Применение в оценке недвижимости теории ренты и предельного анализа.

Содержание 
 

Введение                                                                                                                 3

1.Применение  в оценке недвижимости теории  ренты 

    и предельного анализа.                                                                                      5

            1.1.Понятие недвижимости                                                                       5

            1.2.Применение в оценке недвижимости теории ренты                        7

            1.3. Применение в оценке недвижимости предельного анализа           9

  Заключение                                                                                                           11

  Список использованной литературы 13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а  также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. 

     Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.                                                                                                                        Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

     Изучение  оценки недвижимости является одним  из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения.

В своей  работе, я попытаюсь более подробно рассмотреть понятие недвижимости, а также применение в ее оценке различных теорий, частности теории ренты и предельного анализа. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Применение  в оценке недвижимости теории  ренты и предельного анализа. 

     1.1.Понятие недвижимости 

    Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 

    Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

    Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

    К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено). 

    Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

    В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.). 

    Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.2.Применение в оценке недвижимости теории ренты 

Основы  теории ренты были разработаны английскими  классиками А. Смитом и Д. Риккардо в  конце XVIII - начале XIX в. Вычленение этой категории означало признание объективных экономических законов в земледелии и распространении их на собственников земли.

    Вообще рента - это часть продукта, выплачиваемая землевладельцу. Если имеется изобилие плодородной земли, а населения мало, то ренты не существует, т.к. каждый может ее обрабатывать и никто не захочет платить ренту. Рента возникает, когда плодородной земли мало. С развитием общества количество и плодородие земли убывает. На величину ренты влияет процесс убывания плодородности земли и изменение величины совокупного капитала. Т.к. если величина совокупного капитала уменьшается, уменьшается платежеспособный спрос на хлеб, цены на хлеб падают, сокращаются посевы и их площади - падает рента. Таким образом, при неизменных условиях земледелия: при росте капитала - рента увеличивается; при уменьшении капитала - рента понижается. 

    В современной экономической науке понятие ренты понимается более расширенно, чем сверхприбыль, получаемая от использования природных ресурсов. Под рентой понимается отдача на фактор производства, предложение которого ограничено.

    Факторами производства называются ограниченные ресурсы, используемые в производстве. Они одновременно являются и затратами на получение какого-то блага.

    Основными факторами производства являются: земля в ее расширенном толковании, труд, капитал и предпринимательские усилия. Земля — это источник получаемых благ. Труд — это способности человека, которые могут быть применены при производстве благ. Капитал — это здания, оборудование, сооружения, материальные запасы, которые увеличивают продуктивность земли. Предпринимательские усилия — способность людей организовывать другие факторы производства для получения благ.

    Цена каждого ресурса (земля, труд, капитал, предпринимательские усилия), участвующего в производстве, определяется его способностью производить добавленную стоимость. Добавленная стоимость, произведенная землей, определяется как доход, остающийся после оплаты труда, капитала и предпринимательских усилий. Поэтом теорию оценки земли иногда называют теорией остатка. 

    Рентный доход от земли может быть определен как прибыль, которая образуется сверх затрат основных факторов производства — труда, капитала и нормальной предпринимательской прибыли.

    Основная проблема определения величины ренты по расчетным моделям заключается в правильном определении издержек, возникающих при производстве продукции, добыче первичного сырья, а также определении величины предпринимательского дохода. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.3. Применение в оценке недвижимости предельного анализа. 

Возникновение теории предельной полезности в первую очередь связывают с кризисом трудовой теории стоимости. И действительно, именно изменения в экономических  отношениях развивающегося капитализма стали первопричиной подрыва классического товарного производства и, следовательно, трудовой теории стоимости, возникновения теории предельной полезности.

Нужно сказать, что теория предельной полезности является кульминацией развития субъективистских теорий полезности, которые имеют давнюю историю и своими корнями восходят еще к Аристотелю.

  Она стала  качественно новым этапом развития экономической теории положившая в основу исследования экономических явлений и процессов методологию предельного анализа. Эту теорию также называют маржиналистским анализом или маржиналистской теорией.  Суть этой теории заключается в использовании для анализа предельных величин.

    Существенным моментом маржиналистской теории является понимание полезности с учетом субъективных представлений потребителя. Очевидно, что абстрактная полезность (полезность как таковая) присуща любому товару, однако конкретная полезность, т.е. выбор конкретного товара, определяется человеком, исходя из собственных предпочтений, привычек и вкусов. Именно это и оказывается решающим фактором потребительского выбора. Один из основоположников предельного анализа, представитель так называемой «австрийской школы» К. Менгер по этому поводу высказывался абсолютно определенно: « Ценность- это суждение, которое хозяйствующие люди имеют о значении находящихся в их распоряжении благ для поддержания их жизни и их благосостояния».

Сторонники  теории предельной полезности претендуют на всеобщность этой теории, как  на уровне микроэкономики, так и на уровне макроэкономики. Теория предельной полезности успешно объясняет процесс установления равновесных цен под воздействием спроса и предложения на отдельные виды потребительских и инвестиционных благ на уровне отдельных рынков.

Но хотя теория предельной полезности успешно объясняет процесс формирования равновесных цен под воздействием спроса и предложения на отдельные виды потребительских и инвестиционных благ на уровне отдельных рынков и на основе результатов деятельности этих рынков складывается совокупная стоимость произведенных и реализованных всех благ, на уровне макроэкономики всё же эта теория не в состоянии объяснить закономерности экономического роста, такие макроэкономические явления, как инфляция, дефляция, изменение уровня процентных ставок.

    Таким образом, предельный анализ (анализ по предельным показателям) - анализ, основанный на использовании предельных величин для исследования экономических процессов. При этом считается, что хозяйственные индивиды принимают решения, исходя из стремлений достичь максимальной предельной полезности - приращения полезности на единицу затрачиваемых ресурсов, затрат.

    Важнейшим принципом экономического анализа является сопоставление предельных выгод и предельных затрат при оценке состояния и перспектив деятельности экономических агентов. Данный метод позволяет контролировать и устанавливать прибыльное соотношение издержек и доходов недвижимости. Экономическая деятельность будет продолжаться, если предельные выгоды от недвижимости будут больше, чем предельные затраты, связанные с нею. Стимулы к продолжению экономической активности данного рода исчезают, как только предельные затраты оказываются выше предельных выгод.