Ипотечное кредитование в России

    Содержание  источников, оказывающих благоприятное  воздействие на развертывание в  стране ипотечного жилищного кредитования

    Источник-население. Факторами перспективного развития являются:

1. Разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволит гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты.

2. Возникновение  предпосылок по возрождению среднего  класса (потенциал более 10%), т.е.  слоя населения, имеющего высокую  кредитоспособность и достаточные  доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов.

3. Изменение  структуры спроса населения на  жилье, обусловленное не только  требованиями и размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей.

5. Повышение подвижности населения в пределах территории страны.

6. Рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости

Источник- Российские предприниматели .Факторами перспективного развития являются:

1.Разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков.

2.Острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства.

3.Стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками.

4.Понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства.

5. Возникновение  сети новых предпринимательских  структур, обслуживающих рынок жилья  (риэлтеры, оценщики, регистраторы и  др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования

Источник- Банки и финансовые инвесторы Факторами перспективного развития являются:

1. Укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования.

2. Выполнение ведущими банками (около 50) пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу.

3. Стимулирование  со стороны государства финансирования  реального сектора и инвестиционных  потребностей населения.

4. Активизация  государства и местных органов власти в поддержке ипотечного кредитования граждан.

5. Сокращение  сферы спекулятивного вложения  капитала.

6. Ограниченность  объектов инвестирования для  финансовых инвесторов в условиях  нестабильности фондового рынка.

7. Повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения.

8. Рост  конкуренции среди кредитных  организаций.

9. Создание  структур вторичного рынка ипотечных  кредитов

Источник- Органы государственной и местной власти Факторами перспективного развития являются:

1. Создание  новой возможности решения жилищной  проблемы.

2. Расширение среднего класса, проведение мероприятий по росту занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе.
3. Оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства.

4. Рост  налоговых поступлений и расширение  финансовой базы для обеспечения  социальным жильем населения  с низким уровнем доходов.

5. Выполнение  градостроительных планов

      Подобное  сочетание интересов, представленное в табл. 1., создает необходимые  качественные и количественные предпосылки  для решения жилищной проблемы в  РФ на базе развития ипотечного кредитования.

      На  начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов .

  1.Вариант. Сначала заемщик обращается в банк, который определяет, на какую сумму кредита он может рассчитывать, после чего заемщик выбирает подходящую ему квартиру в пределах суммы оговоренного с банком кредита.

  Заемщик обращается к кредитору (банку) за получением кредита. Банк проверяет кредитоспособность заемщика, следуя стандартам ипотечного агентства (ИА), и принимает решение, какую сумму кредита он готов  выдать данному заемщику.

      Банк  выписывает заемщику ипотечный сертификат на сумму выдаваемого кредита  плюс расчетный первый взнос заемщика в размере 30% от стоимости квартиры. Заемщик обращается к продавцу жилья  и выбирает подходящую квартиру с  учетом имеющегося у него ипотечного сертификата. Продавец и заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи, предусматривающий резервирование данного жилья на обусловленный сторонами срок.

  2 вариант.Сначала заемщик находит подходящее ему жилье, затем обращается в банк за получением кредита на его приобретение. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (комитетом муниципального жилья, риэлтерами, другими гражданами и юридическими лицами).

  Продавец  подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли-продажи).

      Заемщик обращается к кредитору (далее кредитор будет обозначаться как банк) за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предвари тельный договор купли-продажи. Банк проверяет кредитоспособность заемщика. При этом он может руководствоваться стандартами ИА. Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется банком в соответствии со стандартами ИА (например, одним из таких стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.)

      Независимо  от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный кредит предоставляется  в соответствии с установленной  процедурой, которая еще не получила типового оформления.

      Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для создания большого количества вариантов получения заемщиком ипотечного кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:

      – с положением заемщика в обществе;

• местом работы и стабильностью его предприятия;
• наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;

      – возможностью и необходимостью продажи  имеющейся у него квартиры, а также  характером процесса, связанного с  такой продажей.

      Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка (табл. 3.).

      Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой модели" ипотеки. Это двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для России.

      Технологии  ипотечного кредитования

1.Использование старого жилья для приобретения нового.

      Для приобретения нового жилья можно  получить краткосрочный кредит для  первоначального взноса при покупке  новой квартиры под залог уже  имеющегося жилья. До истечения срока  краткосрочного кредита заемщик  может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита.

2. Комбинированный вариант.

Часть первоначального взноса заемщика формируется  за счет имеющегося жилья и принимается впоследствии к зачету продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами

Основным  действующим лицом этой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет  ипотечный банк или отделение  универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа в рассрочку.

      Первоначальный  взнос заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у  возможного заемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который клиент в течение определенного времени будет регулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и полученного с них дохода.

      Заемщик (клиент) может и самостоятельно  найти подходящее ему жилье, а  потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может  соответствовать возможностям универсальных  банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

      Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

      Агентство недвижимости, работающее с ипотечным  банком должно решать следующие задачи:

• пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
• предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
• подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

Заключение

      Формирование  системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах и других странах начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с Россией. Ряд экономических условий в Мексике и в России совпадают – инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах, формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активном участии государства. Правительство за последнее время сильно увеличило инвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги по упрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирования жилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитования развивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития.

      Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Наличие вторичного рынка ссуд под  недвижимое имущество предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.