Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

 

 

 

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

 

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

• земельные участки;
• жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
• офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
• производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

      Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

• капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
• неинфляционная поддержка сферы материального производства;
• пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;
• создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

4. По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования:
• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются  различные кредитные институты. Особенности их деятельности  заключены в способе рефинансирования  выдаваемых кредитов

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация  кредитов различается по срокам

7. По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной  ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного  погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять  от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Рефинансирование ипотечного кредита

 

 

Рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита – это финансовая операция с целью изменения условий кредита под залог недвижимости, ранее полученного в одном банке (первоначальная ипотека), путем получения кредита в другом банке (последующая ипотека). Целью рефинансирования кредита является изменение условий кредитования в сторону, выгодную для заемщика.

Рефинансирование ипотеки происходит путем полного досрочного погашения задолженности заемщика по первоначальной ипотеке объекта жилой недвижимости у одного банка новым кредитом, который заемщик получает в другом банке по договору последующей ипотеки того же объекта недвижимости. Залог объекта жилой недвижимости перерегистрируется на второй банк.

Таблица 1

Рефинансирование ипотечного кредита

Банк / Программа	Валюта	Цель	min руб	max руб	max срок, лет	min взнос, %	min ставка % годовых	Доср. погаш., мес.
Абсолют Банк
Рефинансирование ипотечных кредитов	руб, $, евро	рефинансирование	300 000	9 000 000	25	0	10	12
Альфа-Банк
	руб, $	рефинансирование	600 000		15	10	9,3	3, 6, 12
КИТ Финанс
Перекредитование	руб	рефинансирование	300 000	60 000 000	30		11,75
Перекредитование	$	рефинансирование	10 000	2 000 000	15		9,75
Банк Москвы
Рефинансирование ипотечных кредитов	руб, $, евро, швейц. фр., яп. йены	рефинансирование	175 000		30	0	7	6
Сосьете Женераль Восток
Кредит «Рефинансирование»	руб, $, евро	рефинансирование	625 000		25	0	9,25	6
Национальный Резервный Банк
Кредит «Рефинансирование—Доллар»	$	рефинансирование	375 000	37 500 000	20	0	9,7	без ограничений
Кредит «Рефинансирование—Рубль»	руб	рефинансирование	200 000	45 000 000	25	0	11,5	без ограничений
Райффайзенбанк
Кредит на рефинансирование ипотечного кредита в другом банке	руб, $	рефинансирование	375 000	25 000 000	25	0	9	3
Судостроительный Банк
Кредит «Перекредитование»	$	рефинансирование	250 000	25 000 000	25	0	11	без ограничений
ХКФ Банк
Кредит HOME % «Рефинансирование»	руб, $	рефинансирование	300 000	15 000 000	25	0	9,5
ДжиИ Мани Банк
Рефинансирование ипотечного кредита	$	рефинансирование	500 000	12 500 000	30	0	9
НОМОС-Банк
Рефинансирование	руб, $	рефинансирование	250 000		25	0	10	6
РосЕвроБанк
Кредит «Рефинансирование»	руб, $	рефинансирование			40	0	10,5	6

 

Таблица 2

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

Цели рефинансирования

Рефинансирование кредита может производиться с различными целями:

1. Наиболее распространенной  целью рефинансирования является  сокращение итоговых расходов  заемщика по возврату ипотечного  кредита. Достижение данной цели  происходит за счет рефинансирования  кредита по более низкой процентной  ставке, что приведет к уменьшению  переплаты за кредитуемое жилье. Для осуществления рефинансирования  наиболее благоприятным моментом  являются периоды общего рыночного  снижения ипотечных ставок, которые  могут неоднократно происходить  за срок ипотечного договора. Хорошие возможности для заемщиков  открывают либо появление на  ипотечном рынке нового игрока, либо попытка агрессивного изменения  своей рыночной доли существующим  участником ипотечного рынка, которые  могут сопровождаться предоставлением  демпинговых ставок.

2. Другой целью может  являться сокращение ежемесячного  платежа по обслуживанию кредита  за счет увеличения срока кредитования.                      3. Рефинансирование ипотеки позволяет изменить валюту кредита.                    4. Рефинансирование может применяться для получения заемщиком дополнительных заемных финансовых ресурсов, обеспеченных ипотекой недвижимости. Возможность получения дополнительных кредитных средств возникает в случае роста стоимости залогового объекта недвижимости, предоставления рефинансирующим банком повышенной суммы кредита по отношению к оценочной стоимости залогового объекта  или в том случае, когда заемщиком была погашена значительная часть задолженности по телу кредита.  Такой способ получения дополнительных заемных средств может представлять интерес, поскольку ставки потребительского кредитования существенно превышают ставки ипотечных кредитов. Однако далеко не все программы рефинансирования ипотечных кредитов позволяют получить сумму средств, превосходящую  остаток основного долга по рефинансируемому кредиту. Например, при рефинансировании ипотечного кредита в Сбербанке заемщик не сможет получить кредит, превосходящий величину остатка основного долга по рефинансируемому кредиту.  В то же время, банк «ВТБ 24» данное ограничение не предусматривает.