Девелопмент недвижимости

Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление  иных материальных изменений в использовании  зданий или участков земли .

Таким образом, девелопмент с точки  зрения его материально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений.  

Суть  девелопмента (что буквально переводится  как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

• Выбор  экономически эффективного проекта;

• Получение  всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

• Определение  условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

• Поиск  и привлечение инвесторов;

• Отбор  подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

• Реализация созданного объекта недвижимости или  передача его в эксплуатацию.  

Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто  организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные  в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта .

При реализации любого проекта девелопер последовательно  проходит через три стадии работ:

1. Определение  возможности реализации проекта  развития недвижимости, исходя из:

• Долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

• Состояния  налоговой и финансовой систем и  возможной эффективности проекта;

• Предложения  и спроса на жилую, коммерческую и  индустриальную недвижимость;

• Возможного и наиболее выгодного места реализации проекта.  

2. Результатом  этой стадии является принятие  решения о реализации проекта,  подача заявки на его реализацию. Определение условий осуществления  проекта и разработка бизнес-плана  его реализации:

• Определение  физических возможностей для реализации проекта (потребности в земельном участке, необходимая инфраструктура, потребность в дополнительных условиях для реализации проекта);

• Определение  затрат на реализацию проекта, его рентабельное, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собственные средства, привлекаемые средства инвесторов);

• Получение  разрешений государственных органов  и подготовка позитивного мнения общественности по реализации предполагаемого  проекта;

• Проведение переговоров с собственником по вопросам получения участка земли, согласование условий предоставления земли под застройку.  

3. Результатом  данной стадии является получение  прав на застройку земельного  участка, полный набор разрешений  и согласований, определение финансовых ресурсов, имеющихся в распоряжении (с учетом возможности привлечения средств), подготовка участка к реализации проекта, разработка бизнес-плана реализации проекта.  

После выполнения всех этих условий проект развития недвижимости принимается к внедрению и начинается следующая стадия.

Реализация  проекта развития недвижимости:

• Привлечение  финансовых ресурсов (средств инвестиционных институтов, будущих пользователей, банковских кредитов);

• Привлечение  подрядных проектных и строительных организаций;

• Организация  финансирования строительства и  контроля за его ходом;

• Продажа (передача) объекта в эксплуатацию, возврат вложенных финансовых средств.

Таким образом, девелопер является центральной  фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реализацию, перед подрядчиками за своевременное финансирование работ, наконец, перед потребителями его продукции.

К числу  важнейших следует отнести следующие  аспекты деятельности девелопера.

Во-первых, он должен хорошо знать состояние  и перспективы развития региона, где он работает. Состояние экономики  региона в целом (и, безусловно, состояние и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, проблемы, с которыми они сталкиваются, возможность получения налоговых льгот.

Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта (как правило, не более 20-30%), и без заемных и «привлеченных» средств она часто невозможна. В силу этого девелопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне, а значит, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу, внутри которой можно выделить следующие типы:

• Институциональные  инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);

• Инвесторы  — физические лица. Как правило, их цель состоит в получении объекта  недвижимости в собственность для  потребительского использования и, безусловно, их прежде всего интересует местонахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее играют функцию ограничений (правда, весьма серьезных для значительной части этой группы);

• Инвесторы  — юридические лица, представляющие собой различные отрасли экономики:

1. Заинтересованные  в получении объекта для использования его в качестве объекта, приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недвижимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;

2. Заинтересованные  в получении объекта для использования  его в производственных или  потребительских целях. Их мотивы  аналогичны мотивам физических  лиц.  

Безусловно, выше изложен не весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматривать инвестиции в недвижимость как средство увеличения своих доходов в денежной форме, и в этом случае существует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости. Возможность вовлечения средств тех или иных инвесторов в развитие недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов финансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учитывать все эти факторы при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договоров, определении механизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств.

В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижимости является сферой, на которую оказывают  влияние многие факторы: конъюнктура  рынка в целом, финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка  подрядных работ, тенденции народонаселения и занятости, состояние строительных технологий, региональное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема  рисков имеет для девелопмента особое значение и заслуживает поэтому более подробного изложения. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах.

Прежде  всего следует заметить, что выделение  девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости — настолько многогранная проблема, что требует привлечения профессионалов для своей реализации. 
 

Среди различных вариантов коммерческого использования земли (организация собственного предпринимательского проекта, сдача в аренду и т.п.), позволяющих извлекать избыточную прибыль, наиболее распространённым является продажа участка новому собственнику по рыночной стоимости с учётом наилучшего и наиболее эффективного её использования. Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель. 

2.1 Порядок  продажи земельных участков для  садоводства, огородничества, личного  подсобного хозяйства и индивидуального  жилищного строительства. 

В соответствии с Земельным кодексом РФ и частью первой Гражданского кодекса РФ земельные  участки, используемые для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства в городах, посёлках и сельской местности, находятся в свободном земельном обороте независимо от сроков приобретения прав собственности на них. На них распространяются права купли-продажи, наследования, обмена, дарения и т.д., но в пределах установленного целевого назначения участков согласно градостроительным нормам. Возможен так же особый режим использования таких земель при наличии санитарно-защитных зон, прав проезда по участку, технического обслуживания объектов и т.п.

Члены садоводческих товариществ могут  отчуждать свою землю без согласия правления, а новый покупатель имеет  право вступить в товарищество, земли  которого состоят из двух форм: находящиеся в общем пользовании всех членов (дороги, проезды и т.п.) и в собственности отдельных граждан.

Сделка  по купле-продаже участка совершается  собственником (продавцом) и покупателем  или уполномоченными ими лицами самостоятельно или на организованном рынке (таблицы №1,2,3).

Для передачи права собственности на землю  новому владельцу надо правильно  составить купчую и план участка, который может изготовить лицензированная  организация по заказу продавца или  покупателя. На плане должны быть указаны  пункты государственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они находятся за пределами участка (таблица№4).

К договору следует приложить необходимые  документы (таблица№5).

Покупатель  имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка, если продавец предоставил ему заведомо ложную информацию:

• об обременениях участка и ограничения его  использования в соответствии с  разрешённым использованием;

• об использовании  соседних земельных участков, оказывающем, существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;

• о  качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемого покупателем  использование и стоимость участка;

• иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

По данным Федеральной службы земельного кадастра, в РФ количество сделок купли-продажи  земельных участков в последние годы возросло почти в два раза. 
 
 

Экономика недвижимости 

К недвижимости по происхождению относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости.