Основные направления жилищно-коммунальной реформы

Филиал  Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета в г. Череповце 
 
 
 
 
 
 

Кафедра «Экономика и управление» 

Контрольная работа  

По дисциплине «Экономика городского хозяйства» 

Вариант 2 «Основные направления жилищно-коммунальной реформы» 
 
 

Студента 3 курса

Группы 3-ЭУП 07

Смирнова  В.А. 
 
 

Череповец

2010

     Содержание: 

     Жилищная  проблема и пути ее решения в современных  условиях 3

     Содержание  и ход реализации жилищно-коммунальной реформы 8

     Список  литературы 17 

     Жилищная  проблема и пути ее решения в современных  условиях 

     С внедрением рыночных отношений произошли  существенный изменения. Так, начал  функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в  острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским  требованиям, для значительной части  населения.

     Жилищная  проблема имеет несколько важных аспектов:

• дефицит жилья – количественный аспект;
• несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей – структурный аспект;
• несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект;
• несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.

     Средняя жилищная обеспеченность в городах  страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в  коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного  решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.

     Состав  квартирного фонда во многих городах  страны не соответствует демографической  структуре населения, что существенно  ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных темпах решения  жилищной проблемы свидетельствует  невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

     Важным  аспектом данной проблемы является несоответствие существующего жилищного фонда  функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный  уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры  жилых помещений.

     Отсутствие  современных видов благоустройства  и конструктивные недостатки жилых  зданий приводят к завышенному потреблению  энергоресурсов и воды. Так, с точки  зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это  во многом объясняется тем, что в  существующем жилищном фонде Росси  значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных  из-за низкого качества строительства  и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных  зданий) и окна (32 и 35% соответственно). В результате показатели удельного  теплопотребления в таких зданиях  в 2-4 раза превышают аналогичные  показатели в странах Европы и  Америки с близкими климатическими условиями.

     Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту жилищного  фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда Санкт-Петербурга находится  в неудовлетворительном техническом  состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу жизни  и здоровью жителей. Имеют место  случаи обрушения конструктивных элементов  и элементов декора фасадов зданий.

     Следует также отметить, что качество жилой  среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также имеется  целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное  проведение капитальных и текущих  ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

     Применяемый в течение длительного времени  административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической  заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей  деятельности и отчуждение жителей  от собственности привели к серьезным  негативным последствиям и деформациям  в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение  условий его эксплуатации. Население  же было поставлено в крайне пассивную  позицию, так как жители не имели  реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

     Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а  также бесхозяйственное отношение  к жилью.

     Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения  жилищной проблемы:

     поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта  и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и  муниципальных жилищных программ и  проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и  ремонта жилищного фонда, привлечение  средств инвесторов, предприятий  и организаций, населения путем  сооружения элитного и массового  коммерческого жилья, строительство  жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и  проектах);

     повышение доступности жилья для широких  слоев населения (создание благоприятных  условий для развития рынка жилья  и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);

     совершенствование системы обеспечения жильем социально  незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой  поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной  помощи, предоставление бесплатного  или дешевого муниципального жилья  и т.д.);

     совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных  и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной  застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

     повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).

     Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в  первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита  на длительный срок под залог недвижимости.

     Исходя  из опыта развитых стран, в которых  жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные  черты функционирования жилищной сферы:

• большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);
• заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;
• собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;
• оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде – затраты муниципалитета (без прибыли);
• ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;
• субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;
• работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;
• приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;
• уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;
• строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

     Для практической реализации приведенной  выше системы необходимы следующие  условия:

• наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
• достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
• устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
• развитая правовая основа рыночных механизмов;
• политическая, социальная и экономическая стабильность.

     К сожалению, эти условия в нашей  стране пока не сложились, и потому быстрый переход к рассматриваемой  системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение  уровня содержания жилищного фонда  возможно и в современных условиях при наличии благоприятных условиях при наличии благоприятных тенденций  изменения макроэкономической ситуации в стране. 

     Содержание  и ход реализации жилищно-коммунальной реформы 

     Важнейшими  результатами реформы должны стать  существенное улучшение жилищных условий  населения, обеспечение нормативных  требований к содержанию жилищного  фонда и повышение уровня жилищно-коммунального  обслуживания потребителей. Для достижения ожидаемых результатов необходимо соблюдение определенных условий, основными  из которых являются наличие развитого  рынка жилья и подрядных работ, повышение уровня доходов граждан, наличие экономико-правового механизма  инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования в жилищной сфере, а также политическая и социально-экономическая  стабильность. Как уже отмечалось выше, эти условия в полной мере в большинстве городов страны на современном этапе не выполнены, но если же вообще не принимать мер  по ее преобразованию, то ситуация может  серьезно ухудшиться и миллионы людей  останутся без тепла, электричества, воды, газа и даже без крыши над  головой.

     В настоящее время руководством страны и администрацией ряда городов и  регионов приняты важные документы, определившие содержание реформы ЖКХ. В ряде регионов и городов страны разработаны программы реформирования ЖКХ.

     В настоящее время имеются два  альтернативных подхода к реформированию жилищной сферы. Согласно первому из них приоритет отдается снижению расходов бюджета в части финансирования жилищной сферы для освобождения средств, которые могут быть направлены на социальные нужды и на другие жизненно важные потребности населенных пунктов. Признавая актуальность и  обоснованность такого подхода, отметим, что практически он может быть реализован путем переложения чрезмерно  высоких издержек городского хозяйства  на плечи потребителей и соответствующего повышения тарифов на жилищно-коммунальные и прочие услуги.