Ипотечное кредитование как вид залогового права

МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ 

Кафедра экономики недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Ипотечное кредитование как  вид залогового права. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:

студент 43 (2) группы

А.А. Полунин

Проверил:

Е.И. Гришкевич 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2010 год 

Содержание:

Введение………………………………………………………………………………………………………………………………..стр. 3

1.       Ипотечное кредитование и основные операции……………………………………...стр. 4
1. Порядок учета операций по начислению процентов по ипотечным кредитам…………………………………………………………………………………стр. 6
2. Порядок учета просроченной задолженности по ипотечным кредитам.……………………………………………………………………..………….стр. 6
3. Порядок учета операций по уступке банком прав требования по закладным……………………………………………………………………………….стр. 7
4. Порядок учета резервов на возможные потери по ипотечным кредитам и приобретенным правам требования…………………………………………...............стр. 8
2.       Особенности применения ипотечного кредита……………………………………...стр. 10
3.       Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе…………….......стр. 11 
4.       Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России……стр. 12

 

 

Введение:

Термин  «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Но залог земли как способ обеспечения исполнения обязательства был известен ещё в Древнем Египте. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека развилась на почве найма сельскохозяйственных участков. В обеспечение своевременного взноса нанимателями наемной платы собственники земли требовали обыкновенно от нанимателей включения в договор особого пункта о том, что все “приведенное, привезенное, принесенное” (inducta, invecta, illata) на нанятый участок (сельскохозяйственный инвентарь, рабочий скот и пр.) не должно вывозиться нанимателем с участка, пока не будет погашена задолженность нанимателя по договору, т.е. перечисленные виды имущества должны были служить обеспечением долга нанимателя (по наемной плате). Если наниматель все же вывозил свое имущество, собственнику земельного участка претор стал давать специальное средство защиты (interdictum Salvianum), если же эти вещи уже перешли во владение третьего лица, стали давать иск и против него об истребовании полученных им вещей (actio Serviana). В результате применительно к договору найма земли и была создана форма залога, при которой закладываемые вещи не выходили немедленно из владения и пользования залогодателя, а кредитор имел абсолютный иск об истребовании вещи с целью ее продажи. Оставалось распространить сложившуюся форму залога с того специального случая (найма), в связи с которым она сложилась, на все другие случаи обязательств. Это было осуществлено посредством распространения actio Serviana по аналогии (actio quasi-Serviana, или actio hypothecaria). В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ “О залоге”

В июле 1995 г. Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона “Об  ипотеке (залоге “недвижимости)”. Этот проект - развитие существующих положений  о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке  не вносит изменений в отношения  собственности, но создает четкую процедуру  залога недвижимого имущества. Главная  цель закона - повысить надежность и  эффективность пользования ипотеки  как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов  собственников этого имущества.  

1. Ипотечное кредитование и основные операции.

Российским  законодательством предусмотрен один вид залогового права на недвижимость – ипотека.

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выданный банком заемщику на приобретение недвижимости под ее залог либо на участие в  долевом строительстве объекта  недвижимости под залог прав на участие  в долевом строительстве, оформленный  в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода  в эксплуатацию.

   Права банка по ипотечному кредиту могут  быть удостоверены закладной. Закладная  представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права  ее законного владельца:

   - право на получение исполнения  по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой, без предоставления других  доказательств существования этого  обязательства;

   - право залога на имущество,  обремененное ипотекой.

   В договоре на предоставление ипотечного кредита могут быть определены следующие  параметры:

   аннуитетные платежи - ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу;

     мораторий - устанавливаемый банком период, в течение которого заемщику запрещено проводить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по кредитному договору;

   расчетный период - период, за который производится начисление процентов;

   платежный период - период, в течение которого заемщик обязан произвести погашение задолженности за предыдущий расчетный период (отсрочка платежа). По истечении платежного периода задолженность считается просроченной.

   Ипотечный кредит может быть предоставлен разовым  зачислением (либо выдачей наличными) денежных средств (разовый ипотечный  кредит) или в виде кредитной линии  под лимит выдачи (КЛВ) - общая  сумма предоставляемых денежных средств в течение срока действия договора не превышает установленного "лимита выдачи". Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линии практикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости.

   Предоставление  ипотечных кредитов физическим лицам  производится как в рублях, так  и в иностранной валюте. Кредиты  в рублях предоставляются путем  перечисления денежных средств на счет физического лица либо выдачей наличных денежных средств через кассу  банка, в иностранной валюте средства - только в безналичном порядке.

   Проценты  по ипотечным кредитам начисляются  в соответствии с расчетным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления, на остаток  ссудной задолженности, из расчета  процентной ставки, установленной договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.

   Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются  на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как  правило, осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерного погашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг.

   Ежемесячный аннуитетный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемый таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период.

   Размер  аннуитетного платежа рассчитывается при заключении договора по следующей формуле:

   ПС  х 0,01

   П = ОСЗ х

   ,- (кол-во мес. - 1)

   1 - (1 + ПС х 0,01) 

   где П - размер ежемесячного аннуитетного платежа; ОСЗ - остаток ссудной задолженности на расчетную дату; ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной договором; Кол-во мес. - количество полных расчетных периодов, оставшихся до окончательного возврата ипотечного кредита.

   Первый  платеж включает в себя только сумму  процентов, начисленных за фактическое  время пользования кредитом с даты предоставления до даты окончания первого расчетного периода включительно.

   Последний платеж по возврату кредита и процентов  включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы кредита и  уплате процентов, рассчитанных исходя из фактического времени пользования  оставшейся суммой кредита начиная  от даты начала последнего расчетного периода до даты погашения ссудной  задолженности включительно. Размер последнего платежа по ипотечному кредиту рассчитывается дополнительно после внесения заемщиком предпоследнего платежа по кредиту.

   Средства, полученные по текущему аннуитетному платежу, направляются в первую очередь на погашение процентов за расчетный период, оставшаяся сумма - в уплату основного долга. Очередность погашения задолженности по просроченным аннуитетным платежам устанавливается кредитным договором.

   При частичном досрочном погашении  кредита размер аннуитетного платежа пересчитывается.

   При составлении графика частичных  платежей по методу равномерного погашения  рассчитывается фиксированная сумма  погашения основного долга и  сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчетный период. Сумма нескольких равных частей, погашающих долг, равна исходной сумме кредита. Процентная часть считается по ставке, определенной кредитным договором, за каждый расчетный период с учетом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

   В том случае, если ипотечный кредит предоставляется в виде КЛВ, для  учета неиспользованного лимита кредитной линии используются внебалансовые счета бухгалтерского учета 913 02 - неиспользованные кредитные линии по предоставлению кредитов под лимит выдачи; счет пассивный. В аналитическом учете лицевые счета открываются в разрезе каждого договора на предоставление кредитной линии. 

1. Порядок учета операций по начислению процентов  по ипотечным кредитам

   Расчет  процентов по кредитным договорам  производится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. N 39-П "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета" (далее по тексту - Положение N 39-П). Расчет производится по кассовому методу.

   При расчете процентов в случае, когда  учет ссудной задолженности ведется  на нескольких лицевых счетах (по кредитным  линиям), остатки ссудной задолженности  за каждый день сначала складываются, а потом производится расчет процентов  исходя из общей суммы задолженности  по кредиту.

   Расчет  процентов по кредитам производится ежедневно. Отражение начисленных  процентов в бухгалтерском учете  осуществляется в последний рабочий  день месяца.

   Расчет  и отражение процентов по срочной  задолженности и просроченной задолженности, расчет штрафных пеней по просроченным задолженностям производится исходя из остатка на счете по учету задолженности  на начало дня. 

2. Порядок учета просроченной задолженности по ипотечным кредитам

   Если  в течение платежного периода  заемщик не исполнил своих обязательств по уплате ссудной задолженности  или частичного платежа, предусмотренного договором, производится перенос задолженности  на счета по учету просроченных задолженностей. Для учета просроченной задолженности  предусмотрены балансовые счета: 458 15, 458 17 - "Просроченная задолженность  по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам - нерезидентам". Счета активные. Лицевые счета  открываются в разрезе каждого  кредитного договора. 
 
 

3. Порядок учета операций по уступке банком прав требования по закладным.

   Права требования по закладной, оформленной  по предоставленному банком ипотечному кредиту, могут быть уступлены третьему лицу на возмездной основе. Банк также  может приобретать (выкупать) права  требования по первичным договорам  на размещение денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой.

   Уступка прав требования (цессия) - операция по уступке прав требования по заключенным  ипотечным кредитам на возмездной основе.

   Сторонами заключения такой сделки являются цедент и цессионарий.

   Цедент - кредитор, передающий права требования по ипотечному кредиту третьему лицу; цессионарий - лицо, приобретающее права  требования по ипотечному кредитному договору.

   При заключении сделки рассчитывается цена приобретения - фактические затраты, произведенные цессионарием по приобретению прав требований по ипотечному кредиту, в том числе сумма основного  долга по ипотечному кредиту, сумма  процентов (в том числе просроченных), начисленная на дату перехода права  собственности), сумма неустоек (штрафов, пеней), начисленная на дату перехода права собственности, затраты по оплате услуг сторонних организаций, связанные с приобретением прав требований и их регистрацией.