой.

 

 

Таблица5

Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011     373 382 396 427 477 515 609 722 768 702 717 786     81,1 83,1 85,3 85,4 86,0 84,5 83,1 84,7 83,4 85,3 81,5           79,3               20 20 21 23 25 28 29 31 33 33 34 36 29 30 30 31 31 32 32 32 32 31 32 31 34 33 32 31 29 27 25 24 23 23 23 21 17 17 17 15 15 13 14 13 12 13 11 12             11 10 8 7 7 9 8 14 9 6 5 6 67,1 67,5 69,0 71,4 74,6 69,3 70,8 66,2 68,9 81,4 69,1 59,5               106 108 113 115 116 127 144 190 200 210 192 201   118,8 120,4 125,7 131,9 138,5 138,3 138,7 138,8 136,7 135,9 132,6 132,9 Всего Число кваpтиp, тыс. Их сpедний pазмеp, м2 общей площади Из них по видам кваpтиp, в пpоцентах от общего ввода: однокомнатные двухкомнатные трехкомнатные четыpехкомнатне и более Жилищно-строительные кооперативы Число кваpтиp, тыс. Их сpедний pазмеp, м2 общей площади Населением за счет собственных и заемных средств Число кваpтиp, тыс. их сpедний pазмеp, м2 общей площади

 

За последние четыре года незначительные изменения произошли в структуре ввода в действие жилых домов по формам собственности. В кризисные годы выросла доля частной собственности, так в 2011 г она составляла 87,1% , хотя в 2008г было всего лишь 84,2%. Рост государственной собственности по итогам 2011г. по сравнению с 2008г в целом составил 1,7 % , муниципальная собственность снизила темпы роста на 0,8%, частная собственность выросла с 84,2% до 85,6 %, что говорит о возрастающей заинтересованности государства и частных лиц в строительстве жилых домов.

Из выше изложенного можно сделать выводы:

• значительно возросли темпы строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов и увеличилась площадь вводимого жилья, приходящаяся на 1000 чел;
• выявлена тенденция увеличения объемов жилых домов, построенных за счёт собственных средств граждан, при этом в целом растет средняя площадь квартир;
• наибольшим спросом на данный момент пользуются малогабаритные квартиры.

 

 

 

Рис. 4 Динамика индексов цен на жилье на первичном и вторичном рынках, 2007‐2012 гг., %

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Анализ развития  ипотечного жилищного кредитования  в регионах

 

Ипотечное кредитование еще несколько лет назад было диковинкой для россиян, но постепенно кредиты на покупку жилья на 15-30 лет входят в обиход. В кризисный период 2008-2009 гг. спрос на кредиты по вполне понятным причинам снизился, но, уже начиная с 2010 года, население начало оправляться от кризисного шока, и стало наблюдаться поступательное восстановление спроса на ипотеку. Этому в немалой степени способствовали как восстановление денежных доходов населения, так и снижение ставок по ипотеке.

К настоящему времени в России выдано более 1 млн. ипотечных жилищных кредитов. При этом по итогам восьми месяцев 2011 года было выдано 288 тыс. ипотечных кредитов на сумму 397 млрд. руб. Безусловно, наибольший прогресс ипотечное кредитование демонстрирует в относительно экономически развитых регионах, где хорошо развит вторичный рынок жилья. Однако не всегда самые богатые граждане нашей страны берут кредиты на покупку недвижимости, а, напротив, к кредитам во многом прибегают те, кому не хватает собственных средств для улучшения жилищных условий, но кто остро нуждается в этом улучшении (например, молодые семьи). Поэтому для тех, кто берет кредиты, как правило, крайне важны условия получения ипотеки и, в первую очередь, процентная ставка, которая, в конечном счете, определяет размер дополнительно выплаченной суммы сверх стоимости квартиры.                                                             

Процентная ставка по ипотеке в последние годы в России имела тенденцию к снижению, однако во время кризиса наблюдался ее временный рост, что вполне объяснимо было связано с возросшими рисками для банков. По итогам 2006 года в среднем по стране средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам была на уровне 13.7% годовых, в 2008 году – 12.9%, в 2010 году – 13.1%, а по итогам января-августа 2011 года уже 12.1%.                    В отдельных регионах ставки значительно отличаются от средневзвешенной по стране. Это отличие во многом определяется соотношением активности банков в том или ином регионе, работающих по стандартам АИЖК, где ипотечная ставка относительно низка, и банков, работающих по своим стандартам (как правило, с государственным участием), и предлагающих ипотечные кредиты на более дорогих условиях.  Немаловажную роль в распределении процентных ставок в региональном разрезе играет конкуренция между банками. Во многом именно рост конкуренции позволил сузить разброс ставок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.  В 2011 году разница между минимальной и максимальной ставкой по ипотеке в различных регионах России составляет 4 процентных пункта. Так, по итогам восьми месяцев текущего года в Курганской области было выдано 1665 ипотечных кредитов в рублях, и средневзвешенная ставка (взвешивается как на объем кредитов, так и на срок, на который выдан кредит) по ним составила всего 9.7%. При этом максимальная ставка наблюдалась в Республике Хакасия, где за восемь месяцев было выдано 1265 кредитов по средневзвешенной ставке 13.7%.  Не считая нескольких регионов – лидеров и аутсайдеров, процентные ставки остальных регионов находятся в довольно узком диапазоне – 11.5-12.7% годовых. Так, например, в регионе –  лидере по объему выдаваемых кредитов –  Москве, средневзвешенная процентная ставка по рублевым кредитам составляет 12.0%. За восемь месяцев 2011 года в Москве выдано 12 тыс. кредитов на сумму 44 млрд. руб. В Москве выдается наибольший объем кредитов в денежном выражении, что объясняется более высокой стоимостью квадратного метра жилья, однако наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Тюменской области (17.7 тыс. кредитов). Немного отстает от Тюменской области Республика Татарстан, где за январь-август было выдано 15.5 тыс. ипотечных кредитов.                                        

  Рост конкуренции на рынке ипотеки привел к сужению разброса ставок в региональном разрезе. В то же время, к настоящему времени возможности по снижению ставок банками практически исчерпаны, и в ближайшем будущем существенных изменений в распределении ставок по регионам не произойдет. В качестве одного из основных механизмов привлечения заемщиков выступает снижение первоначального взноса, что повышает доступность ипотеки. В то же время, такой подход чреват потенциальным ростом рисков. В настоящее время доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в общем объеме ипотечной задолженности составляет 3.3%, но в ближайшие годы, при активном снижении требований к первоначальному взносу, может заметно вырасти.  По мнению экспертов «РИА-Аналитика», в ближайшем будущем на заметное снижение процентных ставок вряд ли стоит рассчитывать, но в течение 3-5 лет процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем по стране могут опуститься ниже 10% годовых, а в ряде регионов, с учетом государственной поддержки, будет вполне реально взять кредит под 7-9% годовых. Это приведет к тому, что круг потенциальных ипотечных заемщиков вырастет в 2-3 раза.

Таблица 6

Средняя рыночная  стоимость 1 м2 жилья в 2012 году по данным Российского статистического ежегодника и нормативную стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения на II полугодие 2012 г

Регион	Сред. стоимость 1 м2 жилья на первичном рынке, руб.	Сред. стоимость 1 м2 жилья на вторичном рынке, руб.	Норматив стоимости 1 м2 жилья, установленный Минрегионразвития
Московская область	60 232,00	66 364,00	42 950,00
Санкт-Петербург	78 243,00	80 134,00	44 300,00
Краснодарский край	39 592,00	55 192,00	30 450,00
Москва	144 342,00	170 131,00	73 800,00
Тюменская область	44 306,00	47 151,00	32 450,00
Республика Татарстан	34 315,00	38 203,00	26 200,00
Новосибирская область	38 263,00	46 430,00	32 100,00
Свердловская область	51 341,00	45 150,00	33 600,00
Челябинская область	31 375,00	30 516,00	26 400,00
Красноярский край	40 491,00	36 165,00	30 400,00
Иркутская область	39 420,00	37 144,00	30 500,00
Курганская область	29 167,00	30 974,00	26 000,00
Республика Тыва	33 175,00	32 911,00	24 300,00

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 5   30 регионов России с наибольшим объемом выдачи за 2011-2012 года, млн руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.6  Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2012 гг.

 

 

 

 

 

 

 

Схема 1

Использование бюджетных средств по региональным ипотечным программам

 

Следующим важным вопросом является формирование и развитие ссудно-сберегательных касс, которые наряду с КБ могли бы заниматься ипотечным кредитованием. Но для этого им необходимо создать определенные условия. ССК нужно дать статус специализированных банков, основной функцией которых будет привлечение средств населения в виде сберегательного вклада и кредитование недвижимости. Для снижения рисков вкладчиков необходимо определить функции ССК, установить стабильный процент по вкладам не привязанный к финансовому рынку, разработать собственные нормативы кредитных ставок, отличные от нормативов КБ.

Создание специализированных банков поможет в привлечении долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок. Эффективность деятельности ССК может обеспечиваться за счет узкой специализации (меньшее количество сотрудников по сравнению с универсальными кредитными организациями, снижение рисков по кредитованию в связи с накоплением необходимых средств, независимость от финансового рынка, в связи с замкнутой системой и, следовательно, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам).

А для заинтересованности населения в участии в ссудно-сберегательной системе государство должно принять определенные протекционистские меры, например, исключить суммы сбережений из облагаемого дохода, предоставлять персональные субсидии при накоплении определенной части средств на ссудно-сберегательном счете и т. д. Эти меры могли бы коренным образом изменить систему ипотечного жилищного кредитования. Несомненно, ипотека в России развивается по американской модели (в мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: одноуровневая модель ипотечного кредитования на основе первичного рынка ипотечного кредита и американская модель ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита). Но создание ссудно-сберегательных касс послужит дополнительным источником для формирования ипотечного рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Риски ипотечного  кредитования

 

Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений доходного бизнеса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования.