Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Содержание

Введение………………………………………………………………………………………….3

     1.Методические  основы оценки рыночной стоимости  земельных участков…..4

     2. Общие рекомендации по проведению  оценки…………………………………5

     3. Методы оценки…………………………………………………………………..6

     3.1. Метод сравнения продаж……………………………………………….7

     3.2. Метод выделения………………………………………………………..9

     3.3. Метод распределения………………………………………………….12

     3.4. Метод капитализации земельной  ренты……………………………..13

     3.5. Метод остатка………………………………………………………….14

     3.6. Метод предполагаемого использования……………………………..16

4. Особенности  оценки рыночной стоимости земель  сельскохозяйственного назначения…………………………………………………………….………………….17

 Заключение……………………………………………………………………………....21

Список используемой литературы……………………………………………………...22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     В теории оценки недвижимости для определения  стоимости земли используется ряд  унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и  технологиями оценки, которые могут  быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

     Объектом  оценки стоимости земли могут  выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов. 
 
 
 
 
 

     1.Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков.

     Рыночную  стоимость имеют те земельные  участки, которые способны удовлетворять  потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная  стоимость земельного участка зависит  от спроса и предложения на рынке  и характера конкуренции продавцов  и покупателей (принцип спроса и  предложения).

     Рыночная  стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные  затраты на приобретение объекта  эквивалентной полезности (принцип  замещения).

     Рыночная  стоимость земельного участка зависит  от ожидаемой величины, срока и  вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты) (принцип ожидания).

     Рыночная  стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

     Рыночная  стоимость земельного участка зависит  от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

     Рыночная  стоимость земельного участка зависит  от его местоположения и влияния  внешних факторов (принцип внешнего влияния).

     Рыночная  стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении  наиболее эффективного использования  принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

     - преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

     - перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

     - текущее использование земельного участка.

2. Общие рекомендации по проведению оценки.

     Оценку  рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.

Дата  проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

     При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность  отчета об оценке как документа, содержащего  сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

     Результаты  оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

     Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы  отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости  земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

     В отчет об оценке рыночной стоимости  земельного участка рекомендуется  включать:

     - описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

     - описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

     - фотографии земельного участка и его улучшений;

     - характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

     - установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

     Итоговая  величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

3. Методы оценки.

     Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

     На  сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

     Далее приведено содержание перечисленных  методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в  отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

3.1. Метод сравнения продаж.

     Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

     - определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

     - определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

     - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

     - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

     - расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

     К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

     Наиболее  важными факторами стоимости, как  правило, являются:

     - местоположение и окружение;

     - целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

     - физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

     - транспортная доступность;

     - инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

     К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.