Комплексный анализ рынка земли Самарской области муниципального района Исаклинский

Министерство  сельского хозяйства РФ

ФГОУ  ВПО «Самарская государственная  сельскохозяйственная академия»

Институт  управленческих технологий и аграрного  рынка

Кафедра: «Организация перевозок и технического сервиса » 
 
 
 
 

Контрольная работа

по дисциплине: «Земельный рынок»

на тему: « Комплексный анализ рынка земли Самарской области     муниципального района Исаклинский ». 
 
 
 
 
 

Выполнил  студент:

группы  ЗУ- 432

Сергеев С. Н.

   Проверил:

 Занин  А.С. 
 
 
 

2011

     Содержание

                                                                                                                          стр.

Введение………………………………………………………………………...2-4                                                                                    

1. Земельный  рынок и его особенности………………………………………5-8

2. Характеристика  Исаклинского района…………………………………….…9

3. Выписки  проведения аукционов из районной газеты

«Исаклинские  вести»………………………………………………………...10-20

Заключение………………………………………………………………………21

Список используемой литературы………………………………………….….22

Введение

     Земля была и продолжает оставаться одной  из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Оценка земли – это оценка недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное  «Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке. Также рыночная оценка стоимости земли зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

     Для оценки земельного участка обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

     Цель  работы: изучение оценки земельных участков в муниципальном районе «Исаклинский» Самарской области.

1. Земельный  рынок и его особенности.

     Оценщики  рассматривают стоимость в контексте  рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка. В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка. Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

   В земельном  законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.
2. Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
3. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.

   При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие  особенности земельного рынка:

- объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и       покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;

- предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в Исаклинском районе наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах административного центра;

- предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены.

     Учет  специфики рынка недвижимости позволяет  более обоснованно оценить текущее  влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода.

     Земельный рынок может сегментировать по следующим критериям. В зависимости от категории земель различают земли:

- сельскохозяйственного  значения;

- населенных  пунктов;

- промышленности  и иного специального назначения;

- особо охраняемых  территорий;

- лесного фонда;

- водного фонда;

- земли запаса.

     По  законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного  назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному  кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

     В зависимости от вида разрешенного использования  земельные участки могут быть предназначены:

- для индивидуального  жилищного строительства;

- коттеджного строительства;

- ведения личного  подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского;

- ведения садово-огороднического  хозяйства;

- размещения  промышленных, коммунальных и складских  объектов;

- размещения  объектов коммерческого назначения;

- прочего использования.

     В зависимости от права на земельные  участки:

- право собственности;

- право аренды;

- право постоянного  бессрочного пользования;

- право пожизненно  наследуемого владения;

- сервитут.

     Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном  порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

     Иностранные граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации.

     Правовой  режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму  собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная и другие. 
 
 
 
 
 

2. Муниципальный район «Исаклинский» Самарской области. 

               Исаклинский район расположен в северо-восточной части                                           Самарской области. Год образования 1967. Районный центр, село Исаклы. Расстояние от областного центра г. Самара 155 км. Исаклинский район граничит с районами: Шенталинским , Похвистневским , Клявлинским и Камышлинским . Площадь территории муниципального района 1 577 км².

  Население составляет 14002 человек, район сельскохозяйственный на территории муниципального района осуществляют свою деятельность 10 сельскохозяйственных производственных кооперативов, 6 обществ с ограниченной ответственностью , 10 крестьянско-фермерских хозяйств, российско-швейцарская фермерская корпорация, подсобное хозяйство. Имеется 2 банка, страховое общество.

     Всего в районе земли 103  тыс.га., пашни 70 371га.

      В Исаклинском районе комитетом по управлению муниципальным имуществом, являющимся организатором торгов, периодически проводится аукцион по продаже земельных участков различных назначений; для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства магазинов, под строительство гаражей. Информация о проведении аукционов продаж земельных участков официально публикуется в средствах массовой информации – районной газете «Исаклинские вести».

3. Выписки   проведения аукционов из районной  газеты «Исаклинские вести». 

     Прилагаю выписки аукционов из районной газеты «Исаклинские вести» за   2010 год:

1. Районная газета «Исаклинские вести»  № 19 от 05.03.2010 года.

     Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Исаклинский сообщает, что назначенный  на 1 марта 2010 года аукцион по продаже:

     1. Земельный участок с кадастровым  номером 63:19:07 06 004:86, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, д. Два Ключа, ул.  Школьная, общей площадью 1500 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, признан несостоявшимся, так как в аукционе участвовало менее двух участников. Согласно ст.38.1 Земельного кодекса РФ земельный участок продан единственному участнику по начальной цене аукциона 20000 рублей;

     2. Земельный участок с кадастровым  номером 63:19:07 04  004:622, находящийся  по адресу: Самарская область,  Исаклинский район, с. Убейкино, ул. Прямая, общей площадью 8059 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, признан состоявшимся. Земельный участок продан по цене 52500 рублей;

     3. Земельный участок с кадастровым  номером 63:19:03 05 041:247, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, ул. Братьев Лагода, общей площадью 1500 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, признан несостоявшимся, так как в аукционе участвовало менее двух участников. Согласно ст.38.1 Земельного кодекса РФ земельный участок продан единственному участнику по начальной цене аукциона 30000 рублей;

     4. Земельный участок с кадастровым номером 63:19:11 03 001:138, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, п. Сокский, ул. Центральная, общей площадью 31 кв.м, под размещение торгового павильона, признан состоявшимся. Земельный участок продан по цене 5250 рублей;