Брокерская (риэлтерская) фирма, её функции и организация деятельности

Предельный  состав рационально организованной одноуровневой фирмы - 1 руководитель и 7 подчиненных. Дальнейшее развитие фирмы должно происходить путем введения двухуровневой системы организации предприятия.

3. При N=2 число сотрудников К должно не превышать 57.

   Фирму с двухуровневой организацией назовем - средней фирмой (см. приложение № 1). Такая фирма состоит из группы подразделений. Организацией и руководством подразделений занимаются руководители среднего звена. Первый руководитель взаимодействует с руководителями среднего звена (начальники отделов). В таком предприятии создается несколько риэлтерских подразделений (отделы по районам города, отдел по земле и загородным объектам, отдел по междугородним сделкам). Наряду, со специалистами, работающими с клиентами (риэлторы, юристы, оценщики, строители) и непосредственно участвующих в формировании прибыли фирмы, присутствуют «непроизводственные» специалисты (работники бухгалтерии, отдела маркетинга, охранники и секретари. Общее количество «непроизводственных» специалистов должно не превышать 20-25% от общей численности предприятия.

   Обязанности по кадровому учету специалистов предприятия целесообразно вменить секретарю директора.

   Специалисты отдела маркетинга осуществляют рекламную  деятельность, изучают тенденции  развития рынка недвижимости, отслеживают  деятельность конкурентов, следят за поддержанием высокого имиджа предприятия. Число  специалистов отдела маркетинга должно быть не более четырех. Вопросы обучения и переподготовки специалистов предприятия  вменить в обязанности одному из специалистов отдела маркетинга.

   Охранники включаются с состав отделов и  могут параллельно исполнять  функции секретаря отдела.

4. При N = 3 число сотрудников К не должно превышать 400.

   Такое предприятие назовем крупной  фирмой. Первый руководитель (генеральный  директор) руководит работой совета директоров и взаимодействием дирекций между собой. Директоры по направлениям деятельности возглавляют соответствующие  дирекции. Секретарь - референт осуществляет техническую подготовку и фиксацию работы Советов директоров, регулирует поток внешних обращений по каналам связи (телефон, факс, почта, электронная почта), общается с посетителями и определяет, кто может решить их вопрос и обеспечивает взаимодействие посетителя и специалиста фирмы.

     В рационально организованной фирме  существует четкое разграничение полномочий членов Совета директоров и порядок  взаимодействие дирекций по производственным вопросам (см. приложение № 2). Действует регламент работы Совета директоров и принятия решений. График проведения Советов директоров составляется как минимум на два месяца, а план работы на год. Разработана классификация вопросов и определен уровень, на котором они могут быть решены.

     Существуют  заместители генерального директора  из числа директоров, которые исполняют  обязанности генерального директора  в его отсутствие. Обычно заместителем генерального директора назначают  финансового директора или директора  по перспективному развитию, хотя могут  быть и другие варианты.

     Предложен один из вариантов организации дирекции вторичного рынка (см. приложение 3). В дирекции работают риэлторы, оценщики, юристы и охранники. В крупных фирмах риэлторы могут подразделяться на категории, в зависимости от их квалификации (стажер, риэлтор, риэлтор высшей категории, риэлтор-наставник).

     Отделы 1- 4 располагаются в различных  районах города в филиалах предприятия. Они специализируются на привлечении  и обслуживании жителей соответствующего района. Это позволяет предоставлять  быстро и квалифицированно риэлтерские  услуги внутри района, четкое взаимодействие между отделами, совершающие сделки, в которых участвуют клиенты  из разных районов.

     Отдел дач, особняков и земли специализируется на предоставлении риэлтерских услуг, как правило, в пригородной зоне. Специалисты этого отдела должны хорошо владеть особенностями заключения сделок с дачами, особняками и землей. Как правило, по каждому объекту проводится оценка стоимости и создается видеоролик или фотопрезентация. Это позволяет предметно разговаривать с клиентами в офисе. Показ на месте организуется для тех клиентов, которые заинтересуются предложенными материалами. Специалисты этого отдела, должны хорошо знать пригород иметь необходимые транспортные средства и мобильную связь.

     Отдел междугородных обменов занимаются решением проблем клиентов, которые  хотят сменить город проживания, купить или продать объект недвижимого  имущества в другом городе. Эти  услуги самые затратные по времени  и по финансовым средствам и сопряжены  с командировками и взаимодействием  с риэлтерскими предприятиями других городов (если нет собственных филиалов). Однако эти сделки приносят и больший  доход предприятию, из-за большой  разницы цен на недвижимость в  разных городах.

     В городах, где наблюдается экономический  рост, существенно увеличивается  население за счет миграции из неблагополучных  районов. Возникает потребность  во временном жилье. Рынок аренды жилья активизируется. Отдел аренды жилья предлагает собственникам  жилья квалифицированную помощь по юридическому оформлению договора аренды и поиска клиентов, а арендаторам поиск необходимого жилья. Эти операции приносят наименьшую прибыль. На их обслуживание обычно используют риэлторов-стажеров или временных работников, обычно студентов.

     Дирекция  первичного рынка занимается реализацией  объектов недвижимости в новостройках в качестве посредников фирм представляющих интересы собственников этих объектов. В данном подразделении могут  создаваться отделы, которые привлекают клиентов для долевого строительства  домов или продажи объектов недвижимого  имущества в рассрочку.

     Дирекция  по девелопменту реализует программы реконструкции и создания нового жилья, используя собственные и заемные средства. Девелопмент из дополнительной услуги покупателям и продавцам в виде ремонтных и реконструкционных работ в квартирах и домах перерос в самостоятельный полноценный бизнес. Сегодня девелоперские структуры занимаются реконструкцией расселенных коммунальных квартир и особняков под офисы и жилье, созданием мансардных этажей на существующих зданиях, реконструкцию квартир на первых этажах под магазины с отдельным входом, возведением павильонов и ангаров, строительством многоэтажных домов. Эти операции требуют привлечения больших средств на длительный период, поэтому девелоперские проекты должны быть тщательно проработаны и получить оценку различных специалистов.

     Дирекция  по общим вопросам состоит из технического отдела (3 - 4 чел.), отдела кадров (2-3 чел.), службы безопасности (4-6 чел.), отдела дополнительных услуг (3 - 4 чел.). Технический отдел  обеспечивает работников предприятия  всем необходимым для успешной работы (офисная мебель, компьютерная техника, средства связи, средства передвижения и расходные материалы). Отдел  кадров занимается осуществлением кадровой политики предприятия (подбор, ведение  базы данных «Кадры», контроль за карьерным ростом специалистов) и решением социальных вопросов работников предприятия. Служба безопасности обеспечивает безопасность деятельности предприятия, следит за сохранением коммерческих тайн предприятия. Отдел дополнительных услуг занимается реализацией товаров и услуг, сопутствующих основным услугам. Это может быть магазин стройматериалов, художественный салон или кафе.

     Финансовая  дирекция состоит из планово - экономического отдела (3 -4 чел.) и бухгалтерии (3-5 чел.). Планово - экономический отдел занимается составлением бюджета предприятия, проводит экономический анализ инвестиционных предложений и планирование финансовых потоков.

     Бухгалтерия занимается бухгалтерской отчетностью, ведет учет затрат и себестоимость  работ и услуг, проводит расчеты  с клиентами и работниками  предприятия.

     Дирекция  по маркетингу является одним из важнейших  подразделений предприятия (см. приложение № 4). В ней разрабатываются миссия предприятия, маркетинговая стратегия и тактика, фирменный стиль, рекламная компания. Кроме того, дирекция по маркетингу осуществляет работы по созданию новых и внедрение существующих информационных технологий, необходимых для успешной работы и развития предприятия, занимается вопросами организации обучения и переподготовки кадров.

     Информационно - аналитический отдел занимается мониторингом рынка недвижимости и  других градопределяющих рынков, прогнозирует тенденции развития рынка недвижимости, разрабатывает миссию предприятия. Специалисты отдела создают и пополняют банк данных по всем вопросам относящихся к компетенции отдела.

     Отдел рекламы разрабатывает фирменный  стиль (совокупность изобразительных, визуальных, информационных средств, с  помощью которых фирма подчеркивает свою индивидуальность) и правила  его использования, проводит рекламные  компании, создает фирменную продукцию (вывески, указатели, визитки, бланки и  т. п.). В состав отдела входят дизайнеры и специалисты PR.

   Отдел информационных технологий занимается разработкой новых и внедрение  существующих информационных технологий на рабочих местах специалистов предприятии:

• формирует локальную компьютерную сеть предприятия, организуют систему автоматизированного документооборота предприятия;
• создают и поддерживают web - сайт предприятия;
• обеспечивают подключение к глобальной компьютерной сети, обслуживающей риэлтерские и девелоперские предприятия города и страны.

   Отдел обучения и презентаций занимается вопросами переподготовки и обучения специалистов, проведением мероприятий  рекламирующие деятельность предприятия (выставки, презентации, рекламные акции) и мероприятия повышающие имидж  предприятия (выставки детского творчества, конкурсы и спортивные соревнования, благотворительные акции). Специалисты  отдела изучают образовательные  программы, предлагаемые для обучения и повышения квалификации работников фирмы различными образовательными учреждениями, оценивают их эффективность  и предлагают Совету директоров программу  обучения и переподготовки специалистов. Первичный инструктаж вновь принятых на работу специалистов и отдельные  вопросы ведения и организации  бизнеса специалисты отдела ведут  самостоятельно.

5. Для значений N > 3 не изучено, так как управление гигантских риэлтерских фирм многократно возрастает и под силу только управленцам высочайшего класса. При необходимости дальнейшего развития бизнеса, разумнее создавать группы предприятий объединенных одним фирменным стилем и высшим руководством.

Глава 2. Анализ регионального рынка риэлтерских услуг, анализ организации деятельности риэлтерской фирмы

2.1 Развитие регионального рынка риэлтерских услуг

     С каждым годом масштаб деятельности риэлтерских фирм увеличивается, что  подтверждается увеличением как  количества человек занятых деятельностью  на рынке недвижимости, ростом числа  организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением  объемов оборотов сегмента рынка  недвижимости, обслуживаемого профессиональными  участниками - риэлтерскими фирмами.

     В последнее время заметно выросла  производительность труда работников риэлтерской фирмы, в частности - доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Этот показатель есть следствие как устойчивого роста цен на недвижимость, заметно опережающий рост цен на потребительские товары и цены на услуги организаций в других сферах, так и роста размера комиссионно-посреднического процента, а также роста оборота за счет интенсивности (эффективности) работы фирмы на рынке. Как известно, чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлтерская фирма после осуществления сделки купле-продаже. Доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлтерской фирмы. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлтерской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлтерских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами. (см. приложение № 5)

     Такого  рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется в большинстве  городов Российской Федерации, в  крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах  его размер значительно ниже. Вознаграждение риэлтора в большой степени зависит  от развитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированности проведения сделок. В ряде случаев необходимо учитывать и факт наличия так называемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может доходить до 8-10%. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система разного рода надбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту для прохождения сделки (разного рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм в большинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованных посредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантии законности сделок. В ряде случаев неорганизованные посредники имеют возможность снизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществление своей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками, тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того они не несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно и составляет порядка 19-28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фонда заработной платы) при традиционной системе налогообложения, 14-22% от общего оборота - у субъектов малого предпринимательства, перешедших на специальные режимы налогообложения (упрощенная система бухгалтерского учета и отчетности). Большинство как столичных так и региональных фирм являются субъектами малого предпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек. Тем не менее, даже в московских крупных фирмах нередки случаи, когда в фирме работают неоформленные должным образом сотрудники, заработная плата выплачивается «в конвертах», фирма имеет «левые», не поступившие в кассу обороты. В регионах этот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивидуальных предпринимателей, которые более мобильны, чем крупные риэлтерские фирмы.